楼市真要变天？已明确：房地产迎来“五个持续下跌”，该买房了？

还记得去年的时候，很多人都将2020年称为“楼市最黑暗的一年”，在疫情的影响下，整个上半年的房产交易全部跌入冰点，等到下半年经济复苏的时候，却迎来了一系列的楼市调控，丝毫没有给楼市喘息时间，相关资料显示，2020年前8个月楼市调控了368次，刷新了房地产调控的历史纪录。与此同时，金融层面也迎来了调控，比如对于房企设立的“三线四挡”，对于银行设立的“限贷令”等等。但谁能想到，2020年的楼市变化，仅仅只是开始。

进入21年后，上述提到的“三线四挡”与“限贷令”正式生效，大量房企背负着“红转绿”的负债指标，因此只能降价打折出售房产，增加现金流，公开资料显示21年上半年，国内排名前五的房企统统都进行了降价处理，其中最高降幅达到每平米5200元。另一方面，在“限贷令”的影响下，多个热点城市出现二手房放贷延期甚至停贷的状况，也就是说炒房客炒作的主要目标二手房，流动性已经越来越差。据中新经纬8月31日报道，机构数据显示，截至8月22日，年内全国累计房地产调控突破400次，再次刷新调控纪录。

除了密集的调控以外，今年楼市还迎来了几件大事。首先是6月份潘石屹卖掉了其经营了20多年的SOHO中国。8月17日，恒大地产官宣，许家印卸任恒大地产董事长、总经理一职，更换为赵长龙上任恒大地产核心高层。土地方面，8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米，环比7月全月下降了24%，同比降幅更是高达49%；土地成交总金额降至2462亿元，环比上月下降28%，同比下降了54%。9月7日，银保监会发言人在回答记者提问时更是明确表示，房地产融资正呈现“五个持续下降”：

1、房地产贷款增速创8年新低

银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。在“限贷令”的调控下，银行的贷款业务被设立了两个上限，收紧了楼市的资金注水口。有专家研究过去20年房价走势发现这样一个现象：每次房价大涨，其必然伴随着住房贷款的高速增长，比如2016年房价大涨的时候，四大行住房贷款均超过了60%，其中中国银行更是达到80%以上，也就是说，限制了住房贷款的增速，基本上也就杜绝了房价整体大涨的可能性。

2、房地产贷款集中度连续10个月下降

12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，新规于1月1日 正式生效，从发布时间不难看出，丝毫没有给市场反应时间，足以证明调控决心有多强。具体来看，将银行按照规模分为5档，并设立房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。房地产贷款集中度越低，说明金融对于楼市的影响就越小，房地产贷款集中度降低，说明住房的金融属性也在持续降低，正逐渐回归居住属性。

3、房地产信托规模自2019年6月以来持续下降

相关数据显示，房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%，新增信托产品数量和规模更是呈现出“双降”的特点：中国信登登记数据显示，8月新增的信托产品中，投向房地产行业的规模已降至420.96亿元，占当月各行业新增规模比重为8.57%，较近12个月均值下降41.03%，创今年以来新低。对此，业内人士表示，基于风险等控制因素，信托公司和部分信托客户对于房地产类项目暂时选择了观望，后续房地产信托规模缩水的现象或将延续。

4、理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降

所谓房地产非标资产，指的是未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权性融资等，地方融资平台和房地产企业是非标资产背后的主要融资方。也就是说，随着时间的流逝，除了房子本身的投资价值在不断降低外，房地产非标资产的规模也在持续下降，相关理财产品余额同比下降42%。

5、银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降

不得不说，今年的楼市有个最为明显的特点，那就是银行正在加速与房产“分割”。过去这些年，房贷作为银行最优质的业务，可以说是占据了信贷资源的半壁江山。但如今的情况是，面对高压监管措施，纵容贷款违规流入楼市的银行屡屡被开巨额罚单，因此银行如今只能向房企追债，一方面压降房贷额度、提升房贷利率，另一方面降低特定目的载体投向房地产领域规模。

6月30日，万科总裁郁亮主持了一场年度股东大会，会议上，郁亮表示：今年以来房地产行业有很多变化，如“双集中”，三道红线等，这些都说明一个道理：钱比过去更金贵、更重要了，房地产行业正在回归普通行业。也就是说，当前的楼市形势连房企巨头都感受到了，那么对于中小型房企来说同样也能够感同身受，在这一背景下，各路房企对房地产市场下一步走向的看法不约而同。

8月30日，万科2021年半年度业绩说明会上，万科首席执行官、总裁祝九胜表示：“稳字当头，是万科当前的应对；活下去比什么都重要。”8月31日，融创2021年中期业绩投资人会议上，董事会主席孙宏斌表示，“我们现在需要安全，如果还像过去一样拿地会吞掉很多利润”。孙宏斌还说：“2021年下半年市场压力会比较大，包括融资市场和销售，我们要给自己留出比较安全的边界”。

对于房企来说，当前面临的是其利润的不断下跌，房地产行业也正在回归普通行业。目前来看，未来部分地区会迎来降价潮，主要有两个原因，其一是房企为了实现“红转绿”的指标，不得不降价销售来增加现金流。其二是目前住房供应过剩，新房库存直线上升，为了减少库存压力，一些房企也不得不选择降价抛售的方式。

对于刚需来说，当前究竟是不是买房的好时机呢？答案是因城而论，如果是人口不断流失的偏远小城，则不建议入手，第一个理由是未来难以有升值空间，并且随着住房需求不断减少，房价可能会进一步下跌。第二个理由是远离都市圈、城市群的房子，未来城市资源会不断消耗，生活品质可能会进一步降低。如果是人口不断流入的热点城市，则可以考虑入手，这类城市拥有不断流入的人口作为房价支撑，房价大概率会稳中有升，但不建议背负巨额负债买房，就算今年买不起也可以等明年再入手。