楼市开启“续奶”模式！20天内，央行3次表态，或迎新转机？

很多人说，房地产本质依然是“商品交易”，供求关系决定着行业的起伏高低。

然而，这句话似乎在中国的房产市场，根本不适用，公开数据显示，我国城镇的商品房超过3亿套，足够12亿人居住，如果把小产权房、宅基地房、集体房产等全部加起来，所有的房子足够30亿人居住，而全国总人口才14亿而已，住房早已供过于求，为啥房子价格还是难以下跌？

所以，要看房产涨跌，供求关系并不可靠，至少在国内的房产市场里，供求关系并不是价格的决定性因素。

经济学家任泽平曾说过影响房产的3个因素：长期看发展和人口、中期看土地、短期看金融。意思是说，长期20-30年来看，城市的发展动能决定了房产兴衰与否，城市发展潜力越大、就业岗位越多，那么吸引到的人口数量就越多，住房需求自然就增加了；中期5-20年来看，城市土地依赖性高低、土地财政比重的大小，决定着房产发展速度，近些年来，多数城市都喊出了“去房产”口号，然而这在短期内确实难以割舍；短期1-5年来看，金融政策决定了房产信心程度，进而影响到价格涨落。

指闻君认为，学者任泽平的这三个判断标准，现阶段而言，确实符合判断实际。

在过去的20年里，中国房产也基本依照“土地+金融”这两个方面前进。2003年房地产被确定为中国GDP的支柱性产业，贡献度逐年提高，与此同时房地产金融政宽松化支持，直接导致房产价格也开始逐年飘涨，有的县城房子原本价格为2000元/平米，经过房产去库存和土地价格快涨之后，跃升至1.5万元/平米。

2016年起，房住不炒首次提出，给了高涨的楼市一记重拳，从高层到地方，无不飘荡着“限制楼市”的声音。2020年至2021年，政策层面再次从多维度收紧了房产继续大跨步向前发展的步子，一时间，无论新房还是二手房，都哀鸿遍野，有的房企大幅度降价销售，有的二手房开启跳楼价模式。

1、例如深圳，8月份以来二手房挂牌价格持续回落。在深圳福田区，这里的二手房下滑较为明显，一个“优质学校”片区的房子，挂牌价格从35万元/平米，下滑至32万元-30万元/平米之间，即便是这样，在买房人的眼中，依然存在巨量泡沫和虚高的成分。

根据某法拍网的数据显示，有一套原本价值2500万元的房子，起拍价格为1969万元，比市场价值缩水超过500万元，然而等到拍卖的时候，竟然无人竞拍，最终没有卖出去。这套房子之所以如此让人关注，主要有2个优势特点：首先该房位于炒房第一城，房产潜力依然很大，其次这套房配备了城市“顶尖”学校（小学和初中）都算一流，在过去这个片区一旦有这样的房子出现，大家都是争相购买，现在出现这种“反差”，除了调控之外，还有“学房政策”改变的因素。

2、炒房“另一城”合肥，近期二手房回落也逐渐增加。与2-4月份“抱团加价”销售形成了鲜明对比。在2021年开年之后，合肥等城市的部分小区业主，看到了楼市热的信号，于是开始提价销售，随后的针对性调控，直接摁住了房产上涨的势头。

下半年以来，二手房挂牌量接连上涨，现如今，合肥、南京等城市的二手房挂牌超过10万套，在二手房积压的时候，市场会向着购房端倾斜，这样给了买房人更多选择的机会，砍价也成为了一种新趋势。一位房东老张表示，自己手中的这套房子在2019年市场价值150万元，然而等到了2021年9月份，看房者给出的最高价格却只有145万元，虽然没有多少降幅，但这已经远低于自己的基本预期，所以短期内这套房子估计卖不掉了。

3、广州也是一线城市，折价销售的情况也不少。根据《合富研究院》的数据显示，在国庆之后，这个城市累计推出了7000套房源，达到了3年以来的高位水平，在1-7日这7天时间内就加推了4200套。房企们本来希望借助于这一波休息和节假日，能助推一次销售热潮的，为了促销，这些楼盘的手段和花样也非常多，例如买房的话就送车位，10万元的车位、5万元的车位可以选择；买房还送金蛋，金蛋里有彩电、冰箱等礼物，更有的直接买房还可以“反首付款”。在佛山等城市，开发商还提出了“买房送物业费”等措施，虽然看起来房企没有大幅折价，但是这一系列举措，本质上都是在“暗降”。

4、在9月末10月初，山东的一家楼盘，因为降幅过快，导致已经买房的几十人集体到售楼部拉着横幅，大写着“退房、补差价”等字眼。购房者说，自己买房子才几十天，这个楼盘就大幅度降低了销售价格。而且开发商为了掩人耳目，特地用“工抵房”的方式对外销售。不过依然没能蒙住购房者的眼睛，他们一眼就看穿了房产开发商们的“把戏”。不过，仔细想起来，这样“房子价格如此大幅滑水”搁在任何人的身上，似乎都不愿意，毕竟买房人花的是真金白银的货币，开发商一句话就把房子搞贬值了。

可以说，各大城市的房市，正在呈现出一副“遇冷”的趋势，这是不少专家们表示担忧的地方，一方面调控不允许房产过热，但是也不能过度冷却，而且都不符合长效发展机制。

不过，进入10月份，“遇冷”这一幕似乎正在得到缓解，楼市开启“续奶”模式！20天内，央行3次表态，或迎新转机？这一次，不要误判了。

10月15日，央行组织了三季度的金融数据发布会，其中提到了对于房地产有关的三个方面：

1、大型房企触雷多次出现、房产开发速度快速下滑，这是短期的现象。今后住建部门和金融部门应该做好各项项目复工和金融支持（多给支持）。

2、由于个别城市房产涨速过快，以至于个人房贷受到了限制。房产回落平稳之后，这些房贷发放也应该回归正常状态（前后要调整）。

3、个别金融机构对“三根红线”存在误解，要求房企们不能增加新债，以至于银行直接不放贷了。（不合理）

以上三句话，传递出了同一种含义：今后银行对房地产的资金支持、对个体购房者的贷款支持，应该改变前几个月的紧缩状态，适度放宽尺度，增加资金向房产的支持力度。

除了这一次的“态度”之外，在9月27日，9月29日，央妈同样表达出了类似的含义，例如27日提出“两个维护”给了市场一个彩蛋；9月29日联合银保监会等举行座谈会，不仅细化了“如何实现两个维护”还提出了支持房地产。可以说这3次的态度，呈现出递进的关系，而且表达的越来越明显。

指闻君用一句话总结：楼市正在开启“续奶”。

此前因为“三红线和双上限的3+2模式”导致市场“断奶”，为了缩减楼市的资金源，一方面银行纷纷提高房贷利率，首套房房贷利率提高至5.6%以上，二套房直达6.5%左右，个别城市的二套房房贷利率达到了7%的历史高位水平，与此同时，对于房贷审批严格度逐渐提高，房贷发放周期明显拉长，首套房6个月以上，二套房直接停贷，这不仅限制了炒房客，而且误伤了刚需。

所以，央妈才会说“不要误解”，今后房市走向何方，该不该买房呢？很明显了吧！