父母出资给子女买房，小两口离婚后房子应该归谁

【引言】

房者，百姓之大事也！

近十多年来，房地产行业不仅给GDP做出了不可磨灭的贡献，还从根本上遏制住了老人们多年以来想要多子多孙的顽固思想，毕竟子孙多了就要买多多的房子，就需要多多的票子，这个压力可不小。

尤其近几年来，房价不断攀高，刚刚步入社会不久的年轻人们，其收入显然已不足以负担高额的购房费用。由此，老人们不但免费帮忙带起了孙子，还附带赠送了房产。绝大多数的年轻人第一套房的首付款都是来自父母的资助；且大部分年轻人在成家后，又由一方父母资助买了房子。在离婚率逐年上升的当下，由一方父母出资购买的房产自然成为了离婚财产分割的重点、难点之所在。

【四种常见情形】

1、婚前由一方父母完全出资购买的房产

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》（下称《婚姻编解释（一）》）第二十九条第一款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”

原则上，婚前一方父母出资购买的房产归子女所有；实务中有一种特殊情况，就是房产所有权登记时，在对方的要求下写了夫妻双方的名字，则该房产可视为一方父母对夫妻双方的赠与，房产为夫妻共同财产。个人认为若是一方父母完全出资，要尽量排除写双方名字的情况，否则纠纷不断，后患无穷。

2、婚后由一方父母完全出资购买的房产

《婚姻编解释（一）》）第二十九条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”

对于婚后一方父母完全出资购房的情况，除非有明确的约定该房产归一方所有，否则该房产视为夫妻共同财产。所以婚后一方父母资助买房最好事先做明确的约定，且不动产权证书上只写自己子女的名字，否则房产被认定为夫妻共同财产的可能性很大。

3、婚前由一方父母出首付款购买的房产

《婚姻编解释（一）》）第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

实务中经常存在男方家庭为了促成婚姻，出首付款给小两口购房的情况。婚前一方以父母出资作为首付款，以个人名义购房并贷款，后用夫妻共同财产还贷的情形。该房产原则上归登记方，但共同还贷款项和房产增值部分为夫妻共同财产，在离婚时由登记方向另一方补偿；若房屋是以双方名义购买，则可认为是夫妻共同财产，离婚分割时按照夫妻共同财产进行分割，首付款对一方还是双方赠与的认定主要依证据主张进行。

4、婚后由一方父母出首付款购买的房产

婚后一方父母出首付款，不管是以夫妻一方名义还是双方的名义购房，只要用夫妻共同财产还贷，房产视为夫妻共同财产。除非有明确约定，否则首付款也视为是对夫妻双方的赠与。

涉及到一方父母条件较好，出资做首付款给小两口购置豪华大平层的情形，虽然看起来有些伤感情，但为防止出现一方“空手套白狼”，最好还是做好明确的约定，留下足够的证据。

【实务中两个关键点】

1、父母出资的性质是借贷还是赠与

实践中，对父母为子女购房出资的性质是借贷还是赠与，各方必然会存在争议，在此情况下，应当将法律关系的性质作为争议焦点。准确认定双方的法律关系是借款还是赠与，不能仅依据《婚姻编解释（一）》第二十九条当然地认为是赠与法律关系。要根据相关证据的认定和采信，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，从而准确认定法律关系的性质。父母基于对子女的亲情，往往自愿出资为子女购置房屋。大多数父母出资目的是要解决或改善子女的居住条件，希望让子女生活更加幸福，而不是日后要回这笔出资。因此，一方的主张是否有有说服力的证据支持是关键。

2、准确认定是赠与一方还是双方

认定父母为子女出资购房为赠与的情况下，根据《民法典》第一千零六十二条的规定，婚姻关系存续期间受赠的财产原则上为夫妻共同财产，除非赠与合同中确定只归一方的财产。对于赠与一方的情形，必须有明确约定，这时证据再次成了取胜的关键。当事人事先约定，以期尽量减少纠纷的发生。但是实践中父母与子女之间一般并没有书面赠与合同的存在，考虑到普通民众对不动产权属登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，认定为是父母将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。

【相关法条】

《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。

《民法典》第一千零六十三条　下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。

《民法典》第一千零八十七条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

《婚姻编解释（一）》第二十九条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

《婚姻编解释（一）》 第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。