许家印或还有1条路，一旦开启全面降价，或遇3个新问题

成功的时候有多辉煌，失败的时候就有多落魄。

最近几年，关于恒大的信息频频出现，8月17日，恒大地产一把手换了，根据国家企业信用信息公示系统（广东）显示，恒大地产董事长换人、总经理同时卸任，新的董事长和总经理是同一个人，名为赵长龙。

董事长换人、总经理也换人，在企业里，这两个职位可以说是高层的核心职位，当此风口浪尖上的特殊时期，恒大地产换了首脑，不免让房地产业内人士们议论纷纷，有人说这仅仅是企业的一次正常人事变动，大可不必大惊小怪；也有人说，这一次的变化，意味着恒大地产或做好了“沉船”的打算，接任者赵长龙是一名资深的“破产接盘侠”，把公司交给他，无异于传递出类似信号。

究竟是什么原因导致恒大一再后退，从曾经的地产头把交椅位置，落得如此“麻烦缠身”的地步？指闻君认为，主要原因在于丧失了自我调整的机会，高层口号喊得震天响，然而企业决策者们依然按照经验行事，以至于最后想回头也来不及了。

2020年8月末，国家提出了针对房地产行业的三红线政策，要求所有房企把三项指标在2023年6月30日之前全部转绿，如果三红线全部未能转绿，那么融资将不得增长，即便是三条全部转绿，那融资增幅也不可超过15%。与其说这是三红线，不如说这是悬在房地产开发商们头上的“三把利剑”，随时都有可能落下来，债务堆积越高，头顶距离剑锋就会越近，风险系数相应越高。

360个行业，为啥针对房地产提出限制融资的策略？说到底还是针对当前国内环境和国际经济大环境的预判：

首先，房价已经涨到了很高的程度，房价收入比普遍超过20：1以上，年轻人不吃不喝需要30多年才足够买得起一套房子，这种情况自然是不正常的。正如经济日报在《别让高房价吓跑了年轻人》一文中说的那样，现阶段很多城市的房价明显太高，高房价直接赶走了年轻人，而城市的发展依赖创新能力，城市创新的动力在于年轻人，年轻人都走了的情况下，谁还来为城市创新和注入动力？所以限制高房价迫在眉睫。

高房价不仅赶走年轻人，而且让家庭对非住房的消费能力降低，突出表现在生育率方面。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口14亿人，总规模依然在增长，但是年龄格局却出现了逆转，老年人增加、少年减少。2020年60岁以上的人数量达到2.6亿人，占比达到18%，2020年新生儿只有1200万人，同比2019年再度减少。人口学家梁建章直言，年轻人不敢生娃的原因在于两大拦路虎：①高房价，②教育开支。所以限制房价也是为了提升生育的需求。

其次，从国际大环境而言，通胀性风险增加。2020年全球遭遇到了疫情影响，世界各国的GDP呈现出一片绿色，美国、日本、英国、德国等经济体的经济规模同比下滑，唯独中国呈现出正增长状态。

随着后疫情时代的到来，一个突出的问题摆在了每个国家面前：如何提振经济。最终大家的选择如出一辙：“货币大放水”。影响有多大？王石在3月底发布长文直言，世界各国都在增发货币，新兴国家和经济体或遭遇输入型通胀影响，委内瑞拉、津巴布韦通Z率已经达到了3000%以上。

而且，根据数据显示2021年以来，受到全球货币增发影响，全球房价逆势上涨，据不完全统计澳大利亚房价涨幅25％，加拿大房价涨41％，瑞典房价涨55％，韩国首尔房价涨20%，美国房产均价上涨10.8%，全球89%的国家房价在上涨。

2020年12月8日，日本73.6万亿日元大方案开始实施，到达4.4万亿人民币；

3月上旬，美国开启1.9万亿美元（约合12.3万亿人民币）经济发展投入方案，失业人员每周发放300美元；

2020年底，欧洲央行投入1.35万亿欧元，2021年初追加5000亿欧元，总体量高达3.87万亿人民币。

一旦热钱涌入，那么首先就会流向利润高、容易套现的行业，房地产自然成为了资本的首选目标。所以需要提前预防，央行和银保监会在2020年多次提到：要系统性防范金融风险，房地产或许已经成为了经济发展最大的灰犀牛。从这些话语中，不难发现，房地产因为过度金融化，可能对金融系统带来影响，所以限制资本流动，成为了不得不做的一件事情。

于是：三红线就此降临了。对于那些高负债的房企来说，如同“索-命-符”一样，稍有处置不顺的话，就随时有关门大吉的可能性，尤其是对于那些早已经形成了高度依赖资金的高周转、高负债的房地产企业，这一波势头来的更加凶猛。

房地产企业破产倒闭的10家房企中，有9家都是因为“现金流和债务”因素。然而恒·大恰好遇到了这个问题，2021年初，债务累计达到8700亿元。这只是自己宣称的规模。有人作出过一项专项研究，认为截止2020年12月31日，它的总负债可能高达16151亿元。

虽然许总退居幕后，但依然是实际掌门人之一，如何度过这个“关口”？业内人士给出了3个解救策略：

1、有一个白马骑士，带着巨额资金到来，注入进去，成功帮忙解围。

2、变卖资产，像2017年的王健林一样，也曾遭遇2000亿元的债务，出手了大批量的万达地产项目，最终成功突围。

3、加快出售房子，把手中的房子尽快销售掉，以回款获得周转时间。

指闻君认为，第一种的可能性很小，资本的嗅觉非常灵敏，就像华人首富李嘉诚说的那样，商人经营的本质首先是保住资本，然后才考虑赚取利益，李嘉诚认为如果连资本投入都带有巨大的不确定性的话，那么自然不敢冒然进入。

第二条路其实也不顺畅，地产规模已经称为“宇宙第一房企”，不是随便出售几个优质资产就可以实现补窟窿的，更何况现在手中的优质资产并不多，恒D物业价值780多亿，恒D汽车价值1300多亿，就算是全部出售掉，那换回来的现金，也不足以弥补现在5700亿元的债务缺口。

所以，许家印离场，出困境或还有1条路：开启全面降价。根据2020年披露的数据显示，许总在全国还有接近800个楼盘正在开发，楼盘覆盖229个城市，在建工程达到1.23亿平方米，这些楼盘和房产建成之后价值有多高不言而喻，不仅可以偿还完毕5000多亿元外债，而且可以有很大利润空间。

然而，现在售房，似乎并不那么容易了，央行不仅限制了房企们的融资规模，而且限制了购房者的按揭贷款规模和比例。在调控亦步亦趋的加持下，市场上购房信心很弱，不少准备买房的人纷纷站到了观望者的队伍。所以，如果想要以销售换回款，估计只能选择降价促销了。但这并不是容易做的事情，一旦开启全面降价，或遇3个新问题！

1、购房者的信心指数不高。8月5日，国际评级机构标普将H大地产的评级从 B- 下调至 CCC，而这并不是第一次下调其评级了，在前两周，就连续多次下调评级。这种级别下降，不仅影响的是资本的信心，更影响到买房者对购买其楼盘的信心。无疑，这将是一个不小的挑战，如何克服有待验证。

2、不少城市限制降价幅度。房价基本上市场自发调节，然而在房住不炒的基调下，不仅不允许房价过快上涨，而且不允许房价过快下跌，大涨和大跌都不利于市场平稳。2021年以来，已经有多个城市陆续出台了“限跌令”，比如不允许房企销售价格低于备案价的85%，也就是说房价降幅不可以超过15%。而这个幅度远远小于以往金九银十的促销力度。

3、对整个市场带来冲击。房价下行，往往会产生连锁效应。2020年三红线出台之后，河南省房地产商会组织闭门会议，提出大家都不降价的目标，然而随后3天，就有至少2家楼盘宣布降价了，其中一个从4.5万元直接调低至2.6万元，接近腰斩。与此同时万科、融创、碧桂园、世茂等房企纷纷降价，市场上形成了一次降房价小高潮，无疑会对平淡的市场带来影响。

所以，许总该何去何从？真的到了考验“存亡”的时刻了！