西安验房师：买精装房，一切都看运气

作为验房师，吕远接到过最年轻的单子来自一个女孩：00后，山西人，在西安上大学。

事情的始末是这样的。

女孩父母在她上大学的时候，给她在曲江购置了一套房产。收房时，女孩找到他，两个人一起去看人生的首套房，那是2017年。虽然买的也是全国出名大地产商的房子，但她的房子很不巧的被检查出了很多问题，比如，多个房间里面的地板出现软塌、墙面出现开裂、瓷砖空鼓、部分配件缺失等问题。他猜测，这这个房子可能当时工人住过或者堆放过材料，装修的比较晚。女孩不知道下一步该怎么办。吕远隔着对方拨通的视频电话，给她父母表达了自己的建议：

“我建议可以先不着急收房，你们也不用来西安，等开发商整改好了再来也不迟。”

验房师是一个新兴职业，特别之处在于，它和普通人一生中最在意的房产联系紧密。

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一个验房师的工作流程大概是这样：进入房间先和业主签订验收委托协议，从入户门开始检查，客厅，餐厅，厨房，卧室，厕所阳台、卫生间。眼睛从地上的地砖接缝，到吊顶走线，侧面要观察墙面是不是平整，也得检查业主家的水路电路是否畅通。总之，一个新房子里目力所及的一切，都在他们的责任范围内。

抽象概括验房师的职业功能，有不同的解释。2007 年率先接触这一行的杨海山可以给出一系列解释，比如验房师就是在收房时，替业主检查各处问题的专业人员。验房师吕远看得更简单些，他认为自己是替业主收房把关的蓝领工人。看起来定义有差别，但总的相似点有几个：业主，开发商，专业验收。

验房师在西安的发展，前后不超过二十年，这是一个全新的行业。行业新到甚至没有什么文字资料可以说明发展历程，只能从资历久的从业者口中听到验房师在本地的发展历程。

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杨海山从业十年以上，吕远也是很有经验的验房师，他们的工作时间跨越了西安验房市场从无到有的整个过程。杨海山刚开始做验房师，也就是2008年前后，西安的验房市场说有也能算有，说没有其实也算没有，他开始是跟着师傅学习验房。吕远以前是做装修起家，后来参与了验房技能培训。这也侧面说明，验房师行业遵循着传统的学徒制，一个带一个入行，和任何一个建筑装修类的工种都相差不多。

行业的兴起就是在这两年。

2018年，西安市人民政府官网发布《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，自2019年1月1日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房。在此以前，毛坯房还是西安房子的主流，很少有人有意识找验房师。

随着2020年新房交付增加，此时的西安房屋市场里，再难见到毛坯房。于是，2020年西安的验房市场猛增。增到什么地步？杨海山的意思是，就他们验房师的单子打比方，他们去年一年比前一年增长了一倍。吕远去年一年，个人接到了500多个验房单，平均一下，他几乎每天都奔波在外。

验房师在这样的时代背景下，蓬勃发展。《经济观察报》的调查里，近几年，验房师行业井喷。一家位于成都的验房企业创始人表示，2015年10月平台成立的时候，公司主打做装修，验房免费，五年一共16000单。2016年验房订单达到了8000单，到了2019年接受采访时，这家公司全年订单30000单，收入3300万元，增速达到了312.5%。

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就在这两年行业快速发展的情况下，越来越多的人找到验房师，希望能通过他们，为自己收房做最后的专业保证。即使大家的目的都是验收新房，但不同的业主对验房师的态度也完全不同。

杨海山遇到过印象很深的业主是一位来自陕北的老师。对方大概50岁左右，女儿在西安买房定居，抽不出时间验收，她帮女儿来收房。找到杨海山的时候，这位业主已经记下了同小区其他已经验收房子的所有问题。等杨海山到了现场，拿给他看。

业主问他，为什么自己家天然气上没有增压阀？但其实增压阀不是每家每户都有。业主列出的七个问题，整个房子检查完后，杨海山发现她家都没有，只好据实以告，“结果业主有点不相信，我只能说，等我检查出来的问题整改完以后，我们再来看一次。”

临出门，他听到业主大声抱怨，波及范围不仅包括地产商、物业，还包括刚刚给她家检查完的杨海山。后来，在同一个小区再验房时，他问物业，那个房子里的问题修好了吗。物业人告知他，他们第二天就给业主修好了，“这是我见过没有快修的情况下，修最快的房子。”

他总结过自己遇到的不同业主类型，“通常找我们的有三类不同的预期，第一种最正常，希望我们找到的问题少一点，很相信我们。第二种人一进门就会说，师傅你帮我多查点问题，我们一般会告知业主按照规范查验，只要是问题我们一定会记录。即使如此，我们如果查出来的问题不多，他们会觉得钱白花了。第三种人，完全不管，进门就一句话你先检查，有事和物业说一声就行。”

在吕远看来，业主们完全不同的态度，其实可以粗暴地总结出两类原因，“那些在我们验完房以后，态度比较明朗的业主，房子对这些人来说是投资的资产。但有些业主房子用来自住，他们看得非常重。”

2019年，他被叫去高新给一户豪宅验收，业主本人全程没有出面，助理陪同他验房。助理告诉他，这一层楼都是他老板的房子，全部都需要验收。面对这种豪宅,吕远也压力很大，“我发现卫生间不少墙砖都出现空鼓，花大价钱买来的精装房，按道理装修质量不应该。”助理说，这一层房子买的时候有一个亿，但是也没亏，如今市值已经差不多有两个亿了。

“房子确实挺大的，是买个床就可以拎包入住的装修。人家助理给我说，开发商告诉他们这个房子每平装修费在一万元左右。但我觉得那个装修水平、材料，顶多也就是打对折。”但他也就点到为止，没有再评论装修水平材料的好坏。他知道，这类业主其实对装修标准是否达标并不一定关心。

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另一个收房的例子来自一对老夫妻，就是年前的事情。

老两口的房子问题挺多，本来年纪大的人也更细心一些。在验房的时候，老两口给吕远感慨，他们两个人一辈子积蓄就买了这一套房子，发现这么多问题，总觉得心里挺不舒服。“我就给他们说，那不是房子也增值了吗。他们就说，我们还指望卖呢？我们这个年龄，还能折腾几回，买精装房就图省心。”

他作为验房师，其实很理解有些业主在验收房子时，看到家里的问题很多，情绪失控的时刻。对普通人来说，一套房子代表的几乎是大半生的积蓄，看重才正常。

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《经济观察报》报道，在新加坡、加拿大等国家购置房产，验房是必须环节。购房者和房产经纪人谈好价后，需要请专业的鉴定师从技术角度分析房屋的瑕疵和估值等情况。他们会开出报告，出具资产价值证明书，主要针对的是二手房交易。

但在西安，甚至国内，如今验房针对的都是一手房。大多数业主们的动机很简单，请验房师来，不是做资产证明，单纯是因为不信赖开发商。而验房师在业主和开发商之间，是一个相对站在弱势业主方的第三方检测机构。这种身份也导致了验房师和开发商之间微妙的关系。

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在本地房产相关的内容平台西安房哥上，第一篇文章就提到，身边人知道自己要做这一行，总会问他，“你们是不是处境比较危险？会不会和开发商起冲突？”

西安房地产发展的前几年，开发商的态度普遍比较强硬。杨海山和吕远都从那个时候走过来，对那段时间有共同的感受——野蛮，常听说今天同行去哪哪验房被赶出来了，明天甚至有验房师被打。

吕远心里有几个不太看好的地产商，他甚至不会给朋友推荐这些开发商的楼盘。

“验房被工作人员叫住聊聊，几乎年年都有，有的直接是小伙子上来警告我。我就给他说，小伙子，咱都年轻过，大家都是为了雇主工作，你警告我，能怎么样？问题还是问题。”以前吕远年轻的时候，也会和工作人员吵架，现在看开了，可以和平解决就行。但冲突的出现，总可能以意想不到的方式浮现。就在前几天，他去曲江的一个小区验房，车胎被人扎了。

按照往常惯例，他都会把车停在地下车库。那天验完房回家，开着开着发现胎没气了。他找到一个修车店一看，修车师傅说，你的轮胎靠近里面的两个侧面被扎了，不太容易被发现。“我平时经常停在停车场，可能人家在监控里找到我了。从那以后，我再去那个小区，把车停得远远的，宁愿走很远的路过去。”

但这样的例子，如今已经不常见了。如今一些房产总部会调查业主的收房评价，甚至会和地方分公司的业绩挂钩。

杨海山也觉得这两年情况好很多，“现在大家普遍都有意识，我们验房的时候会让员工调整说辞，有些问题是小问题，不能因为想赢得业主的信赖就说得特别严重。收房的时候也会和物业沟通，我们这样提前把问题指出来，其实也省去了以后业主和他们的说不清的矛盾。”

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验房师们除了要应对业主的问题，周旋于开发商之间，他们也常常要面对本行业自己的问题。

如果搜索关键词“验房”，可以找到很多带有“验房+美缝”的机构。吕远认为这种机构非常不正规，“你说那些做美缝的来验房算是这么一回事？哥，你这个砖缝不行，也别去别人那了。咱正好是熟人，我给你便宜一弄？”

对于市场上大量的“验房+美缝”这种看起来是验房，实际上捆绑销售的机构，杨海山总结原因为：验房行业刚开始几年不赚钱，为此人们想出来了不少偏门。“他们这种一般就是打着免费或者团购验房，比如一个小区一百户一起验，一户收200元钱。其实是给后续的铺地或装窗户的业务打基础。”

200元验一套房，其价格已经扰乱了本地验房市场。如今西安验房的市场价格，按照大小和房子的品质不同，大概价格在每平米3-10元浮动。一套一百平米的房子验收下来，普通的验房师价格不贵。

“很多人觉得只要拿个可以敲墙面的小锤子，敲墙有没有空鼓就算是验房师了，其实不是的，”吕远觉得如今一些人怀疑验房师的价值，很大一部分原因是验房师行业比较混乱，一些其实没有专业知识的人加入这一行。那些人可能只知道哪里大概有问题，但是不知道问题是怎么出现的，要如何解决。

他作为一个从业多时间久且年纪较长的人，很看重生活经验在验房时的运用，“不要小看生活经验，比如厨房的门缝比较大，密封不好，烟会跑出来，这是个很大问题。但如果没有生活经验的验房师，他们自己都不做饭，很容易忽视一些问题。”

另一个原因还是在于行业不规范，也没有在法律上形成的行业规范。目前，验房师们遵循的是依据的是全国及地方法律法规及标准，比如，《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《住宅装饰装修工程施工规范》等等。但验房师没有国家人社部承认的行业执照，目前开展验房资格的机构，大部分是在营业执照的经营范围内申请“房屋检验咨询”类目。

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杨海山的团队一年大概可以验收2000套房屋，吕远一个人一年经手500套房子，他们对经手过的房子总结为：大部分精装房都多少有点问题，如果一个房子里只有十几个问题被验房师指出来了，装修质量已经算是非常不错的。

吕远年轻的时候做过装修，了解一个房子从毛坯到入住的完整过程。

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“正常装修流程是做完一个工序才能做下一个工序，环环相扣，但是高周转时代有些工序会完全颠倒，比如说装室内木门，通常都是最后一道工序，墙面完工以后进行。但是精装房批量化后，木门如果货送到了，不可能一直在库房积压，得赶紧安排工人安装。门装上后，如果成品保护没有做好，工人师傅搬东西来来回回走动，不可避免的会造成对木门的损伤。”

他总结精装房的问题很多时候是环环相扣，一个工艺牵连到另一个工艺。不只是西安，全国都是这样。

但目前精装房里出现的所有问题，到了验房师这一环，都已经是最后一步。像杨海山和吕远被业主雇佣以后，能做的是，尽可能准确地帮助业主找到房屋里的隐患或问题，对得起业主付的钱。但至于问题找出来，到底怎么解决，能不能彻底解决，所有的问题都还是要回归到开发商那头。毕竟，在开发商、验房师和业主三方中，占据主动权的，从来不是他们和业主。

作者 | 铛铛 | 贞观作者