动真格：央行出手，户籍与房产脱钩，3大利好消息下，该买房了？

每月中旬，都是国家统计局公布上月房价走势的时间点，作为国内最权威的统计机构，其公布的数据更真实且更具有参考价值。8月16日，统计局公布了2021年7月商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

国家统计局新闻发言人付凌晖在发布会上表示，相关部门加强了市场调节，落实城市的主体责任，抑制不合理需求，促进房地产市场总体趋稳。从今年发布7次房价走势来看，基本上都与“回落”挂钩，事实上自2018年起楼市整体涨幅就一直处于回落状态，房价涨幅收缩，意味着炒房投资的利润空间在不断收缩，说明房产的金融属性正在消除，楼市正加速回归理性发展水平。

不仅如此，根据国家统计局发布的数据来看，7月销售面积、金额创年内新低：商品房销售面积和销售金额分别为13013万平方米和13499亿元，环比均下降超四成，并均回落至年内单月最低值。回顾过去20年的楼市发展，7月份出现销售面积与销售金额双重下跌的情况比较罕见，主要原因是7月作为上下半年的过渡月份，也是下半年冲刺年终目标的第一月，因此许多开发商都会做活动来吸引更多的人来买房，因此往往销售规模环比会有所增加。

由此可见，楼市调控成效已经显现，自去年9月以来，多地“打补丁”式调控频出，从高层会议关于房地产市场平稳健康发展的部署，到住建部门约谈多个热点城市，再到重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则、针对银行房地产贷款集中度管理制度，土地出让“两集中”。调控措施也是各种各样：打击经营贷违规进入楼市、升级限购、打击炒作学区房、出台二手房指导价、打击“假离婚”、整顿房地产市场秩序等措施，公开数据显示今年前7个月楼市已累计调控350余次，如此密集的房地产市场调控频次，以及越来越有力的举措，表明本轮调控的确是“动真格”。

对于刚需来说，目前正朝着有利于刚需买房的趋势发展，尽管大家期望的“房价持续”并未出现，但涨幅的不断收缩甚至停涨，同样意味着房价正不断回归理性。不仅如此，随着楼市调控的进一步收紧，对于刚需来说还将迎来3大利好消息：

1、 动真格：央行与银保监会出手，实施金融层面调控，新房与二手房均受影响

很多人都有这样的疑问：为何最近两年楼市调控效果会这么明显？答案很简单，相较于过去的调控措施，最近两年出台的政策主要集中在“金融”层面，影响更加深远，无论是新房市场还是二手房市场都有巨大影响。比如上文提到的重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则，就是住建部与银保监会对于房企设立的三道指标，规范房企的负债融资行为，在“新标准”下，许多房企的负债水平都超标了，因此只能选择打折促销的方式来增加变现，从而降低自己的负债水平。

对于刚需来说，开发商普遍打折促销是一件好事，意味着能以更便宜的价格买到想要的房子。除了新房市场调控以外，二手房市场也出现了变化，其主要来源于针对银行房地产贷款集中度管理制度，也就是所谓的“限贷令”，通过设置银行房地产领域负债占比上限来达到调控楼市的目的。新规于今年1月1日正式生效，在楼市资金注水口收紧后，许多热点城市二手房都出现了放贷延期甚至停贷的消息，炒房客资金无法运转，最终只能纷纷退出市场，有利于楼市加速回归理性。

2、户籍与房产解除关联

不知道什么时候，“房产”与“户籍”有了密不可分的联系，从房子的价值来看，其已经超过了本身的建造成本，在当地有了房子，才能够落户，享受当地的社会公共资源。的确，如果单从建房的成本来看，就算是一二线城市 每平米的成本也就一两千元，还不足房价的一成。根据第七次人口普查的数据来看，“人户分离”的人口数量达到了4.93亿人，同比2010年增长了88.52%。也就是说，尽管城镇化率已经提上来了，但很多人仍旧处于租房状态，过高的房价阻碍了城镇化进程的建设。

不仅如此，“户籍”甚至还与学区房有关联，当前楼市调控中，学区房也是重点调控对象，一些城市靠户籍落户来抢人才，甚至有人认为自己是大城市的户口而“高人一等”。由此可见，户籍与房产脱钩为大势所趋，对此我国出台了两方面的政策保障措施，其一是不断完善租房市场发展，让新市民、新青年有房可住，其二是北京市公安局出台了“公共户”落户政策，《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定（试行）》（以下简称《规定》）于2021年6月1日起执行，以此来打破“户籍”与“房产”的联系。

3、停止过度房地产化开发

前不久，住房和城乡建设部出台了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，其中明确提到了城市更新将严格控制大拆大建大搬迁，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。业内人士普遍认为这是“棚改”退场的信号，在过去十多年的棚改政策下，数亿住户出棚进楼，但也遗留下了许多问题，比如三四线城市房价普涨、一二线城市老旧住房炒作等。

也就是说，未来城市将摒弃大拆大建的做法，城市更新将以保留利用提升为主，应坚持“慢工出细活”，杜绝过度房地产化，城市更新将由“开发方式”向“经营模式”转变。比如替代“拆迁”的旧改措施，则是典型新趋势的代表，通过老旧小区加装电梯、增设绿化照明设施、墙面路面修补、水电路气管道全面改造等措施，全面提升小区的住户生活质量，确保住户居住生活更加舒适，实现老旧小区焕发“第二春”。

总结：随着楼市的不断调控，如今越来越多的人已经意识到房地产早已不同过去的发展趋势，在新的趋势下只会以更加平稳的方式发展，因此这里也提醒了有购房需求但经济实力欠缺的家庭，不要背负巨额的负债买房了。那么当前是抄底投资的好时机吗？答案显然是否定的，随着调控的不断深入，未来房子只会朝着居住属性发展，上述3大利好消息也不难看出，目前我国调控方向也开始偏向居住属性来进行调控了，换句话说，离真正实现“房住不炒”的日子已经不远了。