买房为何要住投分离，刚需购房者应该考虑住还是投资？孰轻孰重？

今天跟一个投资人朋友在一起吃饭的时候闲谈，他说因为前段时间刚刚生了二胎，打算买一套面积大一点的房子自己住。

当时我就问他，你目前有几套房子了。

他说目前已经有5套了。

那现在是不是所有的购房资格都用完了？

他说，还没有？

然后我就跟他说，其实想住大房子也并不难，不是说我们一定要自己买。他说不买怎么住啊。

我说了两个字“租房”。这位朋友听到我说租房，显然有一点不以为然，觉得租房并不是一个多好主意。

这也让我想起前几天跟会员朋友连线的时候，其中一个会员朋友说：凯哥，我打算买人生的第一套房，怎么才能做到投资兼自住，而且说的还理直气壮的，觉得买房，兼顾投资和自住，是一件多么合理的要求，把有限的资金花在刀刃上，寻求到价值的最大化，可谓是完美！

但是真的就能做到完美吗？

可惜的是，理想是美好的，现实却是残酷的。

生活并不像数学求解那样，存在一个最优的解决方案。

投资和自住分别有不同的利益需求，很多购房者的需求是既要，又要，甚至是还要。

在预算资金有限的情况下，却想综合在一起，去考虑，折中选择是大概率的结果。

自住既不会太舒适，投资的回报率也不会特别高，最终变成鸡肋。

今天谈谈选筹的另一个思维：住投分离

为什么要讲住投分离呢？

因为没有住投分离的思维，我们的投资很难走上一个新的层次。

就像刚才说的那位朋友，认知停留之后，最多也就是几套房而已。

所以在这里，我们要提出几个问题：

我们真的能够做到住投兼顾吗？

如果不能做到又应该怎么办呢？

大家可以在各自的心理回答一下这两个问题。

所谓住投分离就是把居住需求和投资需求拆解开来，分别思考。

在行动上买入投资，租用住宿；同时提升家庭的居住质量和资金的投资效率，本质是解决三个约束，认知约束、资金约束、需求约束。

认知约束：是指由于自身认知不足，而迟迟不买，或者挑三拣四无法建仓；

资金约束：是指由于局限于居住需求，但资金又不足，错失投资良机；

需求约束：是指由于买房来解决自己的居住需求时，当不满足自身偏好或者需求时，不买入，而眼睁睁看着房价上涨，最终无法建仓无法获利。

不能将住与投分开考虑，是很多小白和初级投资人的通病。

今天我先谈谈住投分离的第1个方面，初级投资人为什么要住投分离？

对于很多刚走入社会的年轻人，或者很多在一二线城市打拼多年，要倾其所有购入首套房的人而言。他们的首要矛盾是：有限的资金与无穷欲望之间的矛盾。总认为掏这么一大笔钱，总要买个自己喜欢的，于是对房子的位置、楼层、户型、朝向、交通，甚至小区环境配套，开发商品牌都要考虑进去，往往思量许久，反复琢磨，最终却无法出手，不管怎么选都觉得不对，最后延误了购买时机。

有人认为买房这么麻烦，一劳永逸，于是要一次到位，或4房3厅，或别墅、豪宅，下定决心未来不再折腾。

还有人不过30多岁，到了某处山清水秀之处，于是认为自己会在这里养老，担心未来房价飞涨，早早买入一套为养老做准备。

凡是以上的这些想法和行为，我们统统称为价值毁灭性思维。

不知道什么时候，有一部分人脑海当中会一个词叫“住投兼顾”。

住投兼顾就是不仅要满足于自住的需求，完全以自己的喜好为主，同时还要兼顾市场偏好，兼顾投资思维，以便未来住所升级换代时，方便出售套利。

但是对于大部分的投资人而言，真的能做到住投兼顾吗？

对于绝大部分首套房购入者，尤其是一线的年轻人，都不具备投资住房的眼光和能力。。

很多时候，连住这件事都想不清楚。例如处房情结、外景情节、郊区情节、品牌情节，更不要说住投兼顾了。

建议首套房购买者，尤其是一线首套房的购买者，应该秉持租房自住，购房投资的思路。

就是投住分离

这是因为在资金有限的情况下，其实往往买不到合适的住房，而此时秉持着错误的购买观念，认为要买大户型、大开发商、花园漂亮、配套齐全，但是有限的资金怎么可能买到这样的住宅？毕竟就这么多钱。

如果在这个时候你将资金配置到市区低估的老公房、或者郊区有交通规划但尚未建成的房子，这些资产未来升值的空间要大很多。

而年轻人则可以根据生活不断的变化调整租房，充分体现灵活性。

在单身时可以挑便宜的租，以便储蓄资本，在新婚时可以挑，离单位近的小居室租，以便节约时间成本。

在孩子上学时可以租或者买学区房。如果投资的早，在孩子入学读书的是可以买得起当地的学区房的。

这种投住分离既可以让自己的资本获得最快的提升，又可以避免早期购房的失误，在消费效果上追求最大化，在资金的利用率和投资回报率上，也可以追求最大化。

曾经凯哥讲过一个例子，带一个叫红姐的朋友去看过几套房子，在我看来已经可以下手了，但她却总是挑三拣四，最终错过了一波大行情，以至于后面几年时间都没有买到满意的房子，不是觉得价格高，就是觉得居住体验不好，甚至于还说房东态度不好，我相信像红姐这样的买家不在少数，如果凯哥说中的，稍后在评论区留言，在购房的过程中，追寻完美的这种想法，对于买家存有这种念头是极其有害的。

很多人如果当初不那么挑剔，能买得起就赶紧买下来的话，一两年后趁着涨价卖出，现在可能已经有了自己真正喜欢的房子了。

所以凯哥还是要加一句，也是我最不想说的一句话，那就是作为一名首次购房者，一定要首先追求上车，这个上车未必就是为了住，而是以投资的思维去买房，不一定是新房，完全可以选择二手笋盘，低于市场价，有上升空间的楼盘。

可能还是有很多人不懂，为什么我自己买了房子，不是为了自己住，而是让别人住。如果你有了投住分离的这种思维或者行为，你会得到这样的结果。

第一是标准唯一，投资的一切标准都可以转化为价格，这样就使得买入的行为非常的简单，也不纠结。

而自住的标准就有位置、有户型、有小区、有品牌、有花园、有父母意见，可能还要想未来女友的偏好等等，这么多的因素，小白怎么入手啊？所以往往因为纠结而错过。

第二是心态从容。因为标准唯一导致判断力大增，很容易建立分析逻辑。

同时买入也是为了卖出，所以容错的空间就更大，而且没有那么多对未来住房功能的期许。以当下的视角判断，更为客观，这些都导致心态更为从容。

而不像红姐这样的购房者，有太多的犹豫、挑剔。所以对于首次置业者，现在是越来越多了，比如说大学刚毕业的大学生，独自在某些城市打拼的年轻人，这些都是首次置业者。建议房子越早上车越好，而上车盘就以投资思维为主来考虑。

一句话，对于小白而言，一定要把居住和投资区分开来，不要被自己的居住思维所困扰而不能建仓，买入是从0~1的行为，意义十分重要。

要追求买入有价值的房产，而不是买到自己满意的房产。

第一套房子买的对或错，甚至决定了贫富之间的分水岭。