主题街区是基于客群细分及需求深耕等因素，打造具有鲜明主题和明确定位的体验式商业平台。始于20世纪80年代，经历了探索、尝试、发展、繁荣，至今发展已四十余年。伴随着8090、00后成为消费主力以及消费升级，开放式街区需要不断创新发展。
主题街区打造目的
- 突破同质化竞争，形成差异化经营内容，靠主题街区创新性的商业产品和业态组合进行客流吸引，从而为商业项目注入活力和动力，同时带动商业项目整体的客流；
- 将主题街区作为长期营销事件和主体，在市场上形成传播热点，为景区聚焦话题元素，也形成商业项目的调性和核心竞争力；
- 以故事性、主题性的产品包装和推广，形成具有特色的街区风格，从而实现街区的市场推介和招商，降低整体商业项目的招商难度，提高单位坪效。
- 增加顾客体验，改善游览动线，盘活不良区域。
目标客群分析
对于80后，精致生活和健康消费是核心关注点。吸引80后的关键点：
- 追求品质时尚，33.1%的80后看重口碑品牌；
- 注重家庭建设，处于家庭建设初期，生活小资，更为居家；
- 具有品位与内涵的品牌属性对其更有吸引力。
90后更爱为自己消费，追求个性化。吸引90后的关键点：
- 追求个性化品牌，40.9%的90后看重品牌设计的个性化；
- 社交娱乐生活丰富，39.7%的90后把娱乐作为主要消费；
- 热爱分享的互联网社交达人，90后分享频次远高于80后。
00后是未来的消费主力军，“口味”变得更快。吸引00后的关键点：
- 通过消费彰显个性，77%的00后拥有固定使用的品牌，但仅限于能彰显个人品位的品类；
- 需求在不断变化，追求个性化，品牌偏好更包容，对于品牌的忠诚度实际是下降的；
- 体验更重要，体验的重要性超过产品拥有本身，追求娱乐至上、个性化、可分享的体验；
- 对IP的认知度高，追星狂热，喜爱萌化印象，是粉丝经济的主题。
通过客群细分及消费行为细分，主题街区的分类主要有：文创主题街区、餐饮主题街区、运动主题街区、复古主题街区、儿童主题街区、女性主题街区、海洋主题街区、动物主题街区、二次元等潮范儿主题街区等。
美食主题街区概述
- 美食主题街区成吸客利器，同时入门简单。新奇体验和餐饮种类满足年轻人对美食的追求，激发朋友之间喜爱程度的共鸣。美陈包装简单，通过历史人文、缤纷乐园等各类主题包装美食主题街区焕发出街区的特色。主题美食街区将同一主题、特色各异的大环境集中在一起，配合场景和主题故事，可让消费者获得更立体的体验。
- 美食定位。根据不同客群定位美食主题街区，可分为网红经典小吃、精致餐饮、综合性美食主题等。网红经典小吃，以小食、小餐饮为主，文创、餐饮业态相结合，符合年轻人喜好。精致餐饮为精致网红、小资青年提供网红打卡拍照。综合性美食主题街区，定位大众化，为周边居民和白领提供多样化用餐选择。
- 美食主题街区功能丰富。美食主题可增加餐饮消费体验感，契合主题核心，让消费者和外地游客均能感受餐饮消费的从视、听、味、触全方位提升消费者的参与感。在白领客群较少的二三线城市，也能形成消费聚集的目标。增加景区的客流，同时增加客流的随机消费占比。在这样的新型空间当中即在最大程度上丰富了景区的业态种类竞争力度，也提高了景区的体验感。
文创主题街区概述
- 文创主题街区主要集中在一线城市核心商圈。早期开业的主题街区中，以文创为主营业态的最多，占比37.5%，骑鹅公社、π工厂等均为典型代表，其共同特点是注重创意包装，由脑洞大开的新奇内容构成，一经开业引发大量话题传播。
- 文创业态发展放缓。2018年开始文创业态放缓发展，文创主题街区相对较为理性，精耕招商及运营，回归到文化内涵的挖掘。例如大悦城的“试验田”基本均为北京、天津等一线城市试水，二三线或三四线的白领人文素养、消费理念或地域差距还是非常大。商业环境不景气，消费意愿不足，唯小年轻成为顶梁柱。项目集中开业，市场逐渐饱和，市场需求偏弱，空置率将再度回升。
- 文创主题街区需创新发展。千禧一代成为主题街区主力客群，科技创新改变互动方式，促进文体娱业态不断“换血”迭代，往更有趣、更新奇、更有料的方向发展。锁定目标客群，文创IP主题展精准锁定目标客户群，迅速聚拢人气。文创商业还需要独立的招商渠道、运营管理模式和推广理念才能经营成功。
复古主题街区概述
- 复古主题街区多在文化底蕴深厚的城市，打复古情怀牌，对于具有历史文化底蕴的城市，一些项目正在积极挖掘可以代表城市形象的文化符号，通过老物件、老场景营造出历史变迁中值得追忆的情结，引发本地消费者的情感共鸣。
- 复古主题街区通过造景的方式，打造类似“旅游景点”的主题区域，容易宣传，吸引大量的观光客和本地怀旧客群拍照，宣传本地文化。
- 目标客群为本地怀旧客群和旅游客群。
- 场景氛围。复古类主题街区场景氛围上通过复古元素和物件，将场景复原：例如古色古香的青砖瓦墙，转动的水车、织布机、邮筒等人文景观还原。同时可以将各种复古特色与新潮元素巧妙融合，吸引本地怀旧客群的同时，成为打卡圣地。
- 本地文化主题街区普通存在形有余而神不足的问题。普通的场景布置无法将复古类主题街区鲜活化，需要在形神上同时进行升级，业态的布局、营销、软装、运营同时体现复古内涵，软装复古元素给顾客带来时光倒流的感觉，但这也仅仅停留在视觉上，并未与品牌商家联动起来。
成功的主题街区有一些共同特征
比如个性化主题定位，拥有高辨识度的标签；文化设计、体验至上，颜值至上，打造成为打卡圣地；注重差异化和融合跨界，比如：咖啡+书店；通过智慧零售把线上线下融合进行高效零售。
- 主题定位清晰、细分市场，主题街区以主题化的商业经营思路，从定位到设计再到招商运营，都是沿着特定的主题化进行。
- 同类产品和业态相互融合补充，从而打造出不同专属客群的商业产品，更为被目标受众所接受和认可，从而实现整体的客流共享。
- 街区强调顾客社交属性。主题街区就是这种以第三空间概念为定位，强调顾客的社交需求，通过各种场景和产品的体验与分享，成为人们生活中重要的社交媒介。
- 街区让顾客感受到极致化的参与感。当前多数主题街区内的业态主要是文创、手作、娱乐、餐饮等体验式业态，让商业消费中拥有更多的参与感，同时主题街区不断挖掘自身的护城河，将体验式商业做出新的高度，让顾客体验极致。
- 主题街区主题定位多和地域文化、商圈、客群相结合。打环境差异，冬季寒冷且漫长的北方来说，通过主题街区内营造大量绿色主题、自然主题空间，南方沿海以海洋为主题，对于具有历史文化底蕴的城市，通过老物件、老场景营造出历史变迁中值得追忆的情结，引发本地消费者的情感共鸣。
主题街区应规避的问题
- 缺乏自我营销能力。
- 缺乏整体规划。把主题街区的打造简单地理解为造景，通过考察复制主题商业街区场景，整体大同小异，从定位到招商运营鲜有理念传达或者整体规划，从而使主题街区徒有虚名，只是做成公共空间带有一定氛围美陈装饰的步行街，导致只通过主题场景不足以引爆市场。
- 招商沦为融合各种杂货的街区。在招商层面，由于市场上文创类、艺术类、潮流类、网红性品牌类相对较为稀缺，导致后期招商困难，尤其是三四线城市，这类品类更是抢手，所以导致在招商过程中用各种不相关的产品、品类、品牌进行填充，偏离了原来的方向，最终做成了一个融合了各种杂货铺的街区，导致整体无法形成合力。
- 缺乏整体运营思维，不能把街区当做一个完整的产品去运作。
- 主题体验空间的商业空间规划与设计，是在主题定位的基础上，通过建筑形式、品牌结合、形象塑造、价值理念、运营理念、顾客服务、氛围营造等各个环节和细节，对主题街区进行打造，所有差异化都围绕“主题”这个概念，通过解读项目区域位置、区域经济发展状况、商圈形态、周边消费者和租金水平等方面。
