2016年“房住不炒”首次在中央经济工作会议上被提出，随后各项配套调控政策和措施陆续出台，涉及购房者信贷、房企融资等多个方面。经过5年的调控，国家用一系列行动证明了“房住不炒”的态度和决心。

这代表着整个房地产行业都走到了一个重大变革的拐点，一直以来开发商高周转、高负债的运营模式此时不再灵光。市场的低迷让很多开发商都面临着资金和债务问题，站在了破产悬崖的边缘。

很多房地产企业意识到这种情况下现金流才是“活下去”的关键，于是纷纷降价促销，意图薄利多销资金回流。但近期多地都出台了“限跌令”，以防止房企无秩序降价。不过上有政策下有对策，房企们是怎样花式变相降价的呢？

一、玩花招变相降价

2021年9月14日，张家口四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》。其中有一条被戏称为“限跌令”的内容规定，新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。

这可以说直接限制了房地产企业的降价幅度。类似的“限跌令”近几个月在株洲、唐山、昆明等10个城市纷纷出台，或像张家口一样一直限跌，或约谈房企，禁止无秩序的降价。

但可谓是上有政策下有对策，既然不能直接打折，送礼物、返现的空子就被瞅准了。开发商们买房送首付、送精装修、送车、送车位等高额礼物层出不穷。

甚至还有直接返款的，惠州惠阳区某龙头房企就是打9折再返现5万元，大亚湾某龙头房企现房出售，打9折再返35万元。其实房企们之所以变相降价，除了因为“限跌令”以外，还有一个需要顾及的群体，那就是之前高价买房的业主们。

二、顾及多方

重庆的头部房企近期也开启了金九银十的促销，据说力度很大，但却并没有公布具体折扣。因为很多房企都因为打折促销的力度太大而有过被举报的经历。

房价降低对刚需购房者来说肯定是一个好消息，但如果换个角度来思考问题，房价下降对之前高价买房的业主来说，他们面临的就是资产贬值，财富蒸发。谁也不想自己的钱变少，所以这部分业主会举报价格大跳水的房企也可以理解。

所以为了避免类似问题，房企就会变相降价，比如去年福州出现的大量“工抵房”。去年年末，福州出现了不少非常优惠的“工抵房”，原价2.6万一平，如今只需要1.6万，优惠的价格让不少打算购房者怦然心动。

但这样的“工抵房”一个楼盘中一般只有几套或十几套，且出售的时候都是悄悄通过私下关系来出让，不可能大批量出现，而福州去年出现的大量“工抵房”被认为可能就是开发商在变相降价。不过也可能只是开发商吸引顾客的一种广告，实际价格并没有这么优惠。

对于“工抵房”能不能购买的问题，这需要视情况而定。大家不能盲目冲动购买，需要走买房的正规流程，选择资金链和口碑俱佳的房企。

也许有人奇怪，国家进行调控的最初目的难道不是让房价不再虚高，让老百姓能够买得起房子吗？为何多地又陆续出台了限制房价降低的通知呢？

三、为何“限跌”

房企通过大幅度降价措施吸引大量购房者，一些房地产企业确实快速回笼了资金，短时间内取得了较好的销售业绩。但与此同时，却对整个房地产行业都造成了压力。

容易出现恶意炒作现象，破坏行业规范导致房地产市场失去秩序，引发更恶性的事件。也就是说出台“限跌令”是为了维护房地产市场销售秩序，保证行业市场能够正常运行。

此外，“限跌令”也在一定程度中保护了购房者的利益。肯定有人疑问都不让降价了怎么保护购房者利益呢？房地产企业如果用过低的价格出售了房子，特别是预售房，因为利润过低在后期建设中就容易出现质量问题。

而即使是成品房，后期保障和房屋配套设施等方面也可能摊上高开销。所以只有保证行业市场健康稳定运行，购房者的利益才能得到最大保障。

“限跌令”的出台不止是限制降价，同样也限制涨价。本质其实为了维持房市秩序，最终实现的还是“房住不炒”的目标。而等待靠炒房牟利的“炒房客”们的自然就是凛冬的寒风了。

四、抑制炒房

在普通人连一套房都买不起的时候，为什么“炒房客”能十几套甚至上百套的购买呢？其实并不是他们有大把的闲钱，而是这群人通过资金杠杆的方式撬动了巨额房价，比如信用卡套现炒房等违规乱象。

近年针对“炒房客”的违规炒房，国家出台了相关政策。涉及到违规现象的银行也被进行了处罚，这么做的目的就是要切断“炒房客”的资金从源头遏制炒房的行为。

房子不再被炒到天价，相信之后会逐渐回归到住房用途。“限跌令”虽然可以减缓房价下跌的节奏，却无法阻止其下跌的进程。据统计，今年8月份已有20个城市的新房价格环比下跌，且多为三四线城市。有43个城市的二手房价格指数下跌或停涨。因为人口难以支撑市场需求，可能还会有更多三四线城市的房价下跌。

小结

国家已经用一系列的政策措施表明了“房住不炒”的决心，房地产行业如今正走到了一个关键的拐点，一直以来的高周转、高负债的运营模式显然已经不再适用，需要快速适应新环境谋求新发展。

有的房企甚至已经打出了“活下去”的标语，而目前能够让房企快速回血的方式就是打折促销，薄利多销。但如果放任房企们恶性降价，就会导致整个房地产市场出现秩序混乱，恶性竞争的现象。

所以有关部门及时出台了“限跌令”来维持市场健康发展。不过“限跌令”虽然能减缓降价节奏，却不能完全阻止房企们变相降价，不能阻止三四线城市的房价下降进程，相关部门还是有很长的路要走。