监管者：“限跌”是在保护购房者利益！有房从1.3万跌至8000元

怪事年年有，今年特别多！

有房从1.3万跌至8000元，“限跌令”出现！监管者：这是保护购房者。

随着房地产失去昔日的辉煌、步入平缓新周期，无论是房企、购房者还是地方城市，都表现得惊愕不已、有点极度不适应。房企们无奈地宣布减少拿地、大幅促销以求生存；购房者刚买房就遭遇贬值问题，急不可耐地要求补差价和退房；而面对房市下滑的情况，地方城市更是直接要求“限制降价”。

如果说，房企促销求存和购房者房产贬值求补偿属于正常现象的话，那么在多数买房人看来，地方城市“约束降价”似乎不合常理，房地产调控10多年了，面对不断高涨的房产价格水平，从高层到地方，无不想尽办法给市场降温，有的限制购买、有的限制销售、还有的限制贷款、更有的直接限制价格。无论从哪个方面看，调控的初衷和终极目的似乎都是为了“限制价格上浮”。

进入2021年下半年，房地产终于得偿所愿，价格跌了，反而地方城市有点坐不住了，开始纷纷出台“约束降价”策略。据不完全统计，截止10月初，超过9个城市发布了“约束降价”政策，着其中就包括昆明、沈阳、岳阳、桂林、株洲、菏泽、江阴、唐山等城市，还包括前不久加码调控的张家口。这里的房子从高峰时期的1.3万元下滑至目前的8000元，“限降”紧随其后到来。

对于为啥要“限制跌”，有监管者：“限跌”是在保护购房者利益！张家口房产局的房地产监管科科长杜继鑫表示，买房人用低廉的成本买到了房子，短期内看似占了便宜，但实际上后期的摊销会更高，所以限跌其实是保护了购房者。

用大幅低于成本的价格买到房子，购房者肯定认为是白捡了大便宜，但事情哪有那么简单，后期保障，房屋配套设施等投入一定会摊上高开销。所以“限跌令”在一定程度上也在保护购房者利益。——杜继鑫

看到这里，很多人不理解这位科长究竟说的什么意思，调控的本质就是为了“让高价跌下来”，让刚需买到便宜的房子才是实打实的利益，为啥这里科长说“限制跌”更是为了保护买房人？咱们可以借用一个例子来阐释：

2021年7月份，看房已久的张阳终于等到心仪的房子促销了，原本170万元的价格，现在只需要150万元就可以买到，整整节省了20多万元，在张阳看来，这可是纯现金开支减少，喜出望外的他赶紧下了订单，买下了这套房子。

注意，买房的时候，张阳确实节省了20多万元，但这套便宜房子的背后，却随时可能为张阳带来更多的房产隐形成本和不确定性。

首先，开发商之所以要折价20万元对外销售，大概率是楼盘的现金流出现了不畅，以至于不得不降价促销，所以对于建房这件事儿而言，即便是这套房子可以如期完工交付，那么质量也比正常水平要低不少，原来可以用“第一档次20元/个螺丝”的现在改为用“5元/个的螺丝”；原本计划用“1000元/平米装修费”的现在改为用“200元/平米的装修费”，原来小区计划挖2个人工湖和喷泉的，现在全部取消了，在资金面捉襟见肘的房企，这种“偷工减料、建筑减配”的情况比比皆是，表面上看起来，老张省下了20万，但是房子质量可能降低达到了30万元。

其次，房产的质保期一般只有5年（非主体结构质保期），而装修、铺砖、墙面粉刷、防水、隔热等环节用料，即便是最差的，也能勉强管5年，5年质保期一过，所有问题或将蜂拥而至，届时就与房企无关了，购房者自行解决，前提投入不足、质量管控不够的情况下，房子交付后这些琐事将全部由购房者买单，后续花的钱或许不止20万。

所以，科长才有了这么一句话：限降其实是保护购房者，从上面的例子来看，不无道理。

正所谓“限涨不一定不涨，限跌一定是在跌。”约束降价的措施真的能提振市场信心，让原本下滑的行情快速回暖吗？指闻君给出的答案是“不确定”。

2021年10月份以来，房企们纷纷掀起了“金九银十”的大促序幕，在这场“虚假的盛宴”当中，房企们并没有大手笔“8折、7折”销售噱头，反而是“原价销售+赠送车位+赠送物业费”等多种方式吸引客户。

前几日，笔者去实地看了一家楼盘，房子的均价为2.4万元/平米，在国庆节期间，该楼盘并没有对购房者给予价格优惠，而是采取了赠送车位的方式，购买一套价值200万元的房子，赠送一个价值10万元的车位（产权车位），如果买的房子金额不到200万元，就赠送一个价值6-8万元的车位（非产权车位）。虽然看起来购房者没有得到优惠，但实际上为买房人节约了6-10万元不等，毕竟车位也是需要花钱购买的。

今后的住房市场，真的会按照现行状态持续“滑下去”吗？各路学者给出名目繁多的答案，有人说“会掉头上浮”，也有人说“会大跨步回落”，究竟走向何方？咱们可以从3个方面看出。

首先，住房过剩是不争的事实。任泽平在《中国住房报告：2019》报告中指出，城镇家庭户均房产达到1.1套，总存量房产超过3.11亿套，房产已经过剩，央行课题组同样在《金融界》发表过城市家庭的资产负债情况，研究指出家庭户均房产保有1.5套，超过96%的家庭保有房产，无论从哪个数据看，房子都供过于求了。

1978-2018年城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平，城镇人均住房筑面从8.1平方米增至33.3平方米，城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，而中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。

其次，楼市资金限制进入，高杠杆开始化解。2019年之后，楼市杠杆率持续走高，根据公开数据，2008年至2019年，住户部门金融杠杆率从18.2%上升到65.1%，平均每年提升4.3个百分点，与此同时2020年杠杆率达到了62.2，同比再度提升6.4个百分点，2021年以来，贷款增加5-6万亿元，住户部门贷款同比高速增长，杠杆率再度提升。然而银保监会等机构早就预警，要防止房地产成为灰犀牛产业，同时要降低住房杠杆率，所以高利率、限制资金入市等一揽子计划纷至沓来。

再次，对于房产，央媒新华社多次表达了自己的态度。在《合理房-价是一个城市的竞争力所在》一文中，重申了13个字的基本定调“保持房地产市场平稳健康发展”，这其实是住建部王蒙徽在2021年初就提出的“房产态度”，与此同时，在接下来的几年时间内，为了“住有所居”实现，房产“不可大涨、不可大跌”或成为政策调节的新方向。