20天内，央行态度3大“反转”？房子回归1万元内，走向清晰了

2021年的房产市场，可谓多事之秋，回顾全年房产走势，基本可以概括为“热——凉”两个阶段。

开年之后，整个楼市沉浸在一片火热的上升趋势中，深圳、合肥、成都、南京等多个城市的小区业主联合提高挂牌价格。让其他城市的居民眼红不已。殊不知，就在“加价”大戏还如火如荼的时候，更加严厉的调控便突然降临，只要是2-3月份有热度的城市，都系数开启了新的调控政策。

从4月份开始，多数城市的房产表现出“下行”的态势，在金三银四彻底歇菜后，即便是进入下半年，房市也没能掀起半点波澜。土地流拍、房企打折出售、购房者看淡楼市，成为了10月份之前房市的主要特点：

1、集中供地计划下，土地流拍快涨。

专家黄奇帆曾给出过建议，如果想抑制房市的快速上涨，最简单直接的办法就是拒绝开发商背着银行买地皮。黄奇帆所说的什么意思呢？指闻君解释一下，炒地皮成为了多数城市的收入来源，而地价往往占到了城市房产销售价格的大部分比重，随着地价快涨，那么房产价格自然水涨船高，毕竟开发商不可能自己承担这个成本，全部都会转嫁到房子销售价格中去。

在买地皮这件事儿上，房企们基本都依靠银行的高额融资贷款，一家房企只有2亿元现金，那么通过高杠杆的方式，可以从银行撬动20亿元资金规模，就可以吞下超过20亿元的地皮。

然而，2020年至2021年，央行“2+3”限令直接缩减了金融机构资金继续大幅度流向房企的可能性。在“2+3”限令下，房企们资金面纷纷表现出捉襟见肘的局面。再加上“土拍改制”的出现，房企们顿时失去了买地皮的积极性，在2021年的两次集中供地中，土地流拍的数量明显提高，尤其是第二批供地表现的尤为明显。

数据显示，在第二批土拍的22个城市中，低价成交、撤销拍卖、低溢价率、高流拍率成为了几个特点。到10月下旬，重点城市土地拍卖基本完成，北京、上海、武汉等20个城市全部完成收尾。在这20个已经进行完毕的城市中，流拍率平均达到32%，北京、广州、杭州、长沙、合肥、沈阳等基本上都超过了40%，另外北京、广州、杭州等以往的热门城市现在遇冷了，流拍率高达60.5%、52.1%、41.5%。

2、房企打折不断，房子回归1万元内。

一旦失去了资金，那么房企们为了生存，必然要想尽办法挽回资金面，所以促销成为了必然选项。根据中国经济周刊的数据显示，2021年年中之后，许多原本实力强劲的房企，带头开启了促销活动，比起2021年1月份的销售价格，至少5家房企大幅度降低了销售均价。例如万科、碧桂园、恒大、融创中国、保利这5大房企，销售价格都表现出较大幅度下降的情况，比起年初，价格分别降低了2890元、28元、696元、1980元、5200元。

除了房企甩卖之外，二手房房东也坐不住了，有房降500万元卖。根据《澎湃》日前发表的文章《深圳学区房一夜入冬？降价500万无人买，有业主抢先抛售》给出的数据显示，在福田区的一个优质“学校房”小区，原来的市场价格在20万元/平米，然而从8月份开始，就不断出现折价出售的情况，有一套面积116平米的房产，总价值2500万元左右，随后降低到了1969万元（降幅到达500万元），然而依然无人购买。

在新房和二手房不断降价销售的情况下，重点城市的房产价格也出现了不同程度的回落。根据国家统计局发布的9月份房地产数据来看，当月商品房销售额达到15748亿元，销售面积为16139万平方米，用销售额除以销售面积，可以很明显看出，当月的均价为9757元/㎡，而我们知道在2021年7月初，房产均价已经达到了10702元/平米，这意味着房子重新回归到了1万元内。

根据克而瑞最新数据，10月百强房企全口径销售额为8923亿元，延续下半年以来的下行趋势，同比下跌30.5%，环比增长4.6%。从房企具体表现看，10月百强房企中逾8成企业单月销售业绩同比下滑，其中44家同比降幅大于30%。

那么，2021年11月之后，乃至2022年的房市，会继续延续当前这种“凉凉”的走势吗？指闻君认为，不要误判了，已经有城市给出了新信号。

10月份以来，哈尔滨成为了第一个开启“救市”的城市，学者马光远指出，房住不炒包括两个层面的含义，一方面房产不能过热，但是另一方面也不能让其过冷，凡事过犹不及。现阶段的住房市场已经进入到了“冷却”，如果现在继续浇凉水，则可能结冰，这显然不符合房市“稳健”的初衷，所以马光远认为，今后或许会有更多已经遇冷的城市开启“救市”计划。

金融学者郭树清随后评价该“举措”，郭树清认为，推行“救市”，足以说明当前市场的形势不太符合“稳健”的需求，具体而言就是房市“过冷”了，这不仅让房产行业本身发展受到了束缚，而且影响到了与房地产相关的建筑业、装修业、家电销售业、水泥黄沙业等多产业的发展速度，而平稳的含义，不仅包括“不能快涨”还包括“不能过分降”。

与此同时，20天内，央行态度3大“反转”。9月26日、9月29日、10月15日，在短短的20天时间内，央行分别在3次重要的会议中，清楚地表达出了对今后房产市场金融方面的政策方向。在3个态度方面做出了转变：

1、对于房企融资。央行着重解释道，自从发布了“三根红线”之后，各大银行直接停止了对房企的融资帮扶，这显然不合理。（言外之意是，今后应该适当增加对房地产企业的融资力度。）

2、对于购房者融资。在个别城市楼市上涨过快的时候，限制个人住房贷款可以降温，但是现在整个房市已经降温了，则应该重新匹配贷款关系（言外之意是，应该提升个人贷款能力。）

3、对于今后的住房资金政策。在三季度的金融数据发布会上，央行提到，今年以来多个大型房企出现了触雷的情况，房企的开发增速快速下滑，但是这只是暂时的情况，住建部门应该给予更多的金融支持和项目复工支持。

总结一下：虽然10月份之前的房市“收缩”，但是10月份之后楼市一改“收缩”的局面，在多方积极的因素下，2022年的走向清晰了。