楼市新规下，2021年起，3类房子大概率是“凉了”提前看看

2021年以来，有哪几项调控对房价影响较大呢？总结起来2个：

第一、楼市“3+2”红线行动。这是针对房地产开发市场的资金收紧计划，2020年8月末，住建部和央行首提“3红线”，如果在限定的期限内房企们不能完成“红变绿”的目标，那么未来融资增幅受限；与此同时，2021年央行再提“2红线”，金融机构设置了向房地产企业、买房贷款个人的发放贷款比例。正是因为这个原因，所以现在很多城市的银行开始“停止二手房放贷”。

第二、房价上涨“问责”机制。7月下旬，城乡和住房建设部专家提出，今后对于城市调控不力导致房价上涨的，要予以问责，看起来，这句话并不复杂，但是传递出的意思却很复杂。2003年房地产被确定为经济发展的支柱性产业，自此一发不可收拾，超过90%以上的城市把土地当成了“聚宝盆”，地价连番上涨，在房价上浮的带动下，土地收益率连年高涨。

从“房价上涨问责”可以看出，今后的城市调控将围绕“稳房价”进行，不再允许过快上涨，更不允许房地产无序前进，所以依然希望“依靠房地产短期刺激和拉动经济”的城市，或许行不通了，也要更加谨慎。

买房怎么买，未来什么样的房子具有潜力，什么样的房子不具备潜力？指闻君并非神人，也不具有前瞻性目光，所以无法做到精准预测，但是咱们可以通过一个案例从侧面看出：楼市新规下，2021年起，3类房子大概率是“凉了”提前看看！

5年前，老李65岁，辛苦了大半辈子，积攒下来60万元钱，在晚婚晚育的背景下，老李独生子现在才29岁，眼看到了要结婚的年龄，然而“房子”阻挡住了小李的婚姻道路，娘家人提出，男方需要在当地长期居住的城市拥有一套房子才行。于是老李就拿出了全部家底儿60万元来支持，儿子与准儿媳经过多番考察，这60万元买新房是不可能的，于是就选择了一套房龄20年的楼梯房8楼。

房龄20年，可想而知是什么样子的，面积只有45平米，两个卧室非常小。小区的卫生状况也不太干净。买房之初，老李和儿子还比较满意，他们心中有着自己的算盘：一方面有了房子，结婚可以实现了；另一方面房价上升期，5-10年之后，这套房子涨价卖掉，可以再换一套新房。

然而，5年之后的今天，他们的“如意算盘”彻底失效了，与其说是计划失败，不如说是这套房子“凉了”。房子位于8楼，一没有电梯，二没有优质学校，靠什么升值呢？买房时60万元，5年后准备售卖的时候，老李们一家人发现，这套房子还是60万元，甚至报出这个价格的时候，买房人连回头和砍价的机会都不给。

最后，房产中介建议他们继续降低销售价格，并且透露了买房人的心声：①他们这套房子，看起来很便宜，只有60万元，但是房子太老旧了，小区生活条件脏乱差，与此同时停车位都没有一个；②居住每天需要爬行上下楼，对于老人和小孩而言，具有危险性，所以居住体验感并不佳。③现阶段在楼市各项调控新规下，新房价格都呈现出下调趋势，更何况是二手房了。

可以说，这套60万元的房子，算是“砸手里”了。除了上述“这类老房”之外，今后3类房大概率“凉了”，准备买房的家庭，建议提前看。

第一类：城市老破大。这类房子与老李家的60万房子有类似的地方，不过可能比老李房子还要难以销售一些。这种房子有3个特点：①房龄偏高，一般在25年以上，房龄一旦高了，那么资产价值就会缩水，甚至买房时银行都不愿意抵押贷款；②小区破、房子破；③房子面积大，如果房子面积较小，很可能成为刚需买房的选择对象，然而房子面积大意味着总价高，那就超出了刚需的范畴，改善型购房者更不会选择此类房子，所以较为尴尬。

第二类：小产权房。近些年来，不少人把“炒-房”的目光聚焦到了小产权房身上，认为小产权房或成为下一个崛起的新风口。然而不少人失算，手中持有大量小产权房无法兑现。人民日报在《国家禁止小产权房交易，为何屡禁不止》一文中就直言，小产权房是不合理、不合法的，建设在违规使用的土地基础上的房产，注定没有市场。所以不用有多少疑虑，小产权房结局可想而知。

第三类：收缩性城市房子。首都经济贸易大学吴康副教授曾发布过自己的城市发展研究结果，报告显示在2007~2016年之间，中国有大约84座城市出现了“收缩”的情况。这些收缩性城市，要么是人口连续3年减少，要么是人口至少3年以上减少。

人口才是城市发展的基石，同时也是各行各业创新和推进的基本动力，如果失去了人口支撑，那么行业发展就如同无根之木。近些年来，东北地区，黑龙江、吉林、辽宁均呈现出或多或少人口流出的情况。一方面自身人口不足，另一方面吸引力差，同时还不断输出。城市房地产可以预见。