高层住宅正在被“抛弃”？过来人给出答案：4大“硬伤”难以接受

不得不说，当前高层住宅正处于风口浪尖上。

最近两年，楼市常常流传这样一个说法：未来20~30年后，城市中很多二三十层的高层住宅将沦为“贫民窟”。为何这个说法会如此盛行，主要原因是该说法并不是凭空冒出来的，而是出自专家之口。最早提出这个观点的是东北财经大学经济研究中心主任周天勇。在其18年的公开演讲中，就指出了高层住宅未来没有升值潜力，将沦为“空中贫民窟”。无独有偶，北京大学光华管理学院教授朱国忠同样认为：未来高层住宅将面临一系列问题，无论是再改造还是拆迁成本都相当大，将会变成永久贫民窟。城市规划设计研究院院长李晓江也认为：许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的负担。

一石激起千层浪，随着专家们纷纷表态对于高层住宅的看法后，人们也开始重新审视高层住宅的价值，特别是计划入手高层住宅的购房者们，纷纷停下脚步。要知道，在高层住宅尚未普及之前，还是非常受欢迎的，其拥有气派的外表、便捷的出行方式、采光与通风效果也十分优秀、高层住户还能够一览城市风貌。因此早期的高层住宅成了不少人心中的“黄金屋”，人们纷纷从多层搬进高层住宅，甚至还有专家表示：最能代表一座城市繁华经济的，就是这个城市拥有的摩天大楼数量有多少。

后续的发展相信大家也知道了，对于开发商来说，高层不仅能提高土地利用率，还受到购房者欢迎，因此开启了全面建设高层住宅的模式。另一方面，许多城市也开始纷纷建设高楼大厦，不仅拼数量，同时也比拼高度。根据世界高层建筑与都市人居学会发布的《2020高层建筑年度回顾》显示，中国150米以上的建筑达2395座，200米以上建筑达823座，300米以上建筑达95座，三项指标均居全球第一。相反，如今的多层住宅反而成了“稀罕”存在。

如此盲目建设高楼大厦，真的能够代表城市实力吗？对此央媒经济日报给出了回应，7月26日，经济日报发文《盲目建“摩天楼”当休矣》，其中明确指出：城市间盲目攀比建设超高层建筑的状况应该停止了，认为只有“摩天楼”才能代表一地实力、代表突出政绩的思想也应该修正了。不仅如此，住建部也接连发布新规，在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》要求大城市严格限制高层建设，并在今年3月发布新规《加强绿色低碳建设的意见稿》，限制县城建设高层住宅，提倡以多层住宅建设为主。

与此同时，随着时间的流逝，如今高层住宅也暴露出了越来越多的问题。不难发现，如今越来越多的人开始“抛弃”高层住宅，重新住进了多层房。根据贝壳研究院公布的数据显示，2020年全国30个热点城市二手房交易中，“6-12层房子”是最受欢迎的，18层以上的住宅受欢迎程度由2017年33.6%降至2020年的22.7%。高层住宅到底暴露出了哪些问题？住高层究竟是怎样的感受？笔者采访了一位在高层居住了10年的老业主，在谈论自己亲身感受时，指出了高层住宅的4大“硬伤”：

1、高层住宅容积率较高，环境与居住体验较差

近些年来，高层住宅除了数量越来越多外，高度也越来越高，同时密度也越来越密集，这就导致小区容积率不断提升，如今很多高层住宅容积率都达到了4.0、5.0，更有甚者达到了7.0以上。而受访者所在小区容积率就非常高，户型为两梯六户，整栋楼高34层，相当于接近两百户家庭，按照一家三口来计算一栋楼居住600人，整个小区32栋，相当于容纳了接近两万名住户。

试想一下，在一个本来就不大的小区，居住着两万名住户是怎样的感受？小区的公共设施资源基本没有办法享受，小区道路上随处可见停放的车辆，住户与车辆走在同一条路线上。每逢傍晚与节假日，小区更是人满为患，小孩奔跑吵闹、年轻人打篮球、中老年人跳广场舞，整体环境十分嘈杂，影响了正常休息。并且由于楼间距过近，导致中部以下的住户采光通风效果都受到了影响，环境与居住体验都比较差。

2、公摊面积大、得房率低，每年在物业费上多花不少冤枉钱，性价比越来越低

这名老业主表示，与高层相比，多层住宅小区容积率小，公共设施资源能够享受，并且也不用受到噪音干扰。此外，之所以搬回多层，除了高层的环境与居住体验很差以外，其性价比也越来越低。一般来说，住宅高度越高，其“公摊面积”也就越大，主要原因是增加了电梯、楼梯以及一些公共设施的数量，而这些都算作“公摊面积”。

如今许多高层的公摊面积都超过了25%，部分夸张的小区更是达到了30%以上，也就是说原本100平米的房子，真正拿到手上只有不到70平，按照二线城市2万/㎡的均价来计算的话，相当于白白公摊出去60万元，足够买一辆中高档汽车了。不仅如此，除了高额的公摊占比外，未来还需要为此承担物业费、供暖费等费用，多半都是花一些“冤枉钱”。相比之下，如今4-7层的住宅公摊面积就小得多了，往往只有10%左右，能够节省相当大的开支。

3、对于电梯过于依赖

受访者所在的高层小区建成于2005年，如今才刚过15年，小区的房子就出现了各种小毛病，其中电梯更是经常出现问题需要维修。上文已经提到过，老业主所在小区为两梯六户户型，尽管两部电梯同时出现问题的情况没有出现过，但只要其中一部维修，另一部在上下班高峰期就非常难以搭乘，毕竟有600个住户，楼层低一些的家庭还可以选择爬楼梯，但楼层高一些的家庭毫无办法，甚至为此耽误上班时间。

笔者想起了前不久河南省出现的百年难遇的暴雨，造成了城市严重内涝，不仅如此也暴露出了高层住宅的问题。灾害导致数千个小区断电，电梯也因此停运，很多家住20层以上的住户表示，自己根本没有办法下楼，20多层的楼梯，老人小孩爬不动，对于年轻人来说也是极大负担，并且由于楼层过高，物资也难以运上来。因此对于高层住户来说，对于电梯的依赖程度过高。

4、存在火灾隐患、救援难度大

对于如今遍地三四十层的超高层住宅来说，火灾隐患是不容忽视的问题，随着房龄不断增加，楼栋内各项设施设备都会老化，由此导致火灾隐患也增大了，更为重要的是，对于很多中小型城市和县城来说，现有的消防设施不足以满足救援要求，救援高度在60~70米之间。另一方面，正如上文提到的一样，高层住宅住户对于电梯设备过大，因此也就导致了火灾、地震等灾害出现时，只能依靠家里的设备完成自救。

总结：老业主亲身经历总结高层住宅的4大问题，可以说是说中了许多从高层搬回多层的业主心声，随着这些问题的出现，越来越多的住户也意识到了这个问题，未来高层住宅也将面临较为严峻的考验。对于刚需来说，未来买房也需要仔细权衡高层住宅的利弊，经济条件允许的情况下，可以优先选择4-7层的多层住宅，实在没有办法的情况下，可以选择楼间距较大、密度低的高层。