2022年，公摊面积有望“取消”？已买房的人有补偿吗？答案清楚了

前不久在网上看到一则新闻报道，讲的是青岛某楼盘交付后得房率只有50%，意味着除开公摊面积后，实际居住面积仅为原来的一半。有业主表示自己实际110平米的房子，到手只有60平，还有业主表示自己当初入手的146平的套四户型，但等到交房的时候，套内面积竟然只有67.85平。此外，许多业主还表示，由于实际面积相差过大，主卧放不下大床，并且随着近期雨季来临，装修质量问题也暴露出来了，到处都在漏水。

对于这样的房子，自然是遭到了业主集体拒收。但据开发商回应，这个比例的公摊属于“正常情况”，开发商的解释是由于超高层住宅的墙体厚度大，普通住房厚度20厘米，而超高层墙体为60厘米，是普通住宅的三倍，因此公摊自然也会大一些。此外，由于一楼和二楼不参与公摊面积的分配，也导致了其他住户公摊面积进一步加大，所以属于正常情况。

无独有偶，笔者想起了2018年中国之声报道的消息，黑龙江省哈尔滨市某棚改安置小区回迁户反映称，他们回迁的房子公摊面积十分高，一套建筑面积为108平方米的回迁房，使用面积只有54平方米，公摊面积的比例高达50%。同年8月，锡林浩特市维多利摩尔街商铺的业主反映，他们大约有一百八十多户购买了维多利摩尔街的商铺，7月份商铺交工后发现使用面积过小，有的甚至在自己购买面积的一半以下，其余都算作了公摊面积。这件事当时同样引发了网友热议。

虽然近些年围绕公摊面积的争议已屡见不鲜，但如此夸张的公摊面积比例还是令人瞠目结舌。但可惜的是，两件事最终似乎都没了后续，网友也只能吐槽一下开发商以及公摊面积制度，同情一下当事人业主，最终问题还是无法解决。“国人苦公摊面积久矣”并不是一句空谈。事实上，自1998年我国住房市场化改革以来，公摊面积就成为一个争论不休的话题，首先我们需要了解一下公摊面积的具体定义。

按照百科的解释，公摊面积指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，比如电梯井、楼梯间、小区内垃圾场、变电室、设备间、过道、甚至是小区门卫与物业用房都要被划入公摊面积的范围。公摊面积是谁发明的存在争议，有人说的是李嘉诚，也有人认为是霍英东。但可以肯定的是，将其引用并推广的人是李，上世纪50年代后期，李嘉诚进入房地产市场，当时HK的房地产刚开始流行分户销售的模式，李嘉诚也是果断采用并发展成为公摊面积。买房的需要分摊公摊面积、不同的户数占不同的比例、共同分摊整栋楼的产权，这么一摊利润自然就凭空多出一大截，而这种做法也引得当地房地产公司纷纷效仿，最终广为流传。

值得一提的是，目前国际上一般都是按照套内面积来计算房子面积，根本没有“公摊面积”的概念。而且很多人可能并不知道，公摊面积的发源地HK，早在8年前就废止了该制度。产权证上100平，实际到手只有70平，剩下30平被“偷走”了，这样的做法自然也引得购房者不满，因此近些年一直都有“取消公摊面积”的呼声，其中不乏一些专家，比如中原地产分析师张大伟直言不讳表示：公摊面积已经变成了开发商变相涨价的手段，废止是早晚的事。

为何亿万群众以及专家都迫切希望早日取消公摊面积？主要有三个原因：

首先，由于我国尚无法律法规对于公摊面积加以约束，且公摊面积没有统一的标准，基本都是开发商自行报数，甚至连测绘人员都是开发商委托的，而购房者基本都缺乏相应的专业知识，对公摊的计算和测量并不了解。这也就为开发商牟利提供了方便，以至于部分开发商甚至偷偷修改公摊面积，以此来多赚取一些利润。

举个简单的例子，假设一个小区有两千套房子，房价为2万元/㎡，平均每套房面积为100㎡，那么公摊比例每增加一个百分点，每户都多出1平米的公摊，开发商不费吹灰之力就多赚了4000万元，而这样的盈利模式自然让那些不良开发商乐此不疲，最终导致公摊面积越来越大，甚至出现上述50%的公摊面积，购房者花钱“买墙”的情况。

其次，公摊面积增加了购房者的额外支出。按照市场普遍情况来看，如今多层住宅公摊系数为8%-15%，小高层为10%-20%，高层为15%-30%，对于如今遍地高层住宅的城市来说，公摊系数超过25%的房子随处可见，超过30%的也并非没有。但对于购房者来说，公摊面积的影响并不仅仅在于买房层面，购房者还得承受对应的个人所得税、契税、物业费、取暖费，甚至未来可能出台的房产税与空置税等额外成本。

更令人气愤的是，许多购房者明知道会遇到得房率降低的问题，但还是无法维护自己的合法权益，只能忍气吞声。在山东高密，某楼盘推出后公摊系数达到了52%，面对业主维权，相关工作人员甚至硬气回怼表示：“法律对于公摊上限没有规定，你们100年都退不了房！”。武汉某购房者2018年入手的房子，当时开发商承诺的是“商住两用房”，但交钱后拿到的合同显示的是“商业办公房”，并且实际面积严重缩水，公摊超过了40%，开发商承诺的共享休闲区域至今还是毛坯状态。

第三，公摊面积完全是一笔“糊涂账”，让购房者感觉莫名其妙为高公摊买单。上文已经提到过，小区住房内部许多公共区域都属于公摊范围内，但这些面积都是“有弹性”的，多少由开发商说了算。官媒新华社之前采访过中国建筑科学院有限公司相关负责人，该负责人同样表示：由于我国地域差异比较大、住宅类型结构多、建筑墙体厚度也不一样，最终导致的结果就是建筑面积一样，但使用面积却不同。

记得今年5月初，山东省住建厅发布了通知要求，要求自2021年6月1日起，购房合同要标明套内部建筑面积和公摊面积。在澎湃新闻的官方通稿下，网友点赞最多的一条评论就是：取消公摊面积是民心所向。我们宁肯房价在实际面积的公开价格中涨，也不许房奴们不清不楚地处在消费暗区，明明白白货真价实的消费才是所有业主的心声。对于购房者而言，宁可单价变高，也不能稀里糊涂为高公摊买单。

对于公摊面积的问题，官媒同样进行了表态，2018年7月，新华社发布文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，文章指出：公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。同年8月，半月谈发表了一篇名为《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》的文章，同样指出了公摊面积的诟病所在，该文章也让新华社与人民日报转载。

但与此同时，我们注意到，山东省住建厅发布通知后，网络上许多媒体开始表示“明年起，公摊面积全面取消”，甚至有一些媒体直言声称，“公摊面积取消后，开发商将按照要求对于已经买房的家庭给予一定金额补偿”。事实真是如此吗？

不难发现，许多人如此肯定公摊面积将会于2022年取消，主要依据来源于2019年住建部发布的《住宅项目规范，（意见征求稿）》，其中提到：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。关键在于，这仅仅是一项意见征求稿，并不是一项新规，更为重要的是，其中提到的建议按照套内面积进行交易，约束对象是住宅项目的建设单位，与“公摊面积”取消完全没有任何关联。答案已经很明确了，这种观点完全不正确，并且误导了很多群众。

那么问题来了，公摊面积是否能够在短期内取消呢？对此国家层面给出了直接的答案：2019年2月23日晚，央视发表了一篇标题为《“公摊面积”要取消了？这事儿没那么简单》的文章，其中明确表示取消“公摊面积”是错误理解。并且引用了西南财经大学教授刘璐的观点。第一，高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的；第二，此次住建部征求意见的为工程建设规范，住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。除此之外，税费、物业费等，不属于该规范管理范围。第三，中原地产首席分析师张大伟表示，从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设、装修交付等方面，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

虽然公摊面积短时间内不会取消，但也绝对不是少部分人认为的“不能取消”。这类人大致理由只有两个，其一是会导致房价上涨，其二是会影响住房品质。显然两种观点都是有问题的，目前来看，许多开发商的库存都处于直线上升状态，多地楼市交易遇冷，开发商房源卖不动，与此同时他们又受到“红转绿”的新规要求，因此需要多出售房源，而一旦公摊面积取消后，肯定会赢得市场好感，换言之很多开发商都希望能够取消公摊面积来销售多余房源。影响住房质量更是无稽之谈，当前楼市开发商只希望房子能够多销售一些，更加不可能作出降低自己品牌的行为。

可以肯定的是，中长期来看，公摊面积取消是必然的，但我们需要耐心等待。原因很简单，如同呼吁的房产税一样是百姓心中所期待的，因此公摊面积的取消也是必然，未来或许如同推进房产税一样，从试点城市开始进行。从山东省出台的新规来看，目前有关公摊面积的问题都在进一步规范，这也是一种新的趋势，意味着未来有关公摊面积收费不透明，公摊系数问题都将得到解决，保护购房者权益问题上也前进了一大步。

那么回到最开始的问题，已经买房的家庭能否有补偿？显然也是不会的。即使未来公摊面积真的能够取消，也不可能对于已购房者进行补偿，原因有两个。第一，开发商收入荷包的钱想再拿出来几乎不可能。第二，假设一个小区有2000户家庭，平均每个家庭公摊25平，当地房价为10000元/平，那么仅公摊面积这一项开发商就需要退回5亿元，并不是一笔小数目，因此寄希望于未来能够得到补偿的人也应该清醒一些了。