国家一锤定音，房租上涨封顶5%？拆迁限制20%，提前看看

2021年以来的房地产市场，从年初开始，就表现得不平静。新年刚过，部分城市的房产就聒噪起来，2月份开始以深圳为首，合肥、成都、南京等多个城市小区业主联合提高二手房销售价格，一时间房市风雨欲来。

有一句话说得好：欲让其毁灭，必先让其疯狂。

房产市场也是同样的道理，既然业主们这么折腾，相互协同提高价格，那么新一轮调控自然以迅雷不及掩耳之势到来。严查经营贷违规进入楼市、限制炒作学区房、热点区域着重限制等一揽子计划纷至沓来。

楼市刚刚兴起的“火苗”就这么快速扑灭了。

从4月份开始，城市的房地产就开始呈现出彻底熄火的态势。眼看着新房销售价格下调、二手房阴跌不止的情形，开发商、房东、房产中介们纷纷坐不住了，急切地希望多渠道放开楼市。然而事与愿违，6月份以来，楼市调控不仅没有丝毫松懈，反而愈演愈烈。

很多人不懂，为啥2021年的楼市显得如此“脆弱无力”，稍微用点力就摁压下来了，这在前些年可是见不到的新情况。实际上这还得益于2020年至2021年初央行和住建部等中央部委提出的“楼市三限”和“融资双限”政策。

前者是指“三根红线”，要求房企们在期限内完成降负债等目标，如果逾期未完成，那么融资增幅将受到大大限制，即便是完成了增幅也不能超15%。后者是指金融机构对房地产企业和购房者贷款的比例上限。如果说前者一般人触摸不到的话，那么后者效果显而易见，5月份开始，银行纷纷上调房贷利率，与此同时二套房普遍进行了停贷活动，不是不愿意贷款，而是根据“上限”要求，没有钱可用于贷款了。

楼市“房企端的资金”和“购房端的资金”被双双锁定的情况下，现阶段市场上能蹦跶得起来、继续拥有买房实力的人，基本上都是少数“多套房的金主”。真正的刚需族暂时被抑制了的情况下，房地产当然容易下滑，价格显得脆弱无比。

时间的维度进入2021年9月份，中央部委发声，楼市“双限”又来，拆迁不超20%，租金涨封5%，提前看看。

8月30日，部委住建部发布了《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，文件提出，一方面要严控城市大拆大建的行为，另一方面要约束城市住房租金的上涨幅度，要确保住房市场的稳健发展。

一、严格控制大拆大建，最多只能拆除20％的建筑面积，拆建比不应大于2。

一方面，城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，

另一方面，城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

在2014年至2018年，为啥中国的房地产红透半边天？很多人说是城市化导致。其实不然，城市化可以解释北京、上海、深圳等大城市为啥楼市会大幅上涨，因为中小城市的人口都在向着大城市聚集，住房需求快速增加的情况下，房产价值自然上涨。

城市化解释不了三线城市（特别是那些人口净流出的城市）为啥房市也呈现出一片红色。说到底，还是一大波棚改导致的。从2015年起，棚改货币化政策全面铺开，在安徽、江苏、湖北等部分城市里，货币化安置比例一度超过70%以上，拆掉原本破破烂烂的一套不值钱房子，最后可能补偿给他5-6套房子的现金。从没有购房能力到5-6套房的买房潜力，市场上的买房需求就这么被快速释放出来。

大拆大建的负面效应也随之出现，2015年至2017年全国完成棚区改造的工程数量的依次为601万套、606万套和609万套，2018年上半年再次进行363万套，截止这个时候累积的数量达2179万套。按照房产快速上涨的37个月周期来算，前后所有的棚改房产数量加起来，应该能超过1900万套。

如此大的规模，带来了多少购房需求？我们不得而知。只知道在很多偏远城市，原本价格2000元，拆改后跃居1万元以上，显然出现了泡沫。于是从2018年开始，国开行收回棚改审批权限，城市拆迁开始快速进入尾声。

那么2021年8月末高层重申“20％-2”的比例什么意思呢？根据澎湃新闻的解释，拆迁限制20%，如果一个城市旧改规模为1000万元，那么拆迁的比例不能超过200万元，与此同时，拆迁之后重建的比例不能超过400万元，扣除安置房的比例之后，房地产开发商其实没有任何赚头，在没有巨额经济利益的情况下，拆迁自然受到限制。

二、国家一锤定音，房租上涨封顶5%。

早在8月初，住建部就发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题(征求意见稿)》，其中就释放了诸多信号，包括 住房租金年度涨幅不超过5％等。

原因很简单。大拆大建之下，原有的存量住房被拆除，而新建的房子快则2-3年、慢则5年以上才能交房， 供求出现期限错配，自然导致房价、房租蠢蠢欲动。

为什么要限制租金上涨幅度呢？说到底，还是因为要统筹解决低收入人群和新市民的住房问题，而对于快速上浮的租金，或许成为解决这个问题的绊脚石。在住房租赁市场，主要有两种人经常对外出租房屋：第一类是直接房东，现在越来越少了；第二类是平台和线下租房中介，他们通过与房东签署长期租房协议，以低廉的租金长期持有房子，然后以高价租金出租给租客使用，而且二房东还会在《租房协议》中明确，租金年涨幅10%以上（这是多数城市的提升比）。

2021年一套房子租金2000元，到了2022年按照《合同》就需要提高至2200元；2023年就提高至2420元了，逐年递增的租金比买房增值幅度还要高。而我们都知道，现阶段租房的人群基本上都是大学毕业生、工资低的人群、新进入城市的人。他们收入相对较低，买不起房所以只能选择租赁住房，如果租金也在上浮的话，那等于是变相驱赶年轻人。

所以，当此之时，高层一锤定音，开始设置租金涨幅。

可以说，随着旧改的逐渐深入，已经开始为这项政策打补丁了。那么今后两类买房人早打算：

第一类是购买了城市老破小房产，等待拆迁的人。很显然，大规模拆迁将不复存在，还想依靠拆迁获利将变得遥遥无期。

第二类是二房东，通过收取城市房源，提高租金差价获取剪刀差利润，在“限制租金涨幅”的新要求下，未来的利润也会降低。