無房 | 2020重点城市卖地数据出炉，北京竟然不是第一

最近，無房梳理了一下今年以来全国重点城市的土地成交数据（数据源自中指院，时间截至2020年9月17日），真是不看不知道，一看吓一跳。

许多城市的投资逻辑都跟常识判断的不太一样。

比如上海今年成交的商办用地规划建面同比增长了201%，这个增幅是不是有点高？

而重庆的住宅用地成交建面一骑绝尘，以1648万㎡排在全国第一位，比第二位的乌鲁木齐足足多出近700万㎡，只能说重庆的土地还是多啊！

又比如，弱二线城市南宁，宅地出让的平均溢价率居然最高，达42.3%，而紧随其后的是四川南充，是不是有些摸不着头脑？

另外江西上饶的商办用地成交建面达341.9万㎡，排在全国首位，更出乎人意料的是，上饶的商办用地成交的平均溢价率达44.8%，也排在全国首位.......

刚整理完这些数据时，房妹一度以为数据拿错了，但再仔细分析又有其合理性。

所以，这些看似”反常“的数据背后，是否隐藏着某种不可言说的投拓机密？还是因为今年以来的变数太多——疫情、贸易战、内循环接连而至，多重因素作用下，城市投拓已经跟以往的常识判断不太一样了？

为了一探城市投拓究竟，我们整理出全国重点城市土地出让TOP20数据，并选择了部分特点较为鲜明的城市进行深度分析。

那么，究竟哪些城市当前的土地市场相对健康，投资风险小？又有哪些城市短期内投资风险较大，需要谨慎布局？一起来看看。

住宅篇我们选取了城市地价房价走势、库存压力和财政依赖度三个指标进行综合评价，最终对重点城市土地市场投资价值做出较为客观的预判，并给出优先布局、择机进入、谨慎进入、防范风险四个建议。

杭州

特点：收入超北上广

投资建议：优先布局

年内杭州宅地出让收入已达1914.4亿元，超过北上广，稳居全国首位。这已经不是杭州第一次登顶了，2018年、2019年杭州的土地收入也排在全国首位，杭州的土地热度可见一斑。

不过，今年以来杭州宅地成交呈现出量涨价跌的态势。截至2020年9月17日，杭州宅地成交建面约603.2万㎡，较2019年同期的523.0万㎡上涨约15.3%；平均楼面价为13729元/㎡，较2019年同期的14734元/㎡有所回调，回调幅度约6.8%。

为了衡量杭州拿地盈利空间的变化，进一步结合杭州的房价变动来看：2020年前8月杭州的平均房价为26695元/㎡，较去年同期增长8.75%（城市房价为中指院2020年1月至8月数据，下同）。

地价降、房价涨，说明杭州的地价房价比呈现下降的状态，盈利空间明显扩大，这对房企来说是个利好。

库存也是判断城市量价走势和企业的投资策略的标尺之一，再来看看杭州的库存情况：截至2020年8月底，杭州的库存面积为669万㎡，同比增长27个百分点；近三月的供求比、去化周期均值分别为0.93、4.07个月（库存面积、去化周期和供求比方面的数据源自克尔瑞，供求比及去化周期按近三个月销量均值算，下同）。

虽然杭州的库存面积呈上涨态势，但其供求比仍不足1，同时保持着较快的去化水平，需求动力旺盛，依然可以长期看好。

从能在一定程度上反映城市未来供地预期的土地财政依赖度来看，杭州将会持续维持高位。

根据《杭州市2020年度国有建设用地供应计划》，杭州住宅用地供应面积为1214.3万㎡，相比2019年供应计划增长6.3%。数据显示，2019年杭州土地财政依赖度为140%（数据源自易居研究院发布的《2019年地方政府对土地财政的依赖度》，下同），处于超高水平，根据今年杭州有增无减的供地计划，土地出让金维持大幅增加之势也在意料之中，杭州较高的土地财政依赖度还将持续。

另结合目前的推地情况来看，杭州供地节奏保持比较平稳的节奏，603.2万㎡的宅地成交量占其全年宅地供应比重约50%，照此估算，未来三月杭州或加快推地节奏。

综合以上三个维度的数据，最终给予杭州优先布局的投资建议。

重庆

特点：成交建面位列全国第一

投资建议：择机进入

年内重庆宅地成交建面达1648万㎡，位列全国之首，较第二位的乌鲁木齐，足足多出了689.3万㎡。

这与重庆调高2020年度住宅供地计划量有关，今年重庆计划供地2580万㎡，同比涨幅超10%。从前9月的推地情况来看，重庆供地保持较快的节奏，宅地成交量占其全年宅地供应比重接近64%，预计未来三个月重庆还将保持这一供地节奏。

对于供地节奏较快的城市，必须评估其库存指标，若库存压力较轻，那风险也会相对较低，若库存压力较大，就需谨慎对待。

截至2020年8月底，重庆的库存面积约863万㎡，同比增长82%，增幅较大。另外，重庆近三月的供求比及消化周期均值分别为1.17、5.43个月，供求关系尚可，去化速度也较快。

再从盈利空间来看，年内重庆出让宅地的平均地价为3377元/㎡，与2019年同期的3454元/㎡基本持平（相较杭州回调的1000元/㎡，重庆每平米回调的77元基本可忽略不计）。

结合重庆的房价变动来看，2020年前8月重庆（主城区）的平均房价约10901元/㎡，较去年同期上涨3.41%。

2019年重庆的土地财政依赖度为74%，对土地财政有着高依赖度，且今年供地计划锐增，城市未来供地的预期仍然较高。虽然重庆的去化速度尚佳，但供略大于求加上库存增长明显，需要防范相关的风险，因此给予重庆择机进入的投资建议。

南宁

特点：平均溢价率达42.3%

投资建议：谨慎进入

年内南宁宅地出让的平均溢价率达42.3%，位列全国首位。

作为弱二线城市，南宁宅地的溢价率为何能达到如此水平？或许能从近日公布的《2020年中国摩天楼排行榜第三季》中窥探一二，榜单中，南宁以38栋200+的摩天大楼数量，排在全国第10位，超过北京、南京、成都、杭州、苏州、青岛等城市。

因此有观点认为，目前南宁的摩天大楼和城建水平跟自身的经济实力完全不符，南宁的摩天指数和城建已经达到了新一线城市的水平，但自身的经济实力却在二线中也是处于中下水平。这主要跟南宁畸形的产业结构有关，只一味的追求基建和第三产业的带动，而实体产业较为匮乏。所以这或是南宁的风险因素之一。

再来看看盈利空间、库存压力和土地财政依赖度等具体指标。从盈利空间来看，南宁年内出让宅地的平均地价为3108元/㎡，相较2019年同期的3302元/㎡略有回调，回调幅度为5.9%。

结合南宁的房价变动来看，2020年前8月，南宁的平均房价为10911元/㎡，较2019年同期增长约3.1%，呈现地价略降、房价微涨的状态。

库存方面，截至2020年8月底南宁的库存面积为816万㎡，同比上涨75%，增幅较为明显。另近三月的的供求比和去化周期分别为1.03、8.87个月，供求基本持平，去化处于合理水平。

土地财政依赖度上，由于南宁并未列入易居研究院《2019年地方政府对土地财政的依赖度》中，根据房妹测算（土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算×100%），2019年南宁的土地依赖度为129%左右，处于较高水平。

另据2020年南宁土地出让计划显示，今年南宁住宅用地计划面积为388.7万㎡，而2019年这一数值为376.7万㎡，没有太过明显的增长。

综上，南宁的土地财政依赖度也比较严重，城市未来供地规模会继续保持，拿地机会较多，但也要要注意，虽然南宁的供需关系和去化均保持在较为健康的水平，但存在一定的库存压力，所以给予南宁谨慎进入的投资建议。

商办篇我们将在土地出让金、出让建面、溢价率等数据基础上，围绕城市库存、GDP、常住人口、全社会零售总额等方面来观察城市投资价值与潜力，与住宅篇一样，最终给出优先布局、择机进入、谨慎进入、防范风险四个建议。

上海

特点：收入同比增长124%

投资建议：择机进入

年内上海商办用地出让收入321.8亿元，较去年同期增长124%，增速也排在商办土地出让收入TOP10城市的第一位。

截至2020年9月17日，上海成交的商办用地规划建面达296.3万㎡，同比上涨201%；平均楼面价为10859元/㎡，同比下降25.7%；平均溢价率0.86%，同比下降20.6个百分点。

对于上海这一国际大都市来说，城市GDP、常住人口、全社会零售总额、人均可支配收入、人均消费性支出等方面可能都处于全国前列，因此就不再赘述。

从这两年上海商办土地出让的数据来看，上海呈现出“量涨价跌”的状态，开发商拿地难度加大，而商办土地市场的释放，会带来供应量大增，未来的整体市场将面临着较大的去化压力。

由于疫情的持续影响，加上商办物业的政策限制和回报周期长，未来可能导致去化率降低，空置率上升，从而拖累商办土地市场。

特别是办公市场从原来的依靠中小经营者将会逐步走向依托大企业，大品牌。大型办公物业的出租方将会通过提升承租方的企业知名度实行聚集度，从而提高出租率；但是中小型物业将会面临客户的流失、企业的经营不善等诸多原因，未来在一定的时期内将会是一个艰难的招租期。

所以对于有实力的大型房企来说，可以借势布局深耕，但对于想要进入上海商办市场的中小型房企，风险会比较大，可根据企业自身情况择机进入。

上饶

特点：成交建面位列全国第一

投资建议：防范风险

年内上饶商办土地成交建面达341.9万㎡，较去年同期增长48.1%，排在全国首位。

从规划建面来看，截至2020年9月17日，上饶共成交563.2万㎡，同比增长41.3%；平均楼面价为1754元/㎡，同比增长58%；平均溢价率为44.8%，同比增长39.8个百分点，均呈现上涨态势。

可能很多人跟房妹一样好奇，作为三线城市，上饶商办土地的成交建面为何能在全国拔得头筹？平均楼面价、平均溢价率均呈现大幅上涨之势？

一篇自媒体的报道或能解释这一现象，“2018年有关部门的统计显示，上饶市已建、在建和拟建的购物中心达484家之多，单上饶市区及周边就有57家之多。”上饶致力发展商业地产不是一天两天了。

当然，质疑声也不少。据赢商网此前报道，一份上饶的经济报告曾指出：林林总总的地产项目带来上饶城区面貌的翻新变化，但城市聚合力仍然欠缺，外来消费力的引入依然不足，单纯靠上饶城区常住人口来支撑如此多的商业体，似乎很难。

权威数据也佐证了这一点。今年6月上饶市统计局曾应江西省局要求，赴广丰区等四地进行调研了解商办地产现况，最终形成的《上饶市商业地产运行现况及走出困境的思考——商办地产调研报告》即建议：

“政府要把握好供地节奏。土地供应量要适应市场需求，否则会对房地产市场造成不良影响。建设商业市场时要做好规划，避免重复过量建设和无序竞争。”

能够看到，上饶的商业地产供应已经出现过剩的情况，泡沫显现。这种情况下，选择投资商业地产的房企需要更细致地评估城市发展数据，防范相关风险，当然投资商业地产来发展住宅物业的另当别论，因此最终给予上饶防范风险的投资建议。

温州

特点：平均溢价率达42.1%

投资建议：择机进入

年内温州出让商办土地的溢价率为42.1%，仅次于上饶，排在全国第二位。

截至2020年9月17日，温州出让商办用地的收入为29.5亿元，位列全国第四十六位，去年同期未进全国前五十强。其中，出让规划建面约78.9万㎡，平均楼面价为3741元/㎡。

从城市GDP来看，2019年温州GDP实现6606.1亿元，同比增长8.2%，跃升至全国第30位，比上年提升5位。值得一提的是，去年温州服务业增加值3642.5亿元，同比增长10.1%，对GDP增长的贡献率达到了66.6%。

从上图能看到，温州近五年常住人口增速缓慢，同时据恒大研究院和智联招聘发布的《2019年最具人才吸引力城市100强》榜单中，温州仅位列全国第三十八位，与位列第五位杭州和位列第九位的苏州，差距明显。

虽然温州是传奇的商业之都，但面临长三角多个强劲的“抢人”对手，温州仍然有些势弱。

从消费的角度来看，温州2019年全年社会消费品零售总额为3655.9亿元，比上年增长9.6%。居民人均生活消费支出为34107元，居民人均生活消费支出约占城镇居民可支配收入的56%，消费能力尚佳。

伴随温州商业地产项目数量不断增长，商业地产运营也将面临更为激烈的竞争。据悉，2020年温州计划有8个商业地产项目开业，体量达87.2万㎡，加上温州人口增长乏力，综上给予温州择机进入的投资建议。

从今年5月中央印发《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》，到新经济战略“内循环为主、内外双循环”的落地，再到9月21日新一轮自贸区将北京、湖南、安徽（扩容）及浙江（扩容）纳入其中......

政策利导下，我国城市格局也迎来新一轮变化，随之而来的，是对房企投拓产生的巨大影响。城市格局从相对既定到无限可能的转变，意味着过去对城市判断的经验和方法或许不再奏效，要想跟着城市机遇弯道超车，就要启动新一轮预判。

都说内循环将对内陆城市的发展更为有利，但内陆城市较多，发展速度和经济规模不尽相同，所以投拓价值也存在差异。

比如杭州，由于在人口政策利好、民营经济发达、房价上涨动能强劲等方面均更有韧性，成为众多品牌房企布局的首选目标；而像南宁、温州等相当一部分城市，在楼市库存、人口增速等方面多少有些欠缺，则排在投资的第二梯队……

当然，在内陆城市迎来发展契机的同时，发达城市因为经济先发优势和人口规模优势，依然会是发达城市，切勿顾此失彼。

面对正在来临的新的城市机遇，如何在土地投拓上做到精准预判、进退有度，仍然考验着房企的眼光和判断。

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文章来源：無房

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