租房“新禁令”来了？明年起，4类房将不得出租，房东租客需留意

8月31日，住建部召开了一场“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会。单从会议主题名字就能发现，其重点在于解决百姓住房问题，也就是“买房”“租房”难题。自1998年房改以来，房子被附加商品属性后，其价格也从每平不足两千元上涨至万元以上，而一些热点、重点城市价格涨幅更是令人咋舌，十几倍甚至几十倍的上涨。

伴随着房价上涨的，还有房租。如果说对于已经买房的家庭来说，其难点在于沉重的房贷。那么对于无房刚需而言，租房就成了首要难题。随着人口不断流动，近些年我国租房市场规模也在不断扩大，相关数据显示，过去十年我国租房市场规模从0.6万亿增加到2.7万亿，年龄构成以“90后”为主，占比达35%，具体为26-35岁用户的占比较大，达到48.9%，其次为25岁及以下用户占比28.7%，年龄段正是社会主要劳动力构成。

尽管随着楼市的不断调控，当前房价已经逐渐走向平稳，但房价处于高位是不争的事实，如果通过短期调控使房价大幅下跌的话，将会引发一系列金融系统风险，比如“断供潮”出现、银行坏帐大量增加、企业破产等，甚至导致金融危机。该如何让百姓走出“租房难、买房难”的困境呢？国家早已通过行动给出了答案：建立完善多渠道、多主体保障房与廉租房供应体系。

逻辑也很清晰，解决当代人的租房问题，相当于为未来买房铺路，让这类人能够更快、更轻松买到房子，这样就会让住房市场的供求关系进一步转化，使其不断向买方市场转移，有利于加速楼市泡沫的消除。事实上，近几年了解过楼市的都知道，每次高层会议上，但凡提到了房地产市场，必然离不开“租”的身影，从高层发布的新规新政来看，也确实如此：

2019年7月，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市被列入了租赁市场发展的试点城市。“十四五”规划中，高层明确表态：“要逐步落实租、购住房在公共服务上享有同等权利”。2020年9月，住房和城乡建设部两个部门联合公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》。同年10月，住建部联合5部门出台《整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。2021年7月，高层发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

也就是说，未来房屋租赁市场将发展得越来越好。不仅如此，除了保障刚需租房困难的问题外，对于其居住体验同样出台了新规进行约束，比如上文提到的“《住房租赁条例（征求意见稿）》”就明确了不符合工程建筑的房屋、群租房等禁止出租的房子。响应号召，8月24日，北京率先出台住房租赁管理条例，可以看出地方对于年轻人租房问题的重视程度。

新规的亮点主要有三个方面：1、一般来说，地方上的意见征求稿需要经过3~6个月会正式出台，也就是说新规大概率将于2022年生效。2、作为大型人口流入的一线城市，北京具有很强的虹吸效应，而作为表率率先出台新规，相信后面其他城市也会陆续推出新规。3、对于租房市场来说，即将迎来“新禁令”，4类房子将不得出租，违反者甚至会面临处罚，房东租客需留意。

第一类是违法建设。这里的违法建设主要指的是早期的违建房，这类房子没有经过专业部门的检测，本身可能存在质量问题，如今已经过去很长时间，一些潜在的问题或许也将会出现，对于租客的生命健康以及财产产生威胁。因此对于租客来说，最好不要图便宜租这类房子。

第二类是经鉴定为危房的房屋。一般来说，这类房屋是绝对禁止入住的，容易出现安全问题。根据《城市危险房屋管理规定》：一幢物业如变成危楼，会危及使用者及第三者的安全，业主有可能要承担民事或刑事法律后果。

第三类是室内装修空气质量不符合有关标准规范的房屋。除了建筑本身问题外，装修不善的房子也很有可能威胁租客的身体健康，比如甲醛含量过高就容易引发各类疾病，特别是一些无色无味的有害物质。对于租客来说，如果是刚装修好的房子不要仅靠有没有刺激性气味来判断，有条件的话带上检测设备或人员。

第四类是住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。这里主要针对“群租房”的问题，群租房的危害主要在于用电、用火等安全隐患，并且签订的合同也不受法律保护，容易引发纠纷。一些房东为了赚取更多利润，私自修改房屋结构，这是明确禁止的。

有租客会担心：这类房屋不允许出租后，将会导致租金上涨的问题。但事实真会如此吗？答案是否定的，如今楼市住房早已过剩，租房市场同样是供过于求，房东私自上涨租金的后果只会导致房子越来越难租出去。另一方面，正如文章开头提到的一样，如今我国正大力推动租赁市场的发展，许多保障性住房也正在投入建设，比如公租房、廉租房、安居房等等，因此租客可以放心了。

根据住建部的消息显示，2021年我国40个典型城市将筹集建设93万套保障性租赁住房，帮助新市民、新青年解决住房租房困难的问题。随着租房的问题被解决后，房价过高的问题也将迎刃而解，未来住房市场也会发展得越来越好。