今年还剩最后100天，还能买房吗？3大趋势下，房产走势已基本清晰

转眼间，2021年还剩下最后100天，用一句话来形容今年的楼市，说是“屋漏偏逢连夜雨”也不为过。经历完去年楼市的“黑天鹅”事件后，刚进入2021年，两大金融层面调控措施就生效了，其一是限制开发商负债情况的“三道红线”，其二是限制银行放贷资金占比的“限贷令”，两条新规双管齐下，不仅限制了开发商肆意拍地建房的行为，还收紧了流入楼市资金的注水口。紧接着迎来的月均超50次的密集调控，比如土地“双集中”、二手房“参考价”、对于涨幅过快的城市问责、住房教育大整顿等等。

从结果来看，可以说取得了巨大成功：1、房价涨幅不断收缩，多个热点城市新房市场成交量环比持续下滑。2、越来越多的炒房客正在抛售房产退出市场，住房的投机属性不断消除，正逐渐回归居住属性。3、许多典型城市二手房交易遭遇“冰封”，楼市正重回2014年。4、百强房企中近七成单月业绩同比降低、全国土地出让金同比缩水55%。部分城市甚至担忧房价下跌过快引发金融风险，出台了稳定市场的“限跌令”。

此外，9月1日，穆迪（著名债券评级机构）在一份报告中指出：该机构对中国房地产行业的展望由“稳定”调整为“负面”，该展望反映了穆迪对未来6-12个月行业基础业务状况的预期，表示未来6-12个月内中国全国房地产合同销售额将至少减少5%。换言之，未来购房者的买房意愿会降低，事实也确实如此，种种迹象说明越来越多的人选择了观望，担心未来房价出现大跌，自己成为了“接盘侠”。那么2021年剩下的最后100天内，还能够买房吗？3大趋势下，房产走势已基本清晰：

1、房价“限涨”和“限跌”同时存在

值得关注的一点在于，当前的楼市“限跌令”与“限涨令”同时存在。对于一二线以及房价上涨过快的热点城市，住建部表示要“对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责，并纳入重点监测名单。”，比如7月底约谈的银川、徐州、金华、泉州、惠州，这五个城市特点就是上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，引起市场预期不稳。

对于房价下跌过快的城市，则是通过“限跌”的方式来调控。公开资料显示，过去40天至少有7座城市出台了“限跌令”，比如岳阳住建局发布新规要求“商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%”；唐山市多家头部房企共同参加了主题为“要打压恶意降价”的座谈会；昆明房协组织召开落实“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，对于扰乱市场现象，尤其是恶意降价的行为，情节严重者将停止网签。

不少人对此表示疑惑：限制房价继续大涨很好理解，目的是防止过高的房价导致百姓的消费能力降低、实体经济边缘化等情况进一步恶化。那么为何要对于房价下跌的情况进行限制呢？答案很简单，如果任由开发商恶意降价竞争导致房价下跌过快的话，对于已经买房的人来说，其大半生的积蓄可能就会“蒸发”，进而引发“断供潮”，加剧了金融风险。因此，并不是不让房价下跌，而是要防止房价“乱跌”。

2、债务逼近、库存激增，避免房企恶意竞争

为何进入下半年后，房企“恶性竞争”的情况就变多了呢？主要有两个原因，第一个原因是债务临近，正如开头说的那样，住建部联合央行对于房企设立了三线四档，主要为了约束房企的负债，对于房企来说，如今2021年只剩下最后100天，正是债务逼近之时，更重要的是，过去的“以新贷还旧贷”的方式已经行不通了。但要实现新规要求的“红转绿”并没有那么简单，根据中国房地产报公布的数据来看，2020年负债超过万亿的房企数量有4家，超过千亿的房企数量有47家，按照每套房100万元计算，负债千亿需要净销售一万套房，负债万亿更是需要净销售十万套房子才能填补。

第二个原因则是库存的不断增加，据贝壳研究院公布的数据显示，8月全国有66个城市新房市场成交量环比持续下滑。在中指研究院重点监测的21个代表城市中，17个城市成交面积环比下降，其中降幅最大的城市达到了82%，接近“腰斩”。无论是新房市场还是二手房市场买房热度都在不断降低，由此导致房企的库存面积不断增加，数据显示2021年7月末，全国房地产广义库存达380441万平米，环比增长0.1%，同比上涨5%。按照一套房100平米来计算，相当于有3800万套房源等待销售。一方面负债与新规要求指标不断逼近，另一方面库存难以减少，因此部分开发商出现了恶意竞争。

3、房企收益下降、拿地谨慎，房地产正逐渐回归正常行业

记得2014年的时候，王健林曾发文表示：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年。从1978年算起，如今我国房地产已经走过40余年，如今其核心地位也在发生改变。6月30日，万科总裁郁亮主持了一场年度股东大会，会议上郁亮多次强调：钱比过去更金贵、更重要了，房地产行业正在回归普通行业。8月31日，融创董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩投资人会议上直言不讳表示：“我们预计下半年市场会比较惨烈，要给自己留出比较安全的边界”。

由于资金紧张，房企拿地也更为谨慎：中国指数研究院数据显示，6月至今，全国一二三四线城市涉宅用地流拍612宗，其中一二线城市流拍99宗，三四线城市流拍513宗，7、8月各线城市合计流拍317宗。8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米，环比7月全月下降了24%，同比降幅更是高达49%，其中住宅用地环比减少18%，同比减少53%。在排名前百的房企中，7成房企利率下滑。

由此可见，上述3大趋势下，说明房地产暴利时代已经过去，正逐渐回归正常企业。通过政府调控措施来看，未来除了一线城市以及热门城市以外，其余地方住房销售价格都有可能出现下跌的情况，但并不会下跌得十分明显。对于刚需而言，房子是用来自己住的，只要不贬值太明显也能够接受。但对于炒房客来说，情况就完全不同了，随着房价涨幅不断收缩，利润不断降低的同时，二手房市场又开始转冷，即使入手了房子，未来想卖出去也十分困难，甚至会“烂在手中”。