“鬼城”惠州楼市大转身，只是昙花一现？未来惠州还值得买吗？

随着深圳东进、央行降准等各项规划政策的实施，惠州房地产市场迎来大爆发。但纵观近十多年惠州楼市的发展用“卧薪尝胆”来形容可谓再贴切不过。

惠州用十年时光华丽转身

在2006年时，惠州大亚湾区房价3000元左右每平方。当时惠州没有那么多的高楼大厦，那个时候没听说有什么买房的人。

到2014年，全国楼市低潮时期，珠三角唯一的鬼城，就在惠州的大亚湾。房价也只是6000元每平方。还是新房还是二手房都无人问津，打七折也无法出手，鬼城大亚湾的名号全国皆知。各路媒体还跑到大亚湾，数一数晚上有几户人家是亮着灯的。

那一年，房企们为回笼资金，不得不推出各种优惠或直接降价促销，房价稳中有降，是入手的好时机。尽管房价有所下降，但由于贷款门槛高，银行额度紧张，利率上浮等不利因素。但在惠州买房的人都笑了，谁都不曾想到，这会是近5年来惠州房价最低的一年。

直到2016年初，国家调整了首付比例、公积金贷款、限购、户籍等众多政策。市场信心回升、金融信贷等利好政策加持，政策扶持引导房产消费。再乘着深圳东进的春风，投资者与刚需者齐头并进，商品房成交量不断攀升。

与此同时，惠州重新定义路线，做到高举高打，非超级大盘不供应。比如，金融街巽寮湾，合生滨海湾，4中信新城和碧桂林园十里银滩等等。在2016-2018年期间，惠州卖了47万套房子，这个成交量比深圳、东莞、中山、珠海加起来还多。

随着惠州的城市配套正在全方位升级，莞惠城轨将在今年试运行，隆生大桥动工，两条高铁将经过惠城区水口，投资340亿的海湾大桥通车，拟建大型主题公园等，都在给惠州城市物业的升值能力持续加码。多个区域备案价上调，水口备案价首破13000元/平米，北站新城备案价首破11000元/平米。

关于惠州房价，说法很多。看空的人说要腰斩，认为从惠州本地的人口、产业，潜在的住房需求看，绝不能支撑这么大的供应。认为这里到处都是房子，供应量极大空置严重，未来二手房肯定不好转手。害怕惠州重走前些年的鬼城之路。

惠州真会再次变成鬼城吗？

2019年粤港澳大湾区规划正式出台，作为大湾区“9+2”城市群成员之一，在这份国家战略规划之下，作为9大城市中唯一不限购的城市，惠州再次引起关注。

经过十多年的发展，今天的惠州大亚湾却成为一片充满生机和活力的区域，生活氛围浓厚。

随着深圳地铁14号线延伸至惠州南站、深惠城际、惠州地铁1号线等多条轨道交通的规划建设，环大亚湾新区的区域性交通枢纽地位将更加凸显。

据广东省统计局数据，截止2019年3月，大亚湾常住人口为22万，大亚湾辖澳头、西区、霞涌3个街道办事处，陆地面积仅293平方公里，人口密度却达750人/平方公里，远高于广东平均水平。

惠州的房地产市场像磁场一样，吸附着资本不断流入。当深圳发展快，人口涌入多，惠州房价就联动反应。惠州的投资价值逻辑，并不是它自身的经济增长，而是要看深圳的膨胀程度。

当然随着时间的推移，深圳的人口越来越多，但地域面积受限，“需求”远远大于“供给”，再加上深圳各种政策限制，而惠州又是临深区域唯一不限购的区域，且房价远远低于深圳，面对深圳望而却步的房价，惠州便成了最佳选择。

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