炒房第一城凉了？学区房无人问津，半数房产降价，成交量跌破低点

我们知道，过去20年内我国楼市迎来了飞速发展，房价从不足2000元上涨到万元以上。如果说要挑出一个房价上涨最快的城市，相信大多数人都会选择：深圳。根据中国房价行情网公布的数据来看，2000年深圳房价为2300元/㎡，但20年后已经涨到了88000万元/㎡，翻了接近40倍，需要注意的是，这仅仅是房价的“平均值”，一些地方房价早已突破10万元，比如南山区均价已经超过10万元，福田区部分楼盘也均价超过了10万元，买一套一百平米的房子就需要花费千万元，是许多家庭一辈子都难以奋斗出来的财富。

为了衡量买房与居民收入水平匹配程度，专家提出了“房价收入比”的概念，按照国际标准，一般来说房价收入比在3-6为合理区间，但根据易居房地产研究院公布的数据来看，2020年深圳的房价收入比已经达到了38.0，相当于整个家庭不吃不喝38年的收入才能买得起一套房，也就是说，当地的房价与居民收入水平已经脱节，如果20年前能够在当地买房的话，那么现在已经属于“千万富翁”级别了。

为何深圳房价能够上涨如此之快，主要有三方面原因：第一，作为我国设立的第一个经济特区，同时也是全国性经济中心城市和国际化城市，深圳吸引了大量的投资资本，那么相应的房价也会水涨船高。第二，除了大型企业以外，每年还有大量的毕业生与打工者前往深圳寻找工作，尽管买不起房但推动了当地租房市场的发展，增加了住房需求，因此房价有足够的支撑点。第三，导致近些年深圳房价上涨过快的最主要原因还是在于炒房客实在太多，过去深圳也被称为炒房客的“天堂”。

即使遭遇了去年的“黑天鹅”事件，上半年楼市跌入冰点，但随着复工复产的有序进行，深圳许多楼盘刚开盘，就有炒房客戴着口罩排队抢房，就连别墅房源也一扫而空，并且在下半年迅速回暖，多项成交量突破新高点，足以可见深圳楼市有多么坚挺了。但即使是被称为“炒房第一城”的深圳，却同样在今年遇冷，半数房产出现降价，学区房无人问津，成交量跌破新低点。

1、二手房成交量连续5个月下跌，跌破“荣枯线”

我们知道，年初的时候央行与银保监会对于银行设立了“限贷令”，简单来说就是给银行设置了两条“上限”，分别是房地产贷款占比与个人房贷占比。主要目的是为了限制流入楼市的资金，避免过剩资金流入楼市，增加金融风险。对于银行来说，一旦设置了上限，相当于借给购房者与开发商的资金就有限了，因此需要合理分配。新规出台后，多地二手房市场出现了放贷时间延长甚至停贷的消息。

原因很简单，对于银行来说，二手房交易流程繁杂、时间跨度久、因此更加愿意做流程简单、且与开发商有合作的新房交易，导致的结果就是多地二手房市场遇冷，而二手房正好也是炒房客主要的交易目标，因此限制了二手房也相当于限制了炒房客。深圳也不例外，根据中原地产公布的数据来看，今年2月深圳二手房成交量就跌破了荣枯线，为4166套。

“荣枯线”指的是反映宏观经济的景气状况、发展变化趋势的指标，指数高于荣枯线，反映景气状况趋于上升或改善；低于荣枯线，则反映景气状况趋于下降或衰退。3月，深圳二手房交易有所反弹，但4月再次跌破荣枯线，并且在随后的4个月继续下跌，8月二手房仅成交2043套，创下近十年来新低，上一次低点为2011年8月的1462套。

2、半数房产下跌，名校学区房降价500万无人问津

2021年全国部分城市推行了“二手住房成交参考价格”制度，深圳2月出台了相关政策。易居研究院指出，叠加其他政策管控，4城二手住房价格指数以降温为方向。今年1月份深圳二手住房价格出现历史最高点，为72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进，房价下跌成为趋势。到了6月份，其价格为61500元/平方米，价格缩水了15％。根据中原研究中心数据显示，在其测算样本中，有54%样本房源价格下跌。

今年下半年，全国各个城市纷纷开始治理学区房乱象，在所有类型房源中，学区房属于最难啃的骨头之一，但在全方面的政策调控措施下，学区房资源同样开始走下坡路。深圳也不例外，深圳出推出了大学生招生与教师轮岗制度新规，其大致内容是将土地名校学区房与名校的一对一关系、打破名校对优质教师资源的垄断，将多个学校和多个片区混在一起。

那么新规出台后，对于深圳学区房资源打击有多大呢？近日，在京东拍卖上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍，位置在深圳福田区的港中旅花园，一套带有荔园外国语小学、深圳市高级中学初中部双名校学位的房子，面积为117㎡，起拍价为1970万，最终竟然无人问津而流拍。更为关键的是，按照市场的价格，该房源理论上可以拍到2500万元以上，折价了500万元还是无人问津，说明依旧存在较大的下行空间。

无独有偶，深圳优质学区房百花片区的长城花园，一套 104.7 平方米的房子，起拍价为 1084 万元，每平米低于市场价3万元，但最终同样遇到了流拍问题，目前二拍价格更是降到了 867 万元。但在根据《潇湘晨报》报道，深圳学区房新政即将实施的消息出来之后，不少学区房业主主动下调价格，幅度均以百万元起步，并表示，只要买家诚心想买，价格还可以再谈。

3、写字楼流拍率高、开发商打折促销

深圳的房价之所以稳居不下，除了住房需求源源不断外，写字楼同样很抢手，大量创业者前往深圳租购写字楼。但目前深圳写字楼同样面临遇冷的问题，根据时代财经发布的消息显示，位于福田区安徽大厦的五套房产，在8月初进行的拍卖再度流拍。其价格折算下来，仅2.03万/㎡，大约在市场价的60%左右，在深圳福田区已经相当便宜了，但即使是这样的价格，同样遇到了流拍的问题。根据仲量联行公布的数据显示，2021年上半年深圳写字楼空置率已经高达21.9%，是同为一线城市广州的两倍。

自进入6月以来，深圳多个新盘都推出了降价促销活动，比如6月份位于龙岗布吉的某盘率先开启降价，最高折扣达到88.6%，对于3成首付购买的群体，只要在3天内完成签约，同样能够享受91折的优惠。7月，位于清水河片区的某项目，以备案价6.7折、公寓产品以备案价8.5折出售，除了大力度的折扣以外，部分开发商还以8%的佣金率吸引当地中介推广，但最后的结果并不理想，营销中心已经失去了往日抢房的氛围，人气依旧较低。

说了这么多，是否意味着深圳楼市真要“凉”了，继而会出现房价全面大跌的情况呢？显然不会，但往日的炒房抢房、炒作学区房与写字楼的现象未来将难以见到了。不难发现，目前楼市调控已经起到了十分明显的效果，哪怕是当年被人称为“房价不可能下跌”的深圳，楼市同样遇冷，这也就意味着炒房投资的空间已经所剩无几，随着楼市的不断调控，未来终会回归平稳发展，房价回到真正的亲民水平。