“救市”第一枪打响，传递什么信号？专家：要拒绝“降价潮”到来

时至今日，依然有不少专家还在孜孜以求地劝说人们“赶紧买房”。

北师大教授董藩、经济学者张五常、中小城镇研究专家李铁等，都是楼市“看多派”的主流人物，他们经常用“城市化”的观点来支撑“房产还会继续上升”的论调，最终得出一个“买房要趁早、房子越多越好”的结论。

例如北师大董藩教授就多次对自己的学生说，你认为现如今的房子真的很贵了吗？那是你没有看到几十年之后，我国的城市化距离发达国家的75%-90%的水平还有相当大的差距，未来的10-20年里，还有4-5亿农村人进入城市，这些农村人入城的第一件事便是购房，城市还有这么广阔的房产增加空间，价格怎么降的下去？所以董教授屡屡认为，像北京、上海这样的城市，房子价格超过80万元/平米才算合理状态。

城镇研究专家李铁同样语出惊人，李铁始终认为，别人都说房子的价格继续上浮，早晚会出泡沫问题，然而我（李铁）认为，这个事情完全不值得担忧，也没有必要去担心，我们的房地产情况与其他国家截然不同。中国的楼市泡沫与国外的楼市泡沫有着非常本质的区别。通过城市化就可以区分出来，在城市化达到56%的时候，多数人就已经认为房产出现了泡沫，

这个阶段在日本是 77%，在美国是81%，在韩国是80%，然而现如今我们已经提升至63%的高度，泡化问题始终没有到来，所以实践证明这种想法不正确。

同时，李专家还指出，2020年城市人口超过8亿人，按照这个基本速度计算，那么到2030年的时候，城市所有人口加起来达到9亿多人，城市化虽然比例越高速度越慢，今后城市还要增加5亿多人，这些人难道不是巨量的住房需求吗？随着这些人增加（或者农村人进城），将继续助推楼市上浮。

那么，现如今的房市，真的如上述专家们讲的这样，继续保持着上升状态吗？答案是否定的，2021年以来，多数城市表现出“遇冷”状态，从北上广深的一线城市到三四五线城市，新房和二手房价格都出现了不同程度的收缩。在房产价格表象中，二手房占到了整个房产交易60%以上的比重，往往更具有代表性。纵观2021年以来的房市格局，不少城市确实下行了：

1、根据《上观新闻》的报道，10月份以来，郑州的新房和二手房就持续表现出“下挫”的态势。特别是在10月7日前后，超过30多个楼盘集体推出了打折促销活动，细心人士逐个走访发现，这些折价的楼盘，低的降幅达到1000元，高的可能超过3000元。

至于郑州这些楼盘为什么要降价，其实原因就如同秃子头上的“虱”子一样明显：资金面不足导致。2020年至2021年，整个房产市场购房需求隐遁，买房人减少的情况下，购房端的销售回款大大低于预期，然而房企们却为了楼盘开发背负了高额的债务。不仅销售不佳，而且银行开始逐渐减少对房市的资金支持，所以摆在大家面前的只有一条道：折价促销。

2、武汉也出现了新房折价、二手房库存堆积的情况。张先生向指闻君说到，自己3年前在这里曾购买了一套房子，购房时的价格为134万元，家里已经有了2套房子（妈妈爸爸住一套、自己和媳妇住了1套），这2套房子基本上算是刚需住房。3年前购买的这套房子属于炒房等升值类型。

然而，买房之后就形势不妙了，房产不仅没有如期迎来继续上升，反而接连下滑了，张先生说到，并非武汉城市全部下降，而是个别区域，正好自己买房的片区是位于郊区、产业少、就业岗位不足，到处都是新房子。2021年6月份张先生把自己的房子挂牌销售，看房者很少，即便有1-2个人来访，报出的价格也比当前的市场价值低很多。

3、广州虽然是4大一线城市之一，但房产终究没能抗住。根据《合富研究院》10月份一项报告的数据，广州10月份以来累计推出了超过7000-1.2万套房源，这一次是3年以来的新高。仅仅在前10天就接近5000套，为啥在现阶段销售不佳的情况下，房企们还要赶紧推盘呢？当地的房产中介说，主要是为了赶上“金九银十”的尾巴。10月份假期多，外出的人数也多，所以很容易有买房机会。

“花样降价”也成为了这些城市今年的新亮点，指闻君从一位当地的房产开发商职业经理的口中得知，为了销售，他们想办法给“各种优惠”，例如买房返还首付款、买房赠送车位、买房还可以送物业抵扣券等。虽然城市多次说到“不允许折价”但是不降低就没有竞争力啊。

4、就在30天之前的9月份，山东一家楼盘因为过分降低，迎来了“拉横幅”的人。为啥呢？这些人在网上向大家说到，他们全部都是在开盘的时候第一时间买房的人，然而开发商承诺“房产保值”，却在20多天之后就对外降低了售价，有的人名义损失20万、有的人名义损失40多万。所以他们才一起找到售楼部，要求“补差价”（退房子也行）。

结果显而易见，开发商也不可能给他们任何补偿的。据山东即墨的一个中介总监说，2021年以来，新房跌价，二手房同样不景气，即墨部分区域的二手房挂牌明显拉长、成交周期恢复到了多年前的“高位”。有的中介门店9月份一单都没开张，有的门店只销售了3-5套，所以中介人员纷纷转行或者离职，要么暂时出去旅游休息了。

总结一下：当前的房产市场，就如同一场即将下暴雨的前奏，一方面雷声大噪、另一方面风声刺耳。

专家们也纷纷认为，今年以来，应该尤其关注房地产涨跌这件事儿。房住不炒其实不仅仅是要限制房产过热，而且要限制房产过冷，不管是过冷还是过热都无法实现房市的稳健发展。言外之意很明显，地产调控一直以来是禁止房市上浮过快，但是也不能让其跌幅过大。

中泰证券的首席经济学家李迅雷就直言不讳地讲到，今年的1-6月份，欧美国家大手笔开启降息潮、屡屡释放大量货币，金融-危机或到了边缘，应该放置美债违约，与此同时，也需要提防楼市的“大起大落”。

李迅雷认为，当前欧美已经来到金融w机的边缘，未来需要关注美国上市公司债务会否发生大规模违约。美联储在经过两次紧急降息后，未来可能会继续降息，甚至将利率下调至负区间。

李迅雷特别强调，要对房地产市场可能出现的波动做好预案。在“房住不炒”的前提下，稳定预期，防止房B跌。对于房地产市场波动要有预案，但现在还不到房地产政策调整的时候。

“救市”第一枪打响。

在此“冷缩”的背景下，有城市终于坐不住了，哈尔滨成为了今年第一个开启营救房市的城市，根据已经发布的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》来看，该城市正在积极帮助房地产企业度过寒冬，一方面增加资金支持，另一方面适当降低预售标准，让房企们更容易获得回款。除了支持房企之外，买房人也有好处，根据学历不同，给予的补贴力度不同，低的达到2万元，高的直接达到了10万元，这也给了其他城市一个榜样。

金融学者郭树清对于“营救楼市”有评述，郭树清认为，这件事可以从反面分析，给予房地产积极的措施并没有错误，但是前几年为啥每当有城市“出台积极措施”随后就被约谈或者要求撤回呢？因为不合时宜，2021年这一次出现“同样举措”没有被撤回，因为它符合当前的市场发展需求，房产确实已经不符合“稳健”需求（有点过度收缩），所以需要恰当地支持一下。

新动作传递什么信号？专家：要拒绝“降价潮”到来。房产专家马光远同样认为，不能让已经遇冷的房市，继续进入冰冻的区间，所以需要添把火。与此同时，马光远指出，既要防止热胀、也要防止冷缩，更要拒绝降价潮的出现。对于今后走向何方的问题，马光远专家直言：未来房产下跌或成常态。为什么会这样说呢？马光远给出了分析看法，他认为，城市房子差异化发展走势将越来越明显（其实是说，多数城市房产并非优质，下行或成为新常态。）

那么，从2022年开始，今后的几年时间里，房市值得购买吗？这一点我们可以从实干家曹德旺和董明珠等人的口中得出答案。

曹德旺多次提到，房地产其实就是一堆水泥砖头，本质上根本就不值钱，为啥现在价格这么高？关键是有钱人之间相互买卖炒起来虚高价值。未来的房产交易中，基本上都是有钱人之间相互交易，买不起房跟你也没关系。

所以，曹德旺坚持，年轻人赚了钱，就该拿去消费、去提高生活质量，不要把钱都扔进房产行业，可能得不偿失，租房子住或许更好。与曹德旺看法相似的是董明珠，董明珠痛斥房地产行为，更看不惯炒房现象，董明珠在一次节目中说到“我不会去搞房地产这种不务正业的行业”，虽然是戏谑的话，但是也能看出一些思路，董明珠认为房地产其实不值得去从事，这种快钱挣来没意思。

董明珠还举了一个例子：一个员工一年挣15万元，10年就是150万元，这样算下来生活水平很高，但是如果买了房子，那么这位员工手中就一毛钱也没有了，还谈什么生活质量？

对于房产买卖，或许曹德旺、董明珠已经给出了答案吧。