物业服务太差劲，业主们是时候拿起法律武器来保护自己的权利了

记得是不久前的一个周日下午，我正忙着收拾家务，突然窗外一道黑影闪过，随之而来的是一声似爆炸般的巨响，吓得我一时间有些懵，等回过神来，赶紧跑到窗边一看，发现楼下的遮阳棚被砸了个大窟窿。我联系了物业，然后紧忙跑下楼，这才知道是楼上侧面有一大块墙皮脱落了，没有伤到人是万幸。后经了解得知事情也是不了了之，至今一楼的遮阳棚还是被砸坏的样子。

周围朋友也经常聊到物业服务的一些问题，比如安保形同虚设、环境卫生基本不打扫、物业费收费高、车位管理混乱、小区公共区域收益从不公开等等。这就让我想到，作为一个普通的业主，遇到物业服务差劲这样的情况应该怎么办呢？投诉是一个办法，但投诉之后往往也就和石沉大海一样，久久得不到一个有用的回复；组织业主们XF，闹 事，这毕竟不是一个常规的解决问题的办法，不到最后一步，不应该提倡。有没有一些法律的途径，让作为弱势群体的业主可以解决类似的问题呢？

2021年元旦，《民法典》开始施行。其中的《物权编》、《合同编》和《侵权责任编》都用大量的篇幅对建筑物区分所有权、物业服务合同以及涉及建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的侵权责任进行了明确，涉及业主、业主委员会以及物业公司之间的纠纷一定会得到更好的解决。下面就从几个典型的问题着手展开讨论：

一．关于高空抛物、掉瓷片、掉墙皮问题，物业管理人应不应该承担责任?

小区发生了掉墙皮、掉瓷片伤人的事，业主可以找物业负责吗？《民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害；所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的；应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后；有其他责任人的；有权向其他责任人追偿。”物业服务公司是小区建筑物的管理人，对于掉瓷片、掉墙皮伤人毁物造成的损害，其只要无法证明自己无过错，就要承担侵权责任。需要物业提供证据证明自己无过错，而作为业主，则要提供物业存在过错的证据作为反证。

二．可不可以通过和物业进行协商的方式解决双方关于物业服务费收费标准是否合理而产生的纠纷？

业主作为散兵游勇，和物业进行的协商效果怎么样？《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”而实际中，作为矛盾的两个方面，往往会出现物业收费过高和业主不交物业服务费的情况。《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”尽管法律有明确规定，但实际上经常会出现业主拒交物业费的情形，而物业也会想尽办法断水、断电催缴，比如在我现在住的小区，业主的生活用水是由物业控制的，物业进行了限购30吨的办法，不缴物业服务费，物业就不卖水，这不就是变相的断水嘛！业主和物业之间的纠纷可以协商，但个人认为，基本上没有什么作用，业主毕竟是弱势一方，业主的监督作用十分微弱。

三．服务质量严重低于市场标准，业主可否通过起诉方式争取权益？

物业服务质量差，业主用诉讼方式争取权利的效果怎么样？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”通过起诉的方式争取权利可以得到法律的支持，但要准备足够的证据才能胜诉，加之诉讼周期长，单打独斗的业主平时还需要赚钱养家，且容易出现等靠观念，从而使诉讼的效果不够理想。

四．物业公司无药可救，怎样才能解聘物业服务人？

当一个物业公司已经差到无药可救时，业主需要解聘物业服务人。《民法典》第九百四十六条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。”物业服务合同中，业主有任意解除权，但问题在于业主要按照法定程序行使。《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”业主有任意解聘物业服务人的权利，但业主行使权利要达到“双三分之二”的表决条件，并有参与表决的“双过半数”同意。而作为小区业主，各家都在忙各家的事，很难把这么多的业主组织到一起参与表决，所谓“人心散了，队伍不好带”，很多时候，物业也是考虑到这一点，才会有恃无恐！

五．如何成立业主委员会？

业主就像一群散兵，各有各的想法，很难有所作为，这时就需要成立业主委员会。业主委员会的作用主要体现在：1. 监督、审核各项经费的支出；2. 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；3. 选聘、续聘物业管理公司；4. 可以成为沟通的桥梁。《民法典》第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”《建设部关于印发<业主大会规程>的通知》第五条规定：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。”筹备组的成立是业主委员会成立的关键环节，后续业主委员会委员候选人的确定、首次业主大会召开形式、业主代表的产生等等都是筹备组决定的，成立业主委员会的所有实质性事项都是筹备组操作的，业主大会只是个确认程序。尽管如此，成立业主委员会的困难往往超出人们的预想，业主委员会成立经常是个利益斗争的过程，各个环节都可能受到各种利益体的不正当影响。另外，有的小区建成多年，至今尚无业主委员会，业主利益的维护便成为空谈。如何由政府牵头，开发商或前期物业公司组织在一定期限内强制成立业主委员会成为法律法规迫切需要解决的问题。

总之，作为弱势群体，不管遇到什么问题，不管有没有成立业主委员会，广大业主必须团结一致，有理有利，寸土必争，在最关键的时刻，一定要勇于将法律武器紧紧握在手里，只有这样，才能保护自己的权利不受侵犯。