“拆迁”已全面停止？已明确：3类房子或全拆重建，两类人或受益

不得不承认的是，过去20年，我国房地产行业创造了数不尽的财富。20年前买房的人，如今只需要每个月还几百块钱的房贷，10年前买房的人，其中大部分房子也升值了不少，投资房产的更是赚得金银满钵。不过有这样一类人更加让人羡慕，那就是一二线热点城市手握大面积房产的拆迁户，我们经常能看到相关的报道，深圳、广东、杭州某城中村拆迁，诞生了多少个千万富翁甚至亿万富翁。

正因如此，许多人都发现了拆迁的造富能力，手握大量现金的“土豪”在三四线城市纷纷抢房，导致许多三四线城市的房价迎来一轮又一轮的大涨。与此同时，一二线城市也不好过，一些专业的炒房客目光则盯上了一二线城市的“老破小”，其目的很明确，通过“赌拆迁”的方式来炒房，就算将来没拆住房也大概率能够保值，由此推动了二手房价格的迅速上涨，二手房价格上涨自然也带动了新房价格上涨。

不过，并不是所有人都喜欢棚改拆迁的方式。对于没有买房的刚需来说，显然是不愿意看到这种情况的，原因很简单，随着房价进一步上涨，买房的难度越来越高，只能看到手里的钱能买到的面积越来越小，难免会打击刚需的买房信心。相关数据显示，2014年~2018年期间，许多环一线的三四线城市房价上涨了好几倍，一二线热点城市涨幅也十分明显。与此同时，许多地方还出现了“钉子户”，开出天价拆迁款来作为搬家的条件，阻碍了施工进度，阻碍了交通运行，更影响了市容市貌。

但说到底，这项实行了近12年之久的“棚改”是一项伟大的民生工程，其根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。数据显示，截至2018年底，全国范围内1亿多居民“出棚进楼”，住房条件得到极大改善，“十三五”时期，全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼。这种效率高、范围广、规模大的方式，更是被许多外媒称赞为“世界奇迹”。

与此同时，我们也注意到，近期许多媒体都在发文表示“2021年棚改将全面停止”、“未来再无拆二代”，这个主要依据在于2019年的政策吹风会上，住建部副部长黄艳说过的一句话：“在未来旧城改造中，会避免一拆了之和大拆大建，未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建，要改变城市建设的拆迁文件，注重‘绣花’功夫，突出地方特色和人居环境的改造”，因此下结论认为棚改已全面停止。

正因如此，最近时常有人过来询问真伪，但事实真是如此吗？答案是否定的，前不久住建部下发的通知给出了明确答案：8月10日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（意见征求稿）》，其中提到：

除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

可以说，住建部下发的新规起到了“一锤定音”的效果，明确了未来老旧房屋的处理方式，绝大多数的区域将采取“旧改”的方式进行改造，只有不到20%的区域可以拆迁。事实上，2018年，国开行宣布收回地方的棚改审批权限，与此同时高层要求库存不足、房价上涨压力大的城市尽快取消货币化安置，2019年棚改规模降至316万套，2020年再降为209万套，通过数据也能直观感受到，拆迁的规模在不断收缩，但并未停止。

这时候有人可能会问：既然新规规定拆除总面积不大于片区的20%，那么究竟是哪些房屋还有望被拆迁呢？对此，笔者查阅了相关资料，总结出了共有3类房屋还有可能会被“全拆重建”：

1、被鉴定为“危房”的房屋

我们知道，随着拆迁规模的不断收缩，未来许多地方的老旧小区将会以“旧改”的方式进行改造，作为旧改重要的一环，加装电梯成为必不可少的条件，但很多人不知道的是，在相关的规范要求中明确提到的是“符合条件的老旧小区可以加装电梯”。而小区的房屋质量则是重要参考的参考标准，同时也说明了拆迁与旧改的分界线在于房子是否属于“危房”。如果被判定为危房，那么还是能够进行拆迁的，原因很简单，旧改涉及的范围主要在于优化与新增各项设备设施、提升居民居住品质与生活质量，并不能对危房进行修补。

2、由于城市规划所需要拆迁的房屋

何谓“城市规划”？简单来说就是随着时代的发展，城市也需要进行不断地更新与调整，合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，其意义在于保障社会公共利益、改善人居环境。举个简单的例子，比如规划建设高铁站、地铁站、医院、公园等市政基础设施。在这样的情况下，必然就会与原本存在的建筑存在冲突，按照以往的经验来看，一般发生这种情况，会将处于划定区域的房屋全拆重建。

3、地理位置好，有拆迁价值的房屋

过去拆迁之所以能够全面推进，主要原因在于“政企合作”的开发建设模式：由政府主导、市场运作的方式，允许在改造项目中，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发商参与棚户区改造。如今随着这种模式告一段落，开发商的拆迁成本将大大提升，一些地段比较差的区域拆迁甚至会亏本。因此许多开发商对此都更为谨慎。但如果是地段比较好，有拆迁价值的项目，开发商还是愿意接手的，比如热门城市的核心商圈等。

也就是说，拆迁并未全面终止，而是比例缩小到一定范围，在这样的基础上，3类房屋依旧有全拆重建的可能，在这样的大趋势下，未来两类人或将受益。

第一类是处于城市规划建设划定范围或地理位置好能够吸引开发商拆迁的持房者。如果是因为城市规划建设所需而被拆除建筑的房屋，可以说是遇到了“天上掉馅饼”的事情了，原因很简单，因为这种情况而被拆迁的话，属于为城市建设作出贡献，按照以往的经验来看，通常对于参与拆迁的居民给予搬迁后的租房补贴以及生活补助，还会分配环境与配套设施更好的新房。地段好的房子自然更不用说，本身存在很大的升值空间，一旦拆迁还能够获得巨额的资金补偿。

第二类是需要“旧改”的老旧小区住户。不得不说，目前来看旧改比拆迁更加适合当前的楼市，对于老旧小区住户来说，旧改基本上包含了生活的方方面面，比如水电路气管道的全面改造、道路墙面修补、新增各项设施，同时还能够加装电梯，可以说旧改后也焕发了“第二春”。此外，许多老旧小区本身就处于城市核心地段，周边资源配置齐全，因此“旧改”过后升值潜力进一步增加。