商品房买卖中的霸王条款效力如何，这样做能很好地免除风险

【引言】

日常生活中，办理手机通信、保险、储蓄等业务时，业务员经常在一顿操作后交给我们一沓文件，让我们在某某处签字等等，这些文件中的条款十有八九就是格式条款。格式条款的使用极大地降低了合同订立成本，提高了效率。因此，不管是普通的衣食住行行业还是高端的资本金融市场，格式条款都得到了广泛的应用。

对于格式条款的效力认定，1999年《合同法》第三十九条、第四十条有规定，但上述两个条款及相关司法解释对格式条款的订立以及效力认定的规定存在一定程度的模糊和矛盾。2021年1月1日施行的《民法典》从着力加强保护格式条款被提供方利益的角度出发对其相关的法条进行了补充和修改，从而使关于格式条款的法律规定从表述上更加合理和完善，进一步厘清了相关格式条款的审查和认定问题。

格式条款的应用是广泛而复杂的，笔者在这里仅就商品房买卖合同中一款关于逾期交房违约金的条款结合《民法典》新规进行一些阐述，不当之处请多多批评指正。

【某合同条款】

某商品房买卖合同中约定“……延期交房逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金……”，这是一个市面上比较常见的逾期交房违约金条款，相信买过商品房的朋友都见到过，下面我们对该条款进行分析。

【格式条款的认定】

是不是格式条款？

《民法典》第四百九十六条第一款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。” 可见，“重复使用”、“预先拟定”、“未经协商”是格式条款的形成要件。回头看该合同条款，对于“重复使用”、“预先拟定”的条件比较好举证，售楼部电脑里肯定存好了模板。至于“未经协商”，对于买方，举证难度稍大，但交易习惯中，买卖双方会就价款进行协商，很少会就逾期交房违约金进行协商，因此，可以认定上述合同条款为格式条款。

属于哪类格式条款？

《民法典》第四百九十六条第二款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明……”可见，格式条款分为普通格式条款和特殊格式条款。对于普通格式条款，由于其并不免除或减轻合同提供方责任、与合同对方并无重大利害关系，故合同提供方可不予履行提示说明义务，该格式条款属于合同内容；对于特殊格式条款，其免除或减轻了合同提供方责任、与合同对方有重大利害关系，必须提供必要的提示说明义务。本合同条款作为违约金条款，当然属于特殊格式条款。

【格式条款的效力】

可否主张该格式条款不属于合同内容？

从《民法典》第四百九十六条第二款规定“……提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”提供格式条款的一方有举证自己已经履行提示说明义务的责任，否则合同对方可以主张该条款不成为合同内容。本合同中，该条款是违约责任条款，当然属于与对方有重大利害关系的条款，当然需要开发商向买房人履行提示说明义务。除非开发商能举证证明售楼处工作人员在与买房人签订合同时履行了提示说明义务，否则，买房人当然可以主张该逾期违约金条款不属于合同内容。

可否主张该格式条款无效？

《民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”本条款规定的第一种无效情形属于所有类型合同条款无效的情形，当然适用于格式条款，此处不予讨论。第二种和第三种无效情形是关于格式条款无效的特别规定，且《民法典》将此处无效的范围进行了扩大，意在更好的保护交易中相对弱势方的利益。本合同中，约定的日违约金为房价款的万分之0.01。试计算，100万的房款，一天才1块钱的违约金，我要是开发商我就故意逾期交房，100万白吃三个月银行利息都能吃不少钱，而总成本只有区区90块钱而已。个人认为该条款对买房人显失公平，使逾期违约金条款失去了督促出卖方及时履行合同的作用，符合“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的条件，应认定格式条款无效。

【格式条款的理解】

《民法典》第四百九十八条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”该条规定对格式条款的理解出现争议时的解决方法从三个方面进行了明确：1、对条款的理解应以理性人的认识，即消费者或顾客圈的平均而合理的理解为准；2、当对格式条款有两种以上的理解时，为保护交易弱势方的利益，以不利于提供格式条款一方的理解为准；3、对同一合同内容有格式条款和非格式条款同时进行约定时，以非格式条款的约定为准，充分尊重了当事人双方的意思自治。

【结语】

购房人与开发商理应通过平等协商达成合意后签订商品房买卖合同，但在商品房交易实践中，开发商明显处于资金、市场及专业知识上的优势地位。而对于购房人而言，往往只能决定是否签订合同（即是否购买该房屋），许多购房者甚至都不识字，绝大多数购房者都不可能自行阅读几十页的合同书并完全掌握其中内容。为减少因格式条款产生的纠纷，笔者认为：1、开发商理应遵守公平原则，应尽量平衡其与购房人的利益，不能过分减轻自身责任，所谓过犹不及；2、开发商不能仅用黑体加粗的方式证明已履行必要的提示说明义务。几十页的合同，如果大面积采用黑体加粗，作为一般消费者的购房人显然无法在短时间内理解数量繁多的格式条款的含义和内容，并不能有效的证明已履行必要的提示说明义务；3、作为购房者，在签合同时应当主动了解合同内容，对不合理的条款理应提出合理的修改意见，最好能找一个懂合同的专业人士对商品房买卖合同进行审查，排除可能存在的风险，毕竟买房是关乎老百姓一辈子的大事！