为何长沙房价上不去？入驻长沙会面临什么难题？应做怎样的准备？

为什么长沙新一线城市，2019年GDP排名14位，人口流入也是比较靠前的，怎么房价才一万左右，那今天我们就来说一下：为什么长沙的房价这么低？

首先是因为地理位置的原因，长沙的地理位置不像其他中部省会城市，是一省独大的寡头，近的有湘潭株洲，远点有同在京广线上的岳阳、衡阳、郴州工业城市，有常德、邵阳商业高度发达城市，对于近几年城市化进程对房价的影响来说，长沙的吸引力就可能不如武汉和南昌在本省的吸引力来的大。

其二是因为长沙人口的数量，长沙人口在新一线城市里面基本上算是数量最少的了，而且这里的人们的消费观念和其他地方的不一样。

在长沙人眼里，长沙现在条件好一点的政府，事业单位，行政部门都有自己内部房，价格便宜。比如省政府的九峰小区，市政府的八方小区等等，这批购买力强的人如果不买房，房价也不太涨的起来。

第三点就是长沙的房地产开发商太多了，因为目前长沙是一个新一线城市，但是长沙的住宅类还没有形成规模，导致大量房地产开发商涌入，就导致了房地产之间的激烈竞争，而且这些年政府却大力发展土地经济，盲目扩张，全然不顾需求的问题，导致房子过量供应，中心地段也不过一万多一平，更别提那些海量的郊区商圈了，比如梅溪湖商圈、火车南站商圈、星沙商圈等等，房子都是供大于求的，大量的房子到了晚上都是黑灯瞎火的，按理说，这些地段的价值并不差，交通也很方便，但是价格就是上不去，最大的原因就是需求疲软了。

最后就是长沙人们对房子的看法不同，长沙市民对居住的概念还是停留在房子本身，对于社区、配套、服务等需求没有这么明显，那开发商的相关投入肯定不会太高，因此房价也不会高。

有一年我去长沙的时候，发现这座城市跟成都非常的相似，只要是网红餐饮，必定每天晚上都是排队吃饭，而且像演绎场所、歌厅文化在长沙一直是长盛不衰，所以在我感觉长沙跟成都很相似，享乐主义是这座城市的主旋律！

但是底子上长沙是座“小城市”，体量规模有限，这个底子正在改观但还未有质的变化。并且长沙是一座南方城市，但是又没有云南、贵州、广西这种西南边缘城市的地理位置。

长沙虽然是省会城市，但并不是副S级城市，行政级别偏低，资金也不突出。最最关键的一点，长沙的楼市的赚钱效应与驱赶外溢效应都不明显，去年8000元的房子今年二手12000，去年11000元的房子现在二手1.5W难以向上突破。

标杆板块梅溪湖涨到1.8W后再无动作，单价超过2W的只有个别楼盘，远远没有形成一片2W+区域。而从环长沙周边的县城地市来看，株洲、湘潭、宁乡、益阳都没有房价暴涨的新闻传出。为什么这地级市房价也涨不上去，主要原因也是长沙二手房涨的少，不够火。

老大的价格都不高，那老二老三也不可能高到哪去？

对于很多购房者来说，最担心的是长沙未来持续上涨动能不足。同等价位，沈阳涨幅确定性更高。因为长沙的区域首位度不够，地盘和资源又会被广深、武汉、浙闽、成渝瓜分，城市能级又无法抬得足够高。

沈阳则不然，东北第一城市的地位只会越来越稳固，集中度越来越高，人口自然也就会有集聚效应。

然而长沙房价低是事实，对年轻人也给予了极大的诚意，在长沙你毕业两三年就可以买得起江景房，用得起优质学区房，在这个基本上开车20分钟就能通勤的城市，说实话居住起来真的方便。

但长沙不欢迎投资客，外地人购房要么全款，要么就是贷不足，或者就是法拍买二手房，这样的话规模也做不上去。

可以说长沙的政策的严厉程度排在全国前5。

限售4年；新房2年交房，1年半拿证，拿证后4年限售，基本上变现至少要在7年以后，甚至要做好8年的变现准备。

但长沙又是一个特别适合长持的城市，为什么这样说呢？首先长沙的房价足够低，城市基本面又足够好，在此之下，租金水平还不低。

像滨江的三房租金可以收到3500每个月，月供大概只有4500上下，基本上租金能覆盖70％的月供。所以从这个角度看，长沙属于非常优质的长持性城市标的。

总的来说长沙是一个变现周期很漫长、杠杆比例低、短期不太可能有利好政策，有比较高的租金回报和极低的持有成本的一个城市，但是外地客进场长沙，大概率必须经历买期房，交房拿证，4年限售，7年变现这个周期。

如果进军长沙，首先得做好这个准备！

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