10年后，100万的房子还能值多少钱？内行人：主要取决于“两点”

不难发现，但凡是有关房价走势的媒体文章下面，往往会有许多人“诉苦”：10年前听信专家说的话，坚持不买房，眼看着手里的存款从2010年能够买上三室一厅，到2015年买得起两室一厅，再到2020年的一室一厅。的确，过去十年我国房价上涨了不少，根据国家统计局公布的数据显示，2010年城镇居民人均可支配收入19109元，而2020年城镇居民人均可支配收入为43834元，增长了129.38%。而2010年全国平均房价为4725元/㎡，2020年全国平均房价为9860元/㎡，增长了107.83%。

需要注意的是，过去十年我国整体经济实力增长迅速，无论是生活质量还是收入水平都有较为明显的提升，但楼市不一样，随着人口流动的不断“分化”，人们更趋向于向一线城市、新一线城市、热点二三线城市以及沿海地区城市流动，那么对于人口流出比较大的城市来说，房价是处于稳中有跌的状态的，并且房价下跌城市的数量要多于房价上涨城市的数量，但即使在这样的情况下，房价整体涨幅都能勉强赶上人均可支配收入，由此可见整体房价主要由那少部分典型城市给带动了，抛开一二线城市不谈，就连许多三四线城市过去10年时间房价都上涨了几倍，不知道当初坚持没有买房的人，现在有没有后悔？

上面已经说过，2020年我国平均房价为9860元/㎡，根据住建部公布的数据显示，2020年我国人均居住面积达到了40㎡，按照2.5人/户的平均水平来计算，也就意味着买一套房需要上百万元，达到人均“百万富翁”的水平。事实上，这个数据一点也不夸张，根据第一财经4月公布的数据显示，我国已经有超过103个县城的房价达到了万元。那么这时候有人就会问了：2021年买房，10年后还能和过去10年一样，实现“翻倍赚”吗？答案是否定的，主要有三个原因：

第一个原因，“房住不炒”已成为长效调控机制。2016年底的重要经济会议上，首次提出了“房子是用来住，不是用来炒”的核心理念。自2017年起，过去房价大涨的趋势就被遏制住了，取而代之的是房价涨幅不断收缩。相关数据显示2020年房价涨幅为9.3%，而2021上半年整体涨幅更是小于5%。中原地产研究中心统计，仅8月份房地产调控政策出台就已超过68次，叠加1-7月的352次调控，整体调控次数已经超过了420次，全面刷新历史纪录。在不断地调控下，房价涨幅也在持续收缩，说明房产泡沫正在不断消除。

第二个原因，住房供应数量远大于需求，房价上涨已无支撑。经济学家任泽平曾说过：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。因为人口直接对标住房需求。也就是说，人口是决定房价走势的最终因素。公开数据显示，百城商品房广义库存2021年8月末达377686万平方米，相当于3770万套房产等待销售。另一方面，2017年西南财经大学公布的数据显示，全国住房空置率为21.6%，空置房数量约为6500万套，结合过去3年年均17亿平米销售面积计算，整体空置房数量将达到7300万套。也就是说，目前为止新房与二手房市场至少存在1.1亿套住房供应。但城镇居民住房普及率已经超过96%。

第三个原因，属于房地产的“黄金时代”已经过去。6月30日，万科总裁郁亮主持了一场年度股东大会，郁亮表示：今年以来房地产行业有很多变化，如“双集中”，三道红线等，这些都说明一个道理：钱比过去更金贵、更重要了，房地产行业正在回归普通行业。据克而瑞，9月，TOP100房企全口径销售金额同比下降近四成，六成百强房企销售降三成，“金九”却出现环比约6%的下降，表现甚至不如淡季。8月底多家头部房企也召开了相关会议，融创主席孙宏斌表示下半年楼市会比较“惨烈”，万科首席执行官祝九胜也表示：“活下去比什么都重要”。

上述三个趋势足以证明，过去10年房地产的“辉煌”已经一去不复返了，目前房地产正逐渐回归普通行业，因此寄希望于投资房产未来实现“翻倍赚”的人可以打消这个念头了，不然可能面临房子难以卖掉而被“套牢”。但需要注意的是，房地产回归普通行业，并不代表未来房价会大跌，而是随着不断地调控逐渐稳定至正常水平，因此有购房需求的家庭还是可以选择买房。那么到2030年，100万的房子还能值多少钱？我们可以看看几位“前首富”的观点：

第一位是王健林，可能很多人都不知道，早期的万达是靠房地产带动起来的，后期才逐渐转型为文旅产业。王健林在接受某次采访节目时，提到了对于未来楼市的看法：“在城镇化建设推动下，未来一二线城市房价会继续上涨，三四线城市以及小县城由于人口流失和资源的衰退，因此房价会下跌”。

第二位是李嘉诚，靠着房地产连续15年成为华人首富的李嘉诚，提出了经典理论：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。套现2500亿买下半个英国后，李嘉诚又回来了：8月中下旬，李嘉诚名下的长江实业花7.16亿港元，中标了一块地皮，今年年初，李还拿出102.8亿港元，买下了香港启德机场的最后一块黄金地皮。

第三位是马云，提到马云，大家自然会联想到马云前几年预言的“房价如葱价”（大致是这个意思）理论，虽然目前来看显然相去甚远，房价没跌多少但葱价反而上去了。但马云给出的判断依据却值得参考，马云这么判断的依据在于未来老龄化达到一定程度后，未来中国每对年轻夫妻将持有多套房产，根本管理不过来，房子会成为负担。

不难发现，三位前首富判断房价依据主要有两个方面，其一是需求，其二是地段。

1、住房需求

上文已经提到过，当前楼市正出现明显的“分化”现象，具体表现为人口趋向于向热点城市流动。对于一些人口流出量比较大的偏远城市来说，住房需求不断减少，因此房价自然也会下跌。但对于热点城市来说，由于不断有人口流入，无论是买房还是租房需求都提升，因此房价抗跌性比较强，换言之保值性也比较好，不容易出现下跌的情况，未来大概率会稳中有升。

2、地段

可以说，地段是决定未来房产是否能够升值的最重要的因素。以深圳市福田区上步路为例，两边住房价格差距达到了几万元/㎡，最高差价达到近十万元。原因也是房价高的那一边有很多学校，相应的资源配置也比较齐全。虽然目前各地学区房都在面临整改，但地段好的房子依旧能够起到很好地保值作用，比如靠近商圈、医院、地铁站的房子，其价格要比其他地段高出不少，并且未来无论是自住还是出售都非常方便。

因此这里也提醒了今明两年有购房需求的家庭，首先是不要抱着投资的心态去买房，尽管房子存在升值空间，但是在高强度调控下，房价涨幅肯定会小于持房成本。其次是不要背负高额的负债买房了，因为房价大涨的时代已经过去，未来将会是以“稳”为主。最后是经济条件允许的情况下，尽量选择人口流入量大并且位于核心地段的房子。