“炒房第一城”凉了？跌价300万无人买，有中介6个月零成交

曾经有多“辉煌”，现在就有多“落寞”。

一直以来的网红城市、房地产界的扛把子——深圳，楼市开始直线下滑了。

10月12日，《每日经济新闻》发表了一篇名为《网红城市顶级房2个月降300万，同小区三房半年降价6次无人接盘，有中介今年没开单，发生了什么？》的文章，透露出了该城市2021年以来的房产现状。可以总结为4个字：不容乐观。

先看看如下几个案例：

1、跌价300万无人买，有的跌价500万。

根据第一财经的消息，福田区这几个月连续出现房产大跳水抛售的情况，然而结果不如人意，即便是在“跳楼价”的情况下，购房者依然不买账，眼看着手中的房子一天一天降低价格，售房者也无可奈何。在该片区的百花区域，方圆一公里范围内，涵盖了区域一流的学校资源，例如优质的实验小学、优质的实验中学、百花小学、荔园小学等，这些都是该城市属于 “金字塔顶”的学校，片区也被称为学Q房的摇篮，教育资源独有而且几乎算是TOP1。

然而，即便是在这样优质资源配套的情况下，房子销售直线降低，据悉该小区有一套44平米的房产，在7月份之前，这套房子的对外销售挂牌价格为1600万元，然而近期却连连降低挂牌价，现在基本在1300万元左右徘徊。房产中介说到，虽然这套房子已经降低了300万元，而且属于“楼市常青树的房产”，但是购房者依然看不都不看一眼，中介估计，如果想要销售出去，接下来还会继续调低挂牌价的。

类似的情况还有不少，同一个片区的另外一套房子，总建筑面积为95平米的三居室，2021年下半年以来，接连降低了6次销售价格，4月份至9月末，几乎每个月都要“跳水价”一次，可见这位房东是多么急切地希望把手中的房子卖掉。目前房子价格为2200万元，单价为23.16万元/㎡，比起6月份之前的2700万元，累计跌价达到500万元。

2、还有中介6个月零成交，开始关门了。

如果说房子降价的情况下无人购买尚且属于市场正常活动，那么让人心酸的是，中介也开始纷纷关门了。根据中介经理姜海的说法，2021年以来他们已经连续6个月没有开单和成交了，不管是在哪个区域，基本上挂牌得多，但是看房的人少，即便是有几个人来看房，他们的购房心理预期要比现实低得多。

而我们都知道，房地产中介其实是房产行业的附庸行业，就如同鲸鱼和小鱼一样，后者附着在前者周边生存。一旦整个楼市的前景不明朗，那么后者的境遇或许也不太可能高涨。2021年以来，不仅是“炒房第一城”中介工作难做，其他城市的房产中介也显得无助。在合肥、南京、成都、郑州等多个城市，中介关门数量快速增加。

根据证券时报的报道，上半年深Z超过500家中介倒闭，实名登记的星级中介人数降低11.8%，依据抽样调查的数据估算，工商注销登记的有104家，占比2.5%，正在处于歇业状态的达到220家，占比5.3%，另外的3.3%中介也没有营业，而且早就已经人去楼空了。

3、为何楼市会出现此番局面？

大家都知道，北上广深是发展的前沿阵地，也是全国炒房较多的城市，不管是房地产什么政策的出台，基本上都会率先在这几个城市进行试点和探索。而且这些一线城市由于产业多、就业岗位充足，所以吸引着全国人口的涌入，在大量人口聚集的情况下，住房需求快速增多，进而促进楼市高涨不断。

2021年以来，以北上深这些城市部分区域房产下滑为例，不难看出当前全国各大城市的住房市场是一副什么样的状态。吃瓜群众不免要问，究竟是什么原因导致？指闻君总结了一下，主要有3个因素：

第一、楼市资金限制。房地产发展是一个“高度资金依赖”的活动，开发商买地皮需要巨额资金、建房子需要大量资金、买房人购房依然需要大量的贷款。正如黄奇帆说的那样，其实限制房产增速办法很简单，黄奇帆认为只要不让银行给楼市贷款，禁止房企背着银行炒地皮就可以了。

2020年至2021年，黄奇帆的建议似乎成真了，首先央行要求房企们遵循“三根红线”的要求，限期降低负债等指标，如果逾期未完成则降低融资增速；2021年再度加码“双上限”令，金融机构设置了向房企和购房者贷款的上限比例。资金大幅减少，买房人没有钱了，动辄上千万元的房子怎么买得上呢？

第二、购房需求减少。这一点，其实可以从人口数量看出，截止2020年，我国总人口为14亿人，增长率再度降低，60岁以上老年人达到2.6亿人，占比18.3%，2020年全年新生儿只有1200万人，同比2019年再度下滑。

商品房的本质依然是商品，那么就需要大量的消费人口，87年开始，计划生育提上日程，独生子女的数量快速增加，在这种情况下一旦独生子女庞大的数量开始减少，那么作为购房主力军的“青壮年”人数减少，自然导致购房需求不足。现在看来，这个新阶段已经开始到来了，生育率降低、55岁以下的人数比重减少了，父辈们早就买了房子，年轻人购房需求缩水了。

第三、学校房的改变。学q房一直被认为是地产界的“常青树”，在楼市上升期，学校房涨幅超预期，在楼市下行期，学校房依然逆势上浮。然而学校房的优质并不在于这样的房子居住体验有多高，而是占据了独特的地理位置和附属学校资源。在单校划片的格局下，这个局面才形成，随着教育资源均衡化配置的出现，该类房产的独特优势就开始减弱了。

2021年以来，教育双减袭来，多校划片和教育资源轮流制开始探索，大幅降低了学校房的资源独享性质，特别是“大学片区和老师轮流规则”的出现，原来顶尖的学校，今后老师可能流转了到了其他区域。那么周边房产价格自然难以支撑原本的高价位。