無房 | 远洋加速度下滑大起底

“2020年中房企观察”系列

随着2020房企年中成长排行数据的出炉，出现一批让人琢磨不透的房企。
有的用尽了几十种融资方法钱还不够花，有的业绩一路下滑银行还爱他，还有疫情阴云下逆势反扑成为新黑马，如此云云......每年期中考试房企中总有这么几个奇葩让人不解。
风云变幻之下，危机四伏之中，谁又将起落于惊涛之上？
下面跟随無房走入“2020年中房企观察系列”，共同观察这些特色房企背后的风风雨雨。
此为第一篇，远洋集团。

据克尔瑞数据显示，远洋集团上半年仅完成年度目标业绩的32%即418.6亿，距离年度1300亿目标业绩尚差881.4亿。
自2020年一月以来，远洋集团的销售额已经连续6个月同比去年下滑，单月下滑幅度最高达51.9%。
今年，远洋集团低调的制定了与2019年持平的1300亿销售目标，而在如今看来，完成尤是不易。
总结远洋集团的痛点所在，以2020年初为节点：2020年以前主要问题在于销售额快速增长与利润率的连续两年持续走低，从而带动股价的下跌，3月25日远洋股价创出1.92港元的价格，为十年新低，进而导致企业运行的恶性循环；而2020年初以后则是面临着销售额下滑，业绩完成度低的问题。

可见，远洋集团近年来存在业绩加速度下滑的趋势。

比如为增强“管理层员工”主人翁意识，企业规定集团对每一新成立“项目公司”进行投资时，仅持有不高于5%的股份，给足了管理层的收入空间，让管理层与企业的每一个项目的利润挂钩，管理层不仅要将碧桂园这块蛋糕做大，还要做的有质量。

其成果十分显著，2015年碧桂园还未进全国房企前五强，在2019年就迅速膨胀到“宇宙第一地产”，销售额7329.5亿的巨型地产企业，四年之中销售额扩大五倍。
利益分配问题，充斥在远洋内部高层与外部大股东之中，复杂的利益纠葛或为远洋发展的巨大瓶颈。

2020年6月4日，远洋集团发出公告，原集团执行总裁和执行董事温成海由于需要投入更多时间于个人事务，故而辞任；崔洪杰接任集团执行董事，在一年前，他已接任谌祖元成为执行总裁。据悉，温成海原为远洋集团仅次于总经理李明的二号人物。

温成海与崔洪杰，一个任职于远洋十余年的宿将，一个工作二十年的元老，两者共事多年却有着泾渭分明的工作领域与风格。温成海以前主要负责风控，协调企业等非开发性的工作内容，风格较为保守；而崔洪杰则负责营销，产品设计开发等开拓性内容，风格较为开拓进取。
此前属于温成海的时代里，远洋集团的项目运营风格偏向于保守，大量项目的开发以优势的资金入股，不参与具体建设与销售。在2019年底，3700余平方米的土储中，权益占比仅仅54%。
较低的权益比例让风险得到了分担，但是也间接的让出了许多利润点。比如西安的枫丹唐悦项目，远洋集团以资金入股，权益占比24.5%，但是项目从建设销售到物业都是合能地产操盘。故而2019年的千亿销售额存在很大的水分，也就在最后表现出了高销售额低利润的特征。

低利润问题严重影响到了其股价，不仅在2019年创股价历史最低，更是在2020年上半年房产市场股价一片大涨的情况下默默下跌，与其销售额全国50强的身份严重不合。
本次人事调整似有意一改从前的保守的风格，让风格较为激进的崔洪杰接任执行董事，在企业融资充裕的情况下，大力开发自己的项目，夺回更多的利润点，协调销售规模与净利润的关系。
方方面面的难看数据，期待远洋在战略风格改变后的改善。

远洋集团在2020上半年的业绩持续走低，或也与其资源的不平衡分布有关，土储以及大比例的销售点在京津地区，极易受到区域经济政策变化的影响，无疑加剧了风险。
在2018年，远洋集团市场主要分布在五大核心板块儿，即京津地区，上海地区，珠三角等。但是其中的京津地区的销售额为448.44亿，占到了总销售额的41%，同时北京作为京津地区的核心，其销售额又占到了京津地区的61%。
将京津地区扩展来看，在2019年，环渤海地区销售额比例再度提高。

在2019年，远洋京津地区的销售撞到限价枪口上，损失惨重，北京市场2019年增长刚过3%，京津其他地区销售额多出现负增长。

在2020年上半年，上海广东等主要城市房价平稳波动甚至有所上升的情况下，京津地区由于受疫情影响较为严重，房价出现跌落的迹象，又给了远洋集团当头一棒，成了2020年业绩不如意的重要原因。

然而在土地储备上，京津冀地区仍然作为重点，2019年京津冀土储1522万平方米，占比41%；珠三角占比15.2%；长三角占比11%。

2020年中数据显示，北京地区平均房价高达近五万每平，因此这一地段土储的价值量不言而喻。但是高价值所带来的高波动亦需防范，涨的多也跌的多，风险被加大。

这一布局结构虽然还未造成过毁灭性的影响，但势必是一个较大的隐藏性风险，还需及时作出调整，防范风险的出现。

除此之外，据克尔瑞数据显示，远洋集团的品牌传播力排名呈现逐年下降的趋势。

排名从2017年的19名，下跌2020年的36名。与净利润率以及股价共同下降的品牌传播力，对远洋来讲无疑不是什么利好消息，企业品牌传播力由企业公关能力，营销运营能力等指标组成。良好企业品牌形象的塑造，对于现代更注重品质生活的年青一代以及高端客户消费行为具有较大的影响。
然而远洋集团倡导多年的以“健康房产”为核心的理念，从近年来的数据来看，似是一直没有带来太大的传播力，对远洋的发展产生了相对应的负面影响，此亦是远洋集团业绩多年来下滑不可忽视的原因之一。

在以往以盈利为核心的问题已经让远洋不堪其烦，如今在2020上半年远洋已经连引以为傲的销售额目标都已经难以保证，重压之下，远洋不可能沉默。
早在2009年到2011年，远洋集团先后成立了天津区域事业部、北京事业部、东北事业部以及商业地产事业部，早期这一套事业部系统为企业的发展做出了有力的支持，在2014年远洋一路成长为中国房企排名18位的前列房企。但是自2018年后，利润等各项关键数据的下滑，以及企业扩大带来的业务上的差异，这套系统渐渐成了远洋发展的阻碍。

故而在5月8日，随着北京开发事业部的挂牌成立。对于事业部改革的基本布局已经完成，形成了新的北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六个事业部。

通过此次改革，将全国的资源重新整合的同时，多余的事业部将加强对于地方的深耕以及管理上的精细化。更重要的是有利于打破原有利益壁垒，对于原有的积弊有一定的清除作用。

为求利润率的提高，远洋痛定思痛之下剥离了利益能力欠佳的养老以及长租公寓产业，更加专注于地产开发等核心业务。

这对于远洋现在的危机来讲算是一个好的选择，长租公寓与养老产业相对来讲投资回报周期较长，基本在五六年，难以与房地产的快周转要求相匹配。虽然养老以及长租公寓算是比较朝阳的产业，但是难以看到利润，甚至难以探寻良好的盈利模式，前景实在堪忧。

这两项产业占着远洋集团一大笔钱尚属无妨，关键在于严重拉低了财报的盈利数据，这将对企业的股市以及融资造成巨大的负面影响。如今的情况是，融资尚好，股市下跌趋势明显。剥离此两项业务或许是明智之举。

再有就是前文提到的高管调整，进而可能存在战略上的调整，未来如何尚需我们拭目以待。
最后，远洋对于销售和扩大规模之间选择了销售，2019年远洋集团新增土地建筑面积451万平方米，同比大幅减少55.7%，拿地节奏大幅放缓。总土储较18年末下降7.9%，为3724万平方米。
这有利于远洋有更充裕的资金进行快速周转，更加集中精力做好销售与管理等方面。但是就今年实际情况来看，业绩完成度未能如其所愿，我们不能说在土地资源配置上的努力无用，但是更多的问题应放在管理和战略这些长期问题之上。

下半年远洋将面临完成全年68%的销售业绩压力，远洋集团对外回应：上半年供货不足，故而发力不明显。

对比往期三年同期数据，该回应不无道理，的确存在往年下半年销售业绩更好的事实。
另据业内人士分析，疫情后符合远洋集团企业理念的健康房产会更加凸显价值，如果现实能如其所言，加上高管调整等措施，有望进一步复苏。
但是以往上下半年对比上半年最大的增幅，最大的在2018年，上涨54.48%,而2020年下半年对比上半年需要实现188.63%的增幅，对于远洋未来之路，任重而道远。

证。

文章来源：無房

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