宅基地，农民的“最后退路”，多种方式盘活利用，关键在这六方面

宅基地，农民“最后的退路”。

农民，跟这块“地”，有着千丝万缕的关系，本身就是农民的生活资源。

根据相关数据的统计，农村宅基地，高达两亿亩之多。

全面推进乡村振兴，得靠农村有建设用地指标来支撑，辅助产业项目落地。

农村建设用地指标，90%靠闲置宅基地的整合利用。

全国各级地方政府，都不约而同地想到通过搞活宅基地来筹措乡村振兴需要的巨额投入资金。

盘活农村闲置宅基地，也不是件容易的事，需要进一步深化农村改革。

近日，发改委印发了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出，深化改革农村土地制度。

极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度，出台稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市的指导意见。推动深化农村宅基地制度改革试点地区率先健全宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、监管等制度。鼓励农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式，盘活农村闲置宅基地和地上房屋。

从政策上看，又往前迈了一步，但还得强化具体落实推进的部门，只发文件，不落地，也是白瞎折腾。

本人认为，只有闲置宅基地，合理盘活利用，财富在本地创造，农村才能“活”起来，让内部产生流动性和向上发展的机会，乡村振兴才有可能性。

宅基地，只有赋予财产属性，农民靠合理盘活利用，才能获得一定的财产性收入。比如：流转利用、置换上楼、平移归并、货币置换、股权置换等多元化政策，让农民自主选择最符合自身利益的政策产品。

不拘形式，因地制宜，多种方式盘活利用闲置宅基地，是当下的趋势。

从区域维度上看，宅基地之所以自由交易，是因为东部沿海发达地区农村繁荣的二三产业，才产生出来对宅基地的需求，出现了宅基地的私下买卖，但是现行的法律是不允许的，属于违法；过剩城市资本，购买农村闲置宅基地的使用权，但是，90%的宅基地，处在中西部的农村（包括发达地区的欠发达农村），没有任何区位优势，谁会来买呢？

这里，有个聚焦点，十四五规划，我国共布局了19个国家级城市群，既带动全国高质量发展，又有效辐射周边延伸地带区域的农村，这里的闲置宅基地，会释放巨大红利，有较大的发展或增值空间，只需合理利用。

京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群；山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群；哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。

从行业的维度来看，中美抗衡、老龄化危机，地产泡沫，将促使城市群、都市圈周边延伸区域的农村，迎来农文旅、农商旅、农康旅等的投资热潮。国内大循环的市场需要找发力点，去形成；退休养老群体，更偏向旅居康养；地产泡沫的化解，只能资本下乡，找突破口。

这19个国家级城市群周边延伸区域地带的农村，未来15年，它们将成为中国的高光地带，也将撬动万亿蓝海的机遇期。

偏远、普遍、廉价的农村，闲置宅基地，只能另寻其它有效方式了。

多种方式盘活利用闲置宅基地，关键在这六方面：

1、利用闲置宅基地，经营民宿、度假小院。

有一定资源条件支撑的农村，农民可以利用闲置宅基地自营或者租赁、入股、合作等方式经营民宿、度假小院，结合市场需求，打造刚需的城市家庭归园田居、享受度假生活方式的第二居所。

2、利用闲置宅基地，建设或入股家庭工场、手工作坊、农产品冷链、仓储等一二三产业融合项目。

农民，可以利用闲置宅基地，建设家庭工场、手工作坊，搞特色产业；还可以，利用闲置宅基地，入股农产品冷链、仓储等一二三产业融合的大项目，获得财产性收入。

3、整治复垦置换建设用地指标。

对农村长期闲置的宅基地，进行整治复垦，把老旧宅基地转化为耕地，不仅可以节约和合理利用土地资源，而且可以置换建设用地指标。目前，这是各级地方政府一贯手法，通过“增减挂钩、占补平衡”，将闲置“宅基地”腾退所形成的指标，置换给城市使用或高价卖给开发商，给农民一定的补偿款，但之间的折价率大小不一。

4、转为集体经营性建设用地入市。

农村集体经营性建设用地入市就是农村这类土地不经过征收变为国有土地，村集体就可以出让拍卖，产生的收益直接归农村集体。

根据相关规定，允许村集体在农民自愿的前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市。农村集体经营性建设用地，一些地方已经试点入市，享受着和国有建设用地同等的待遇，同等入市，同权同价。

从地方试点来看，去年，5月到8月，焦作、嘉兴、东营、徐州、连云港等城市陆续敲响了各自集体经营性建设用地的第一槌。由于城市区位和出让年限不同，出让单价在16万-81万元每亩不等。其中，嘉兴首宗入市地块地理位置较为优越，由一家文化旅游公司以每亩单价约81万元的价格拍下一宗面积23亩的集体经营性建设用地，用以开发旅游和民宿。

5、闲置宅基地，统一集体到“房宅合作社”，入股农文旅、农商旅、农康养等项目，共享收益。

目前，农村之所以衰败，缺的是产业支撑。农民只有，拼命地守住闲置宅基地，统一集中到“房宅合作社”，入股参与适合当地发展农文旅、农商旅、农康康等项目，共享收益。这样，才不会吃亏。同时，壮大了农村集体经济的发展，堵住了规模性返贫的口子，实现了村级集体经济与农户双赢。让原本的生活资源，赋予财产属性，让财富在本地增值。这样，农民收获到的，是持续性的财产收入。

6、利用闲置宅基地，改建农村养老院、幸福院、田园社区，大力发展农村互助养老设施。

农村“老龄化”就在眼前，年轻人进城打工，不得不把孩子和父母留在农村，父母在家没有儿女在身边，父母有个头疼发热没有人管，老有所养，老有所依，老人干一辈子了，让老人有一个幸福的晚年，作为儿女的你、我、她，都非常关注，这个需求急迫感十足。返乡下乡，想进入农村养老产业的社会性力量，可以和农民合作，改建一些农村养老院、幸福院，大力发展农村互助养老设施。

这几年，田园康养大行其道，将闲置宅基地改建成养老院、幸福院、田园社区等，不仅可以服务原住民的养老需求，还可以吸引新居民，充分激活农村的发展活力。

总之，不管什么类型的农村，因地制宜，采取合理方式盘活闲置宅基地，扩宽农民的收入渠道，让农民能够靠闲置宅基地，获得财产性收入，关键在于合理利用“最后的退路”了。

文 / 李国民 / 跨界融合策划人 / 三农研究 专注（乡村建设、文旅、农旅）等项目的前期策划、规划设计！

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