楼市“三降”出现，释放啥信号？专家：“降价潮”或持续到明年

在一次节目中，情感大师涂磊说到“当前年轻人仅仅依靠自己买房子是不正常的现象，年轻人买房依赖父母才正常。”

这句话一经出口，网友们就开始对涂磊口诛笔伐，认为涂磊是在鼓励啃老、鼓励年轻人买房依赖父母。随后涂磊补充解释说，面对如此高昂的房地产价格，有多少人真的能100%全靠自己买得起房子呢？说句良心话，指闻君在当年买第一套房子的时候，购房资金也有一分部分是父母支持的，依靠自己几乎不可能实现。

与涂磊持有高度一致性意见的还有央行货币委员樊纲，在2018年樊纲指出，青年人如果可以用6个钱包凑够首付款的话，建议尽早买房。结果可想而知，从2018年至2020年，在整整2年多的时间里，专家樊纲经常被购房人“批评”，2021年初樊纲再次参加一个房地产论坛，这一次樊纲终于有机会对“6个钱包”做出一番新的解释，樊纲说到自己当年只不过是称述了一个事实而已，并不是在鼓励啃老，樊纲建议买房要量力而行。

那么，樊纲和涂磊这些人指出“买房应该依靠父母”的观点，有道理吗？指闻君给出的答案是肯定的，从买房年龄和房产价收比就可以看出一般人买房难度有多大。

根据公开数据显示，美国人首次购房的年龄为35岁，日本首次购房的年龄为41岁，加拿大则在31岁左右，德国人首次购房为38岁，英国人买房年龄在36岁-38岁之间。可以看出，在欧美发达国家里，人们不是不买房，而是买房不会这么早，基本都在经过多年工作有了足够的积蓄之后才去考虑购房。然而我国人买第一套房的年龄普遍在27岁-30岁之间。

《2018美好居住生活白皮书》报告显示，中国人一次购房平均年龄仅为27岁，是全球首次购房平均年龄最小的国家。

汇丰银行报告数据显示，中国80、90后“千禧一代”的住房拥有率达到70％，远高于40％的全球平均住房拥有率水平。大数据也显示，我国购房人群中25-34岁占比最高，高达38.4%，多为自住需求，其次是35-44岁，占比为31.7%，对应的改善型需求较为旺盛。

一个人想要在28岁-30岁就购买一套房产，难度系数可想而知，按照大学毕业计算，这位购房者才工作不到5年，对于一个刚刚毕业的人而言，月收入相当微弱，手中可掌握的积蓄也非常少，就现阶段的房产价格1万元计算，一套90平米的房子至少100万元，5年能积攒30万元？高新技术岗位确实可以，然对于90%以上的普通岗位来说，显得有点苍白无力。

道理很明显：在房产高增值属性下，多数人都对购房抱有极大的信心和意愿度，买房趁早成为了80%以上人的普遍看法，在房地产中介，经常会听到这样的一句话“今年不买房，明年全款变首付。”虽然听起来有点让人不舒服，但这确实是大实话，有多少人在过去因为相信了专家们“房产泡沫”的预判，最终的财富差距与购房者越拉越大。

时间进入2021年11月份，今后的房地产市场还会像前些年那样值得“投入”吗？答案似乎是否定的，楼市“三降”出现，意味着楼市将彻底失去曾经的辉煌。

第一降：人口增速下滑。

联合国人口研究委员会曾发布过一项《世界人口展望》的报告，在这份报告中，联合国做出了预测，分析指出到2100年前后，全球人口规模将达到封顶状态，届时中国的总人口为10亿人，依然是全球第一的人口大国。从这份报告中可以看出，虽然我国依然会维持在高人口量的阶段，但是比起当前14亿人口总量，却呈现出减少状态。

人口是经济发展的基础、同样也是消费增长的根基，对于房地产而言，也起到直接的影响作用。在过去的20年里，中国人口从10亿骤增至14亿，人口增长了4-5亿，一方面为GDP的高速增长注入了能量，另一方面也为房产市场提供了强大的消费力。

而随着居民收入水平的逐渐提高，生育率却在呈现出快速下滑的态势，根据第七次人口普查数据显示，2020年一共14亿人中，65岁以上的老年人达到了2.6亿人，比例高达18%，我国已经进入到了中度老龄化阶段。与老年人快速增加呈现出负向趋势的是青年人比重减少，尤其是新生人人口逐渐降低，2020年全国累计出生1200万人，再创新低。虽然早在2016年全面放开二胎，但是效果不如人意，只在2016年出现了短暂增加之后，随后便再次走低。

人口专家预测，如果继续按照这个趋势发展下去，未来5年之后，年新生儿的数量或降低至1000万人以内，可以说人口警报早就已经拉响了。

人数减少，那么具备购房资格和购房能力的人同样会相应减少。与人口减少遥相呼应的是房产总量过剩，房产学者任泽平在《中国住房报告2020》指出，城市所有存量房产加起来，达到3.11亿套，户均房产保有量达到1.1套以上，可以说并不缺房子住。

第二降：土地热度下降。

2021年以来，土地集中供应机制出台，流拍率高、成交价格低成为了两大新特色，截止10月末，北京、上海、武汉等20个城市全部完成土拍收尾。在第二批已经完成土拍的22个城市中， 平均的流拍率达到了32%左右，流拍率超过40%的城市其实还有很多，例如北京、广州、杭州、长沙、合肥、沈阳都达到了40%以上，除此之外，杭州、广州、北京等热门城市现在都已经出现了冷却，二期土拍流拍率分别达到了41.5%、52.1%、60.5%。

土地降温，其实本质上还是因为央行的“3+2”限制令发挥了作用，2020年8月末，央行“三红线”出台，2021年初，央行“2上限”再次加码。分别从房企融资端和购房者融资端限制了资金继续进入楼市的可能性。而我们知道，房地产开发其实是一个高资金依赖性的活动，“3+2”限制令下，一旦资金断流了，那么土地买卖自然无计可施。所以只能减少买地的频和力度。

第三降：房子销售均价降。

2021年以来，房市表现就不如人意，虽然在2-3月份合肥、深圳、南京、成都等城市出现了部分区域“高热”的现象，然而调控再次蜂拥而至，点对点的调控模式，直接摁压住了房地产反弹的可能性。新房销售额、销售面积下滑的同时，二手房也呈现出整体性下降态势。

例如在合肥的一位业主就表示，自己买房遭遇了滑铁卢，3个月前看中一家楼盘，花了90万元购买下一套房子，在短短的30天时间内，房地产开发商就把这个楼盘的销售价格下调了接近3000元/平米，这名购房者手中的房子直接缩水20多万元。

根据国家统计局的数据显示，在已经过去的9月份，商品房销售额达到15748亿元，销售面积为16139万平方米，按照销售额除以销售面积进行计算，那么当月新房销售的平均价格为9757元/㎡，可以说新房均价已经下滑至1万元以内了，比2020年末的水平还要低（2020年新房销售均价达到9980元/平米。）

楼市“三降”出现，释放啥信号？笔者认为，买房人或迎来“好消息”，专家：“降价潮”或持续到明年。

用一句话来总结下当前的房市行情，那就是：降价潮已经到来了。

对于无房人而言，非常关注的一个点是“这一波降价潮会持续多久”，专家们给出了预估，或持续到明年。主要原因是房地产的周期性变化。回顾过去20年的房产发展史，基本表现出涨跌相间的波状前进状态，在1-2年的楼市上浮之后，会迎来1-2年的萧瑟退潮期，然后再多方积极的因素驱使下，会再次出现新的崛起。

2020年下半年开始，楼市遇冷，这种走势或持续到2020年前后，所以说“降价销售”也可能会延续到2022年，对于准备购房的人来说，或许是不错的好消息或者新机会。

其实，对于房市，更应该看看央媒的态度，央媒15字表态了。经济日报发表《共同富裕需要房地产市场稳健发展》，央媒指出，努力实现住有所居，是共同富裕的必经之路；与此同时应该实现房市的平稳健康发展；完善通过住房实现的二次财富分配机制；建立公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等住房保障体系；扩大中等收入的比重。最终央媒用了15个字总结房产发展方向：共同富裕需要房地产市场稳健发展。

推动共同富裕背景下的房地产行业，将更加平稳健康发展。房地产政策将重点在防风险、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力。房地产拥有较大行业规模，尽管告别过快增速，仍将在推动经济发展方面发挥重要作用，且在住房租赁、城市更新、老旧小区改造等方面仍有广阔结构性发展空间。

话题：短期内，你认为房市还有向上空间吗？欢迎评论区留言！