房子定价权“收归国有”？多城集体行动，房价真的会迎来下跌吗

在零售行业里，经常会听到这样的一句话：顾客就是上帝。

这句话很流行，然而明眼人可以看出，此话并非土生土长，而属于舶来品，因为在我们这里并没有“上帝”的说法。其实，它源于美国的零售行业，19世纪中后期，马歇尔·菲尔德百货公司的创始人马歇尔·菲尔德（Marshall Field）与多名员工在经营企业的过程中发现，企业生存的根本是生产的商品能快速销售掉，而顾客要认可和接受他们的产品，就需要无条件满足顾客的需求。

由此，他们提出"顾客总是对的"、“顾客就是王”的类似观点，这种类似的说法不断升级，多年之后被改变为了“顾客就是上帝”，从这个对顾客的定位就可以看出，他们把购买方的利益看得比什么都重要，甚至提出“可以无条件随时退货”的承诺。

这个“经营理念”传入中国之后，对零售业和多行业的发展确实起到了巨大的帮助作用，例如鞋服三包；手机电脑等7天无理由退货等。然而有一个行业，这种经营模式似乎从来就行不通，那就是房地产。

如果你有过买房的经历，你会发现，房地产是一个实打实的“充满了空口承诺”的行业，房地产开发商在建房售房过程中，对外宣传基本上50%真50%假；置业顾问更是“满嘴跑火车”，在预售制的规则下，新房交付更是“不堪入目”，近些年来，随着房地产开发商在销售上心思花的越来越多，楼盘几乎个个都是交房即W权。

即便在如此“看似不堪”的行情下，买房人依然无怨无悔地冲向楼市购房。真的是无可奈何、没得选择了吗？

实际上，确实如此，因为市场的定价权和话事权在开发商的手中，在商品房买卖活动中，购房者只能被动地接受房地产企业准备的《合同》和房产，摆在购房者面前的只有2个选项：A选择购买；B选择不购买，根本没有任何讨价还价的余地。

正是因为定价权在房企，所以才导致了20多年以来房价只涨不跌的局面，一旦房价出现下跌，那对房企而言，就是利润的减少和绝对值的下滑，作为市场话语权的“它们”自然是不愿意见到的。带来的负面结果显而易见，即便是住房早已过剩，户均房产保有量达到1.5套（央行课题组在2020年发布的城镇家庭资产负债报告中的数据），房价依然表现出高歌猛进的状态，新房备案价接连上涨，进而带动二手房价格也跟着上浮，楼市出现价格普涨的局面。

所以，要想让刚需真正买得起房子，让房价能更加亲民，关键的一点就是要“改变房价的话事权”。种种迹象看来，未来的房子定价权“收归国有”，多城集体行动。

前不久，上海升级了二手房的调控机制，在原有的房源挂牌的核验基础之上，增加了二手房的价格信息核验环节，需要对每一套二手房进行价格核验，没有通过核验的则不能对外发布。这种机制，被业内人士称之为“二手房指导价”，言外之意就是为当地的二手房设置一个“最高的限价”天花板，如果超出这个天花板太多的话，这样价格的二手房则无法在市场上进行交易。

除了上海之外，在2021年以来，已经有很多个城市发布了二手房指导价要求，例如成都、深圳、宁波、西安等纷纷行动。可以说一波全新的“价格调节机制”正在到来。二手房价格确定权从售房者的手中收归城市所有，其实也就相当于收归“国有”了。

除了二房之外，新房的价格“收归国有”已经早就出现了，2017年至2019年，房地产市场经常出现“新房价格倒挂”的情形，这就是新房限价的原因导致。例如城市设定新房的价格不能超过1万元/平米，那么新开楼盘的售价基本都在1万元以内，而当地的二手房价格普遍超过1万元，这就直接导致新房价格低于市场价，进而产生新房炒房热，在买到就是赚到的预期下，无论是新房还是二手房，价格纷纷上扬。

那么，这一次“二手房限价”措施加码下，房价真的会迎来下跌吗？指闻君给出的答案是肯定的。

房价上涨一根源在于“定价权”，在以往的时候，房产价格权分为2类：新房归属开发商；二手房归属房东，两者相辅相成，只要新房价格上浮，那么二手房必然迎头赶上；二手房价格上浮的话，新房自然也会提高备案价。而且“二手房往往占到主要影响作用”，在商品房买卖市场，二手房占到60%比重，可谓举足轻重。只要拧紧了“房东调高房价”的随意性，那市场上超过60%的房子价格将趋于平稳。

在“限价模式”下，楼市究竟有没有可能下滑？整体而言“房价不涨便是跌”，所以随着楼市调控收紧，必然会带来风向下行。挂牌房数量增加就是例子，成都、南京的房地产销售不佳，在2021年前5个月，成都二手房成交只有17484套，6月份也只有区区3500多套，连续多个月出现下降了。全市的二手房数量挂牌达到13.6万套，截止618期间，直接达到了22.3万套，依据目前的消化进度，需要6年才能完成去化。与此同时，南京也不例外，二手房挂牌量超过11万套。除此之外，沈阳、天津、武汉等城市二手房数量也超过了10万套，可以说，二手房销售积压量已经到达到了近些年的峰值状态。

【结论】其实很简单：买房人不要闭着眼睛购房了，随意买房即赚钱的时代已经彻底成为了过去式。今后买房，要着重关注房地产的“优质度”，只有具备优质的房产，才具备升值的潜力。如何选择优质房产？李嘉诚和王石给买房建议。

李嘉诚和王石其实通过他们房地产开发的实践，早就已经明示了。李嘉诚多次提出，房地产第一看位置、第二依然看位置、第三还是选择位置。在李嘉诚的经营口号中，位置才是房地产开发的先决条件，北京市中心的一套100平米房产，和玉门关外一套2000平米的房产，你会选择哪一套？答案显而易见。与此同时，王石直言现阶段房子已经过剩，年轻人不买房也有很多套房产继承，这就告诉我们一个道理，住房多到烂大街了，不用亲自买房，也有5-6套房子给你，还愁啥？即便是要买房，王石的潜台词也是要“精心挑选”。