尚房 | 现场探秘，新力曦悦在成都为何就卖不动

进入8月，房市变得平稳许多，虽然暂时没有出现万人哄抢的神盘，但是整体的去化率仍然处于高水平。

就在这样一个过渡期，却发生了一件奇怪的事，同一周内取证的项目却有天差地别的销售境遇，一个去化率100%，另一个却低至7%。

据四川中原研究院8月10号公布的市调数据显示新力曦悦推出房源202套，认购套数15套，去化率7%，为当期公布的最差去化率。

截至发稿日，成都购房通上显示，新力曦悦仍剩余186套房源。

去化率100%的是高新区中洲锦城湖岸项目，本来就是热门楼盘，抢手是意料之中的事。但作为青羊区年后首个取证的楼盘，新力曦悦仅7%的去化率显然是不合理的。

身处新房难求的青羊区，去化率却差强人意，究竟出了什么问题？房姐决定去现场看看。

看房，在进售楼处前的第一步就出了岔子。

对于购房者而言，部分看房会提前找置业顾问联系预约，另外也有抽碎片时间临时起意直奔售楼处的。新力曦悦这个项目，可能会让这些“不速之客”失望了。

到达售楼处门口，前台小姐询问房姐，该项目看房采取预约制度，需要提前预约，并给予一张名片，表示可以拨打置业顾问电话预约。

这张名片的主人，是新力曦悦项目的一位客户经理。在电话中，他告知房姐，看房必须提前一天预约，否则无法接待。

随后，房姐提出，购房者已在售楼处前，能否现在预约，再进入售楼处看房，客户经理仍坚持不予以接待，并且态度敷衍。

在成都某购房小程序上，也有评论表示，“新力曦悦项目工作人员服务态度差得无话可说。”

这样遭遇对于作为购房者的房姐而言是无法理解的。

据新力曦悦此前宣传表示，新力曦悦销售中心呈现出火热的景象，从早上到下午，售楼部均有不少购房者到访、咨询，单周到访近千组。

若此场景为真，倒可以理解严格的预约制，但售楼处明明凄清无人，置业顾问们都在各自玩弄着手机，为何还将已到达项目门口的购房者拒之门外？

房姐的踩盘，是在新力曦悦项目去化率爆冷的新闻发出后，这样闭门不接待现场到访的购房者，究竟是限制访客人数，还是因为对成绩单心虚不自信而精简访客，还值得商榷。

所谓来者即是客，对于一个刚取证的楼盘项目，无论是处于何种原因，将到访的购房者晾在售楼处外，都是不妥的。

作为购房者，在进入售楼处前就对这个项目留下了不好的印象。

新力曦悦这个项目位于外金沙板块，西侧为成飞大道，南面临瑞联东路。东面是为安置房馨光嘉苑，南侧为正在建设的成飞集团的配套房，北面为大片未开发空地。

自古以来，城西都享有“西贵”的文化名片，这里上风上水、文脉厚重，备受购房者追捧，近二十年来，金沙板块扛起了青羊区的新房大旗。

其实，金沙板块不大，主要指金沙博物馆周边区域，但随着购房者的涌入，金沙板块土地开发将近饱和，新房供应向外溢出。

不少房地产都想蹭点金沙板块的热度，增强自己的板块竞争力，比如提出与金沙板块一字之差的外金沙板块。

项目附近环境

青羊区购房者溢出的新房需求被外金沙板块吸收，这个板块位置优势和生活配套都不如金沙板块有优势，属于退而求其次的选择。但项目处于青羊新城中环部分，未来如果青羊新城发展提速，可能会吃到青羊新城的位置红利。

新力曦悦项目为洋房产品，是新力地产交上的第一份成都高端项目作业单。

可能是因为品牌仍然稚嫩，也可能是因为水土不服，这家2010年成立的南昌房企并不知道，虽然青羊区的房子备受购房者追捧，但北部边缘处的外金沙板块并不会成为高端改善客群的首选。

除了板块，项目周围的圈层也会影响项目的高端属性。主打高端洋房的新力曦悦项目被夹在安置房馨光嘉苑和的成飞集团配套房之中，可以说是两面受击。安置房和配套房相对高端洋房而言还是有一定品质差距。

这也决定了新力曦悦这块地本身没有高端基因，便也吸引不了目标客群。想要逆天改命，需要后期高端奢华配套和装修补充，但可惜的是，新力曦悦并没有做到。

大家都想买入青羊区的又一原因，周边配套成熟。近二十年来，大型房企纷纷落子青羊区，将周边配套又提升一个高度。但是外金沙板块还尚处于开发之中，不能与青羊区整体配套水平横向匹配。

从轨道交通来看，离新力曦悦最近的地铁站是4号线成都西站。两者间的距离约为1.5公里，步行前往的便捷度很小，日常走路去地铁站通勤的可行性不高。地铁站周围路段路况不佳，道路因地铁站还在施工的原因被围起，同时路面坑洼较多，有些许不便。

从地图估算，十分钟的车程抵达三环，四十分钟左右到达天府广场。自成飞大道转上日月大道快速路，便可到达三环东坡立交，路线衔接比较通达，自驾算得上顺畅。

道路交通相对更加便捷，但是西边有多堵，相信在成都生活过的朋友都有所经历或耳闻。有在附近工作的朋友向房姐介绍，这个路段非常拥挤，无论是前往成都西站的路线还是日月大道和成飞大道的十字路口都时常堵得水泄不通。

置业顾问发来的资料中有提到，从日月大道同行15分钟春熙路太古里。项目据春熙路地铁站超过十三公里的距离，房姐摸出自己的驾照想想，就算是秋名山车神，在15分钟内驾车到达也是不现实的。

成飞大道东西两侧对比比较明显，东侧，也就是新力曦悦对面，是英国风情小镇，基本的生活配套都已经齐全。而新力曦悦这一侧就冷清许多，有大片未开发区域尚且不说，眼光所及没有什么底商店铺，单看这一侧显得很荒凉。

商业配套尚可，离青羊万达直线距离1.4公里，乘坐78和32路公交车都可以前往，能够满足一站式的购物需求。距离中铁西城·新天地约1.5公里，距离鹏瑞利青羊广场约1.8公里。

这里最有优势的是教育配套，1公里范围内有成都实验小学（明道分校）、成飞小学、成飞中学、成都市实验小学（蕴雅校区），此外，项目距离成都市青羊实验中学（光华校区）1.3公里，是青羊区中学中的第一梯队。

项目对面待开发空地

置业顾问对项目周边的配套更多是基于未来的规划，如附近还有规划中的泡小新城、石室联合红碾校区、项目正对面的带规划用地为待建教育用地。以及，未来将有成都西站TOD、清白路TOD、武青大道口TOD环绕，出门300米直连TOD地下通道等。

但是，今年5月11日，成都轨道集团发布首张TOD地图，正式曝光首批16个TOD项目，其中并没有置业顾问所提到的三个TOD项目。房姐查阅相关信息发现，2018年成都总共49个TOD项目进行招标，其中包含这三个TOD项目，不过此后便再无音讯。

说是高端洋房，但新力曦悦楼层多为11-16F。按照业内的共识，11F以下叫洋房，勉强可以接受，11F以上还称自己为洋房产品就有点勉强。

虽然是一梯一户，私密性有所保障，但高端洋房的一大核心就是低密，缺少了这一特点的洋房项目，何谈高端。

新力曦悦项目更像是小高层，居住体验不及洋房。

户型本身来看，中规中矩，和市面上的大横厅设计别无二致。以149㎡户型为例，各项数值都平平无奇，说是大横厅，但实际感受客厅和餐厅也比较拥挤，1.8米进深的阳台也无法和其他同类型高端洋房相比。

看过样板间的购房者，也可能在这里被劝退，因为分房很鸡肋。四个房间，面积合理的只有客房，主卧放不下梳妆台，儿童房放不下书桌，书房也没有改成儿童房的可能性。对于有二孩计划的家庭来说，是很不友好的。

样板间实拍图

据置业顾问介绍，屋内是全屋智能，包含灯光、窗帘、新风系统和中央空调，但大部分仅限于客厅和主卧，性价比不高，也称不上全屋智能。4200元/㎡的精装修标准，性价比不高。

从地段、配套、户型等方面来看，新力曦悦虽然都存在着一定问题，但还是达到了及格线。以房姐看来，价格才是“去化率惨案”的元凶。

项目给出的参考价格是25029-33936元/㎡，对比周围相同产品房价是偏高的，在同价位中又没有竞争力。

成都西站和青羊万达附近的二手房，均价在15000-20000万/㎡。目前青羊区在售的楼盘中，价格与新力曦悦没有太大区别，但板块位置、生活配套、升值空间都比新力曦悦更加有优势和吸引力。

比如，同区域内，今年春节前取证的成都绿地新里城最后54套精装洋房，均价约16598-17988元/㎡，主力户型约153㎡，总价约255万左右，还是地铁房，比新力曦悦位置、配套、品牌都更有吸引力。

这宗土地于2019年7月拍下的，地块起拍价9294元/平米，成交楼面地价16200元/平米，溢价率74.31%。虽然地价很高，但是仅仅一年便以楼面价翻倍的价格在房地产市场上推出。一年的时间，房企能将溢价74.31%的楼面价翻倍售出，但地块的升值价值并没有翻倍。当两者的增长速率相差太大时，就会出现项目价格会在该板块显得突兀的窘境。

可见，新力曦悦项目的去化率低并不是爆冷。高端是深耕的结果，而深耕需要时间的投入，这包括了对城市的投入，对市场的投入和对土地的投入。对于单价高的地块而言，匆匆入市并不是最好的选择，长时间的了解和等待，或许才是目前的稳妥之道。