百来户小产权房被一房多卖，小产权房存在哪些法律风险？

在山东省济南市市中区靠近104国道的边上，有一个已经快要完工的北桥山景苑小区，小区售楼处的广告牌上写着立体交通枢纽、四通八达，玉符河湿地森林公园、天然氧吧，价格还比周边均价低50%以上。这些房子看上去确实是物廉价美，是一个不错的小区。

可是，在这里买了房子的不少购房者却碰到了意想不到的情况。

不少购房者表示，他们买的房子，和其他购房者买的房子，竟然是同一套。也就是说，一套房子，卖给了两家人。据当地街道办事处工作组调查，目前一房多卖的房屋已有一百多套。

为何山景苑的房价在每平米5000元左右，而周边同地段的房价在一万多元。据售楼人员的说法，这些房子是“小产权房”。这家房地产公司曾经把一些房子给了施工方，来顶工程款。可是，这些顶账出去的房子开发公司还在卖，而没有销售资格的施工方也在卖，这才出现了一房多卖的问题。

目前国家对小产权房没有明确具体的定义，通俗小产权房主要指两类:一类是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房;另一类是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

基本而论，小产权房实质就是无产权房。先天不足的同时，也无法保障其价值。在物权法、不动产登记联网及未来房地产税的征收体系内就没有所谓小产权房的立足之地；除了能满足短期居住外，没有更多价值可言。

“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

缺少“五证”，无法律效力

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。购房人和售房人之间只是合同关系，换言之，你把房子买过来了，只是观念上的“买过来”，而不是房屋所有权人，根据《物权法》规定，不动产所有权的取得，以登记为生效要件，不动产未登记就不发生法律效力。

政策风险，无法取得拆迁款

小产权房的建设条件决定了它是属于政策规范之外建立的违章建筑，不受政府和法律的保护。假如被拆迁了，购买小产权的购房者不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，还将没有拆迁补偿。

无法基于物权展开其他交易

购买小产权房没有房产证，是没有经过备案，在需要贷款时，就缺乏相关的信用信息和抵押物，例如:房屋产权证，很难甚至不能获得银行的贷款审批，大部分情况是不能能去银行做贷款，只能一次交清房款。

监管缺位，质量难保证

虽然说任何房屋的质量都可能存在风险，但是相比大产权房来说，小产权房的房屋质量因为缺乏政府的监管和对开发商、建筑商资质的审核，所以房屋质量难以保障。一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

业内人士经验建议

小产权房虽然具备居住的功能。但由于手续上不符合国家规定，所以是无法办理产权证的。自然就不受法律保护的，也无法在以后进行合法交易和抵押等。所以这类房子有着比较大的风险。建议谨慎，最好不买。尽可能选择一些有实力的大开发商，购买大产权房才较为合适。

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