無房 | 富力自身难保，或影响实地IPO

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“2020年中房企观察”系列

随着2020房企年中成长排行数据的出炉，出现一批让人琢磨不透的房企。
有的用尽了几十种融资方法钱还不够花，有的业绩一路下滑银行还爱他，还有疫情阴云下逆势反扑成为新黑马，如此云云......每年期中考试房企中总有这么几个奇葩让人不解。
风云变幻之下，危机四伏之中，谁又将起落于惊涛之上？
下面跟随無房走入“2020年中房企观察系列”，共同观察这些特色房企背后的风风雨雨。
此为第二篇，富力地产。

2020年已经过半，根据無房制定的《2020上半年50强房企成长排行榜》显示，富力交了一份不及格的答卷：

富力地产操盘金额为528.1亿元，同比下滑14.6%，远低于50强房企3.68%的涨幅，以43名排在最后一个梯队。

上半年一直表现不佳，致使惠誉、穆迪和瑞信纷纷下调了富力地产的评级。

7月2日，惠誉从负债角度将富力地产的评级从BB-下调至B+，展望稳定；

更早之前的5月25日，穆迪将富力地产的评级由Ba3降至B1，展望从观察名单变为负面；

同一天，瑞信将富力地产的目标价由原来的15.3元下调至9.9元，将投资评级由“跑赢大市”调低至“中性”。

难道曾经“华南五虎”的老大，富力地产已经走到了“积重难返”的拐点？

富力地产联席董事长兼总裁张力之子张量创办的实地地产正在冲击IPO，这个时机颇有几分生不逢时 的惨遇。

如果是13年前，在富力地产带着行业第四的光环时，实地地产要上市肯定比现在容易得多，但现在，背靠富力地产是光环还是枷锁，就不太好说了。

张量的实地地产与富力地产有着千丝万缕的关系，由于早期法人为张力的胞兄张小林，因此实地地产一直被视为富力系企业。

2006年成立的实地地产，早期与富力地产在业务上往来频繁。作为富力的重要合作承建商，实地地产承接富力多个住宅小区和甲级写字楼建造和装修等工程。

即便是现在，实地地产也有8家公司与富力地产相关联，且在实地地产前5大客户中占了两席，贡献了实地收入中的4.2%，实际比例可能更大。

一家企业如果对某一家企业依赖度过高，那么不仅本身的发展易受到极大牵连，也会加重经营风险上的不确定性。

如今，富力地产泥菩萨过河自身难保，不禁让人担忧，靠它做背书的实地地产的上市之路。

况且，一直依靠富力地产成长起来的实地，本身也存在销售额成谜、负债高企、股权回报率呈断崖式下跌等问题，此前房妹专门写过《实地被迫上市，富力二代的难言之隐》来剖析。

内忧外患的实地地产，IPO之路实难预料。

看回富力地产，近两年其销售增速呈现断崖式下跌态势。

2020年上半年，富力地产操盘金额为528.1亿元，同比去年同期下降14.6%，远低于50强房企3.68%的平均涨幅。

这已经不是富力地产第一次掉队了，2019年其完成1493.1亿元的全口径销售额，较2018年同期仅增长5.5%，低于行业平均17.6%的增速（数据源自亿翰智库TOP50强数据）。

值得注意的是，2019年下半年富力地产内部启动了史无前例的促销大战，一份网上流传的《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》（后简称《通知》）中着重标注，“完成项目销售目标为第一优先级”，并在文件最后强调“没有任何借口地完成既定的年度销售目标。”

了解富力地产的都知道，以往这样的通知一般都是密件传阅给各地区负责人，但这次是全体动员，富力地产“促销售、抓回款”的迫切性可见一斑。

然而，在如此促销力度下，2019年富力地产仍未完成1600亿元的销售目标，且销售增速还创下了近五年来的新低。

销售跟不上，一切都是白搭。看看前五强房企，哪个不是凭借坚挺强势的销售业绩稳居前列的。不怕别人优秀，就怕优秀的人比你更努力。

在房妹看来，富力地产亟需一条鲶鱼来搅动这一潭死水。不明白？看看实地的管理层就明白了。

富力的核心管理层中，除执行董事、副总裁张辉45岁外，从董事长到监事其余都是60岁以上，平均年龄65岁，平均任职17年，2020年5月被提拔起来的张辉任职也超过了18年。

这若是放到别的房企可能会是一段佳话，但在富力就比较尴尬。相对稳定的管理层，不仅没带来亮眼的业绩，反而让富力每况愈下。

另外，从目前富力的核心管理层名单来看，张辉是唯一可能接班的人选，但富力毕竟是家族企业，作为张力的儿子，张量会不会回来并不好说。

不过即便回来，张量恐怕难以力挽颓势，实地地产也不是那条能激活富力的那条鲶鱼。

销售疲乏，让富力地产2019年下半年“暂停拿地”的决策持续至今。

据克尔瑞数据显示，2019年上半年富力地产还在积极扩储，新增土地货值达903亿元；2019年下半年《通知》发布后，富力地产新增土地货值收缩至374亿元；2020年上半年再减至292亿元，同比降幅约68%。

节流或能给富力地产赢得一些时间，但若缓冲期太长，自身的造血能力又跟不上，那么过快过猛的收缩之态，是否会给其带来更多下坠可能，甚至让其深陷高杠杆泥潭也未可知。

数据显示，2019年末富力地产的净负债率高达198.9%，虽相比2019年上半年高达219%的净负债率已大幅下降，但仍处于行业高位。

事实上，经营带不来现金流的富力地产，“借新还旧”已经是其常态。

据Wind数据显示，富力地产的经营性现金流连续8年净流出，一直依靠筹资来维持现金正常运转，以至于其财务费用高企，仅次于资产是其5倍的恒大、万科。

然而，频繁的融资并未带来回报。

富力地产跌出20名之外，某种程度上与李思廉、张力不作为还割肉不无关系。

按理说，富力地产目前亟需输血，李思廉、张力作为富力的掌门人及最大的两大股东，两人不仅未能调转船头，反而还在给富力放血。

4月9日，富力地产发布关联交易公告称，将天力物业100%股份以3亿元（市盈率不足6倍，物业公司一般能获得20倍以上的估值）继续向李思廉及张力分别持股50%的富星投资出售；

2019年12月底，富力地产将大同恒富物业服务有限公司和天津华信物业管理有限公司全部股份以1亿元出售给了富星投资。

说实话，不太看得懂张力和李思廉的这波操作。如果要靠物业公司上市输血，拆分不就完了，何必要倒来倒去，难道富力只是他们的敛财工具？在此心疼投资人一万次。

割肉还不止这些，2018年年初，李思廉甚至以“为提供便捷的交通以接待公司宾客”为由，让富力地产以2901.96万元买下其个人持有的游艇。

这不得不令人遐想，如今贫血的富力地产是否也在放血给实地地产呢？

在富力地产陷入恶性循环的同时，不仅未看到“地产双雄”李思廉和张力破釜沉舟的举措，反而还在挖空富力。

唯一让房妹印象深刻的，是那场被誉为“车祸现场”的李湘直播带货。

种种迹象显示，李思廉、张力就像要放弃富力，转投自己的新产业或儿子的产业。而这种情况下的富力，要重返高光就更不易了。

曾几何时，富力地产一度风头无两，2005年在港上市即成为当时香港H股上市集资额最高的中国内地民企，还叫板万科要做“全国第一”。

但过去十年，富力地产不是在错过时机，就是在错过时机的路上。

2008年，当房企都收割住宅地产的红利时，富力在发力商业地产；2014年前后，当房企在押宝一二线的时候，富力却相当保守……

富力地产并不是没想过要重返高光时刻，2017年其曾想通过收购万达资产包卷土重来，但不仅没起到效果，反而将杠杆转移到自己身上，成为前行的包袱。

就像逃脱不了兴衰的封建王朝，虽然中兴了一把，但最终仍逃脱不了衰败的命运。

哀莫大于心死，错过了这么多机会的富力，已经找不到方向。李思廉和张力似乎也破罐破摔，把心思从富力转到自己的其他产业和实地地产上。

还是一位业内人士看得通透，“富力管理层有些小聪明，但没有大格局。”

文章来源：無房

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