策略观点：

1.国家的政策没有改变，行业积极向好发展的趋势也没有改变，行业在十四五期间积极发展的趋势并没有改变。

2.行业龙头公司的经营边界不断扩张，包括社区增值服务等等。行业还处在一个快速增长的阶段。

3.物管行业投资逻辑是把握提供优质服务标的，建议重点关注国企背景优质标的。

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一、市场担忧的三个问题

1、业主共有部分的违规经营：上市的物管企业其实是执行了更为严格的合规标准的，而且行业公共空间经营收入占比较小，影响甚微。

中国现在面临一个问题就是业委会成立的比例比较低，不少小区并没有业委会，没有业委会一个主要的问题就是小区的公共空间部分无人管理，由于无人管理，违规运营的现象就并不少见了。但对上市企业来说，经历了IPO的过程，经历了律所、审计师，他们普遍是执行了一个更高的合规标准。而且从财务的角度看，就算从一个最坏的角度出发，真的这块业务没有了，对公司的影响也是非常非常轻微的。百强的物管企业来看，社区空间运营、经营的收入，占总收入可能在百分之五左右。银城生活可能超过了百分之十，滨江服务这块收入占总收入的占比可能只有百分之二以下，其他的比如说碧桂园、新城悦还有中海等等，占比也只有百分之二到三，都是非常轻微的一个收入。所以整体来看对财务的影响还是非常小的。

2、物业管理行业人力社保缴纳归顺的问题：对公司盈利有影响，但从长远看，物业公司可以通过水涨船高自我消化。

3、将物管行业划归非营利性组织：玩笑开大了。有这个担忧的应该是给医药集采和教培行业吓坏了。不管是十四五规划的全文，还是去年的建议，都提出了要加快物业管理行业的发展，是非常明确的确立了这个行业在十四五发展的趋势，而且近期没有看到任何官方文件对这个方向做出修正。今年一月份住建部发布文件称，要支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，来提升整体的服务水平，也提到完善物业服务价格市场化的形成机制。

目前中国的社会发展阶段，对美好生活的追求还是国家非常重视的一个方向。对于物业管理行业来说，只有提供高质量和多元化的服务，才能够帮助社会来追求美好生活。国家的政策没有改变，行业积极向好发展的趋势也没有改变。

二、物管行业的基本面

1，社区增值服务领域积极发展。上半年有多个利好的政策出台，未来社区增值业务会成为进一步打开整个行业收入空间的一个主要的点。

2.龙头企业在探索行业边界方面获得突破。我们认为跟随龙头的步伐去探索行业边界这样一个逻辑是比较合理的，因为龙头他们是有能力去把握到行业最重要的变化。目前碧桂园还是在进一步的深耕城市综合服务领域，万科是借助万物梁行子公司来探索商业空间运营以及企业综合设施管理领域。这两方面都有机会成为行业下一个的焦点。目前城市综合服务想象空间是最大的，也是非常值得我们关注的。

虽然行业目前确实面临竞争更加激烈的问题，但是行业的边界也是在不断扩大，行业的潜力还是有待进一步挖掘。

三、物管行业的选股逻辑

目前整个物业管理行业还是一个机遇与挑战并存。

机遇是来来自于政策的支持以及中国广阔的一个存量物业的市场；

挑战也是来自于竞争变得更加激烈，以及企业能否成功的挖掘社区增值服务这样的空间。

物管行业选股核心的逻辑是服务。

不管是应对挑战、第三方市场的外拓，还是在挖掘社区增值服务，都是只有能够提供更好的服务的企业才有机会获得更多的市场份额。以社区增值服务为例，对业主来说，如果更有忠诚度，更专业，业主可能会向口碑比较好的物业管理购买服务。除了占坑，服务能力是这个行业的核心护城河，建议从服务能力的角度，去发现、优选有机会获得长期增长的标的。

以往投资者不太喜欢国企的标的，大家会觉得国企在做业绩和市值管理上都没有太多的动力。今年看到了变化：

第一，国企标的在市值管理方面动力更强。

第二，地产系的国企标的开始重视物业管理平台的的运作，不断地把一些优质的资产注入到物管的平台。

这里重点强调国企标的的另一个原因是他们在合规和应对监管方面的能力更强。

华润万家生活：这是一支具备护城河的商管标的。

中海物业：目前市场还是低估了中海的外拓和增长能力，以及低估了集团资源能带给它的一个发展空间。

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顺便说一下房地产：下半年房地产政策放松的概率是非常之小的，但是政策进一步收紧的可能性也不是很大。市场的风险主要还是来自于调控，预计房企会面临更大的一个融资的压力，不排除下半年会见到更多尾部房企风险进一步暴露。另外，今年在政策层面房产税的推进是有显著的加快。整体看，目前房地产行业还是处于一个秩序重塑的阶段，建议轻仓安排。对于部分优质国企，如果跌无可跌，也可以启用越跌越买否极泰来的投资策略。

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附：彩生活、中海物业、华润万象三家公司主要财务指标对比

1.管理费用率

2.现金流

3.负债率

4.净资产收益率

5.PE估值

特别提醒：本文为投资逻辑分享，不构成投资建议。

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