公寓擦边球，还能打好吗？

炒房、买房千万不要跟风热！这年头有钱也不是这么花的。看着房价一年一年的攀升，房企各种诱人手段层出不穷，围观的吃瓜群众是不是也有跳坑的一天？投资需谨慎，房市有风险！

春风得意马蹄疾，就怕被现实“啪”的打脸。

近期，佛山市住房和城乡建设局发布《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》(征求意见稿)。通知指出，除服务型公寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。

通知明确了不动产登记要求，批准为办公项目的，在办理不动产权登记证书时，房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。商业、办公建建筑不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间必须集中设置，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于200平方米。

为什么会出台可以称之为严苛的禁令呢？

今年8月，央视报道佛山一楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”：将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者，涉及约5800多名业主。对此，央视直言不讳：挂羊头卖狗肉的事，早晚都要穿帮，在国家的法律法规面前，再大的店，也不能欺客！

全国多数城市均视公寓为擦边球，大肆销售，鼓吹优势。但随着政策收紧，原本的优势极可能变成劣势。所以咱平头老百姓是话不能乱说，房子也不能随便买了！

早在佛山出事前，上海厦门等多地均出台过类似的政策。这些政策的核心就是两条：一是商业办公用地不得擅自变更为居住用途，二是商业办公单套最小面积不得低于300（或200）平方，这就将小户型的公寓排除在外。

那么什么是公寓呢？

一张图告诉你住宅跟公寓的区别。

敲黑板，划重点来了！

1、土地使用年限缩短：商用物业改造而成的公寓项目虽然都具有居住功能，但其土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商改住宅因其类别不同土地使用年限为40~50年不等。另外，目前在售的这类旧项目不少是改造之前已空置多年，其剩下的土地使用年限比普通住宅要短得多，年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2、高税费转手交易难：根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%~60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%~14%。

3、房贷利率高年限短：虽然“改装”公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最多七成的贷款)，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款市场从严，不少项目最多只能贷到四成，而且只能贷5年、8年期，贷款利率还被提高到基准利率的1.1~1.5倍。

4、管理费水电费更贵：目前以广州为例商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8~10元/平方米/月，比普通住宅1~3.8元/平方米/月要高得多。

5、改造工程难度较大：由旧项目改造而成的公寓，特别是对原本水管设计相对简单的裙楼项目来说，要改造成公寓，就要重新间隔洗手间、厨房等功能空间，必须大量辅设水管、下水道。这些工程都非常麻烦，工程质量不好的话，日后就容易漏水。

6、不能入户、无学位：购买“改装”公寓是不能入户的。虽然不少“改装”公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校。这对向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区来说，其后期升值潜力将大打折扣。

总之不要盲听、盲信、盲从。坚定跟着国家政策走。

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