“限涨”与“限跌”并存？未来楼市会如何发展，央行副行长说透了

当前的楼市，正出现一种奇特的现象：“限涨”与“限跌”同时存在。

一方面是对于房价上涨过快的城市给予“问责”。根据央视新闻报道，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示：我们要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，原因很简单，上述5个城市上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，并被纳入了重点监测名单。

另一方面是对于房价下跌过快的城市“限跌”。根据澎湃新闻统计，过去40天，菏泽、岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、株洲等7个城市先后出台“限跌令”，主要打压房企恶意降价行为。其背景在于进入下半年后，楼市频频遇冷，多地新房库存直线上升，加上部分开发商为了实现“红转绿”的负债指标，销售定价远低于市场价格，被认为严重扰乱了市场。

很多人对此表示疑惑：限制房价大涨很好理解，为何要限制房价大跌呢？房价跌到人人都买得起的水平，不是更好吗？在回答这个问题之前，我们先来看两个例子：

第一个例子发生在上世纪90年代的日本。1985年9月22日，美、日、英、法、德（联邦）五国的财政部长和中央银行行长签订了美元对主要货币有秩序的贬值以解决美国贸易赤字的协议，即《广场协议》。随后大量资本流入到日本市场，由于制造业被关在国内受到打击，因此这笔钱大多数都流入到了房地产之中。随后的3年里，日本的土地价格上涨了200%。越来越多的人意识到了房地产的造富能力，各类财团、企业、有钱人甚至老百姓纷纷加入炒房大军，推动房价进一步上涨。根据当时的资料显示，房价最高点时，仅东京的土地价格就和整个美国的土地价格相当。

但好景不长，随着资本逐渐退出，日本的高层也意识到了房地产过热的情况，但他们选择的方法是主动刺破泡沫，通过控制房地产贷款规模、限制资金流入、大幅提高房贷利率的方式进行调控。在持续的高压监管措施下，1991年，日本的房产泡沫迅速破裂，东京房价一年内下跌60%以上，大批“千万富豪”破产。其造成的影响使得日本经济倒退20年，直到现在许多当地人口宁愿选择租房也不愿意买房。

第二个例子发生在2008年的美国。2001年~2005年，美国一直采取的低房贷利率的策略推动楼市发展，美国的房价在这期间年均涨幅达到了12%。与日本一样，不断上涨的房价吸引了大量炒房客、炒房团，推动房价进一步上涨。值得一提的是，在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款，与此同时美国的失业与再就业的情况也十分普遍，这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

随着美国房地产市场的不断发展，次级贷款发展同样十分迅速，但不断形成的楼市泡沫却导致了通货膨胀。为了抑制通胀，美国同样采取了刺破泡沫的方式，2006年开启了连续加息政策，短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋但由于楼市遇冷也难以销售，只能任由坏账叠加，于是2008年美国爆发次贷危机，整体房价下跌了近50%，房产泡沫破裂。

事实证明，对于楼市泡沫，采取硬手段强制打压的方式行不通，容易引发金融风险。房价一旦大跌，对于正在还房贷的人来说，他们发现自己剩余的房贷足以买一套好的房子，于是会选择弃房断供，进而出现“断供潮”，导致银行坏账增加，而银行的承受能力也是有限的，一旦超过负荷，银行也会破产倒闭，而坏账就流向了上级银行，随着越来越多的坏账出现，整个金融系统都会受到巨大影响。回顾过去几十年的经济危机与金融危机，不难发现，绝大部分都与房地产有关。

正因如此，我国对于楼市调控采取的也是“软着陆”的政策措施，一方面要避免房价上涨过快，加重百姓经济压力。另一方面也要避免房企恶性竞争导致的大幅度降价，实现房价软着陆，“稳房价、稳地价、稳预期”的基调，“稳”字当头。总结一句话就是：并不是不让房价“下跌”，而是要防止房价“乱跌”。

那么为何房企会出现“恶性竞争”的情况呢？主要有三个原因：其一，根据银保监会的要求，今年房企迎来了“三条红线”的指标，根据中国房地产报公布的数据来看，2020年恒大、碧桂园、万科、绿地的总负债均超过了万亿元，负债超过千亿的房企数量也达到了47家，整体负债压力明显。因此2021年许多房企都做出了降价行为，排名前五的房企也在纷纷降价，其中降幅最大的半年内达到了5208元/㎡。

其二在于新房的库存过多，上海易居房地产研究院发布的报告显示，截至2020年12月，全国100个城市新建商品房总量超过5亿平米，同比增长7.8%，库存规模已保持24个月正增长。另有数据显示，2021年7月末，全国房地产广义库存达380441万平米，环比增长0.1%，同比上涨5%。也就是说，如果算上还未竣工的期房面积，按照每套房100平米来计算，相当于3800万套住房等待销售，随着楼市“接盘侠”越来越少，开发商同样着急买房。

第三个原因在于空置房的影响，随着过去房价上涨，许多炒房客和炒房团都入手了大量房源，导致楼市住房空置率不断上升。根据西南财经大学发布的报告显示，2017年我国空置房数量约为6500万套，空置率为21.8%，结合过去3年年均17亿平米的销售面积来计算，则又会多出700万套空置房，如果算上各种小产权房、安置房、回迁房，全国城镇空置房数量可能就达到了上亿套。

正如今年3月银保监会主席郭树清在会议上强调的那样：房地产泡沫是威胁金融最大“灰犀牛”。随着“房住不炒”的不断落实，如今房价涨幅不断收缩，还有蓄势待发的“房产税”，许多多套房持有者都在抛售手里的房源，导致二手房市场挂牌量不断上升，进而也阻碍了新房的销售。目前来看，房地产正逐渐回归到正确的发展道路，在不断地调控下楼市的泡沫也会不断消除。因此，对于我们来说，只需要静静等待，“让子弹多飞一会儿”，正如央行前副行长吴晓灵强调的一样：

泡沫中狂欢的日子不多了，这是每个人都要面对的现实。