無房｜融创亮剑的五年

据克而瑞2020上半年房企销售额数据显示，碧桂园、恒大、万科、保利和融创继续把持头五把交椅。

除TOP10房企操盘销售金额入榜门槛增加7.1%至912.1亿元外，余下的各梯队销售金额入榜门槛仍同比降低。

同时，在更头部的TOP5排行中，强者恒强的局面仍在延续，过去10年TOP 5的位置万科上榜10次、恒大上榜9次、保利上榜9次，而作为新兴势力的代表，碧桂园上榜4次，融创上榜3次，二者的上榜时间都在近四年间。

而近三年TOP 5榜当中，恒碧万融保从未离席，这么坚固的头部圈层在近十年来是头一次。

如果说碧桂园依靠的是神奇的高周转和下沉战略，那么融创则依靠的是行业内首屈一指的收并购能力。

自2015年初至2019年末，融创在并购和入股上大展身手，布局的行业和项目星罗棋布。许多看似与融创业务毫无关联甚至高溢价的收购，实则彼此关联，并在一起，构成了融创中国的发展奇迹。

大多数人第一次听说孙宏斌，大概是2014-2015年间，那时还未登上行业巨头的融创拟收购老大哥绿城，上演蛇吞象，一时间引起了多方关注。

虽然交易因各种原因最后没有达成，但这却是融创的初次亮剑。

就像小说中李云龙对郑波所说的那句话：“我承认,对手可能比我强大得多,可对方已经宝剑出鞘了,我能不亮剑吗？”

为何融创需要亮剑？这与其当时的对手和时局有关。
相比于万科、碧桂园等老牌的房地产企业，成立于2003年的融创是一家较为年轻的房企。

2014 年融创中国销售额为 658 亿元，排名销售额第十位，而第一名的万科销售额为 2120 亿元，前三名房企销售额均超过 1500 亿元，虽然都是前十，但融创中国在销售规模远远落后于第一梯队的老牌房企。

想要迎头赶上，必须获得土地。

2014 年末融创中国土地储备量仅为 2160 万平方米，在前十位房地产企业中土地储备最少，恒大地产 2014 土地储备为 1.47 亿平方米，是融创的 6.8 倍，万达、碧桂园、保利等土地储备量也都超过 7000 万平方米。

为了扩大土地储备，最方便快捷的方式，就是收并购。因为比起流程复杂竞争激烈的土拍，收并购无论是时间还是花费都要少去不少。

2015年-2017年，融创的大多数并购项目是首次入住当地城市，2017年-2019年，大多数并购项目则是为了强化区域市场地位。

通过一次次收并购，融创中国在五年间迅速地进驻全国各大城市，并在重点区域坚持区域聚焦战略，在扩充了土地储备完成全国化的同时，也完成了重点城市深耕。

这样的圈层战略，也给后续的销售铺好了路。

曾经有记者问孙宏斌，融创这几年收购的钱都是哪来的，老孙置之一笑。

“卖来的。”

销售促规模，无论是多么强大的投资团队，投前投后都得依靠更强大的销售团队进行开源和去化，这样才能正向循环。
通过下表可以看出，自2010年至2014年，融创的销售金额和排名呈火箭式上升，短短五年间，从第30名追到第10名。

一支销售铁军，正是孙宏斌大范围并购前的底气所在。

而在大范围有战略的并购后，融创的销售能力进一步展现，通过对比龙头五家房企的销售金额及年复合增速，可以发现融创高居第一。

2020年前6月，融创中国累计实现合同销售金额约1952.7亿元，近两个月，融创接连实现销售业绩环比两位数增长。自2017年开始，每年的9月之后，房企的销售额排名，融创都会上升到第4名，这跟融创的推盘节奏有关，前面几个月都是慢慢爬上去的，下半年才是融创的重仓。

随着下半年5000亿元的可售资源有序去化，将确保融创完成全年6000亿元的销售目标。

同时，融创的节奏并不慌张，克而瑞最新数据显示，截至5月末新增货值百强门槛提升至65.9亿元，环比提升26%，年内新增货值百强总货值已接近3.3万亿元。其中，百强房企拿地销售比达37%，高于去年平均水平，房企拿地节奏明显提升。

在这种“报复性抢地”局面下，融创依旧保持冷静，上半年拿地销售比仅为18%。这与其自身土储量充足也不无关系。

截至2020年3月27日，融创的土储货值达到3.07万亿元，其2.4亿平方米的土地82%位于一二线城市，平均土地成本仅约4,306 元/平方米。
优秀的“销售兵团”给予收并购前期资金支持，而收并购囤积的“粮仓”又让融创进可攻退可守。

无可否认，中国房地产市场的前20年甚至40年，都是一个抢地盘拼刺刀的战场，行业内的并购整合也是多种因素影响下的必然结果。

当房地产市场走向新的十年，伴随着城镇化的逐步完成，规模的天花板已经可以预见，新的利润增长点从何而来？
这一点，孙宏斌早已想透。

除收购土地外，在产业协同多元化打造上，融创通过收并购已经悄然布下大局。

例如轰动一时的万达融创交易，万达商业出售 13 个文旅项目一方面是为了“瘦身”以回归 A 股，但更重要的还是缺少资金；而默默无闻地以26 亿增资链家，也是因为链家正在寻求 IPO，急需资金。

由于前期收购出色的项目资产及强大的销售团队，融创成为了市场上名声响亮的“金主爸爸”。

对于融创来说，凭借万达文旅项目，融创丰富了自身的业务板块，可以补足自身商业地产板块的短板，同时完成了文化旅游地产的一次性布局。另一方面，文旅与住宅的属性搭配也可以强化融创在项目所在地的市场地位，获得丰厚的利润；增资链家，等于打造了一个非常完美的营销平台，尤其是在热点城市，可利用链家平台提供一二手市场联动服务，也是未来全产业链布局的重要一环。

看起来只会“买买买”的孙宏斌，实则算的一手好牌。

“2020年被我们内部定义为行业洗牌大年，可供并购优质标的不是很多，我们（未来）会非常谨慎地去看、去挑好的。”在2019年业绩发布会上，孙宏斌表示，新冠疫情尚未结束，并购团队已经调研过一些标的，因算不过账，基本都放弃了。”

纵观如今的融创，土储规模前三，销售金额前五，一二线城市文旅板块全国最大，酒店板块名列前茅...或许只有最优质的资产才能入孙宏斌的法眼，如何将棋盘活，才是目前的头等大事。

与冷静的投资意愿相反的是，融创对于公司的基本面的修枝裁叶颇为上心，毕竟“买买买”固然是实力，但如今，考验融创的真正关卡的将是经营能力。

2019年业绩发布会上孙宏斌明确表示2020年的目标是保持融资总量，调节融资成本，希望能够降低1-2个点；其次希望销售额增加，现金流增加，权益增加，进而降低负债率。

無房查阅资料后发现，在融资端融创的2020年3月、5月，融创的两笔一般公司债利率分别为4.78%、5.6%，比存量债券下降近200bp。

同时，长期形成的产品竞争力将在未来的存量市场进一步释放，融创物业服务板块的收入规模仅次于万科物业、碧桂园服务，物业协议在管面积已经到了3.5亿平米，且外拓能力不俗，分拆物业上市的可能性融创并未否认，这也将在进一步优化融创的融资渠道和合并财务报表；

最后，则是融创最看好的文旅板块，截至2019年底，融创已布局文旅项目40个，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店，2019年实现收入28.5亿元，同比增长41%。

对于融创来说，特殊的2020年，几年后回头看来或许将是产业沉淀的元年，看似韬光养晦的孙宏斌，内心的大棋，仍旧无法猜透。

时势造英雄，英雄亦适时。

融创的通过大胆的收并购造就了如今的万亿帝国，反过来也刺激了行业的造血更新，这对于对手方、行业、当地经济的意义都十分巨大。

随着行业整合的加剧，在“强者恒强”规律下，行业集中度不断提高，大型房企的市场占有率将进一步提升，融创中国的奇迹或再难复制，多产业并举的融创的下一篇章也仍值得期待。

文章来源：無房

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