原价3千万房降至1千万，背后原因让人深思：多套房人该早打算了

二手房价格下滑，似乎已经成为了当前住房市场一个司空见惯的现象。

笔者的一位朋友大明（化名），就曾遭遇到了“二手房被迫降价”的问题。2013年底，大明在自己长期居住的二线省会城市购买一套价值32万元的房产，房产总面积为88.2平米，单价为3628元/平米。当时，其实大明买完就后悔了，因为这个二线城市房地产长期不愠不火，房子增值的速度也相当缓慢。

不过，事实证明，他的这一次购房行为着实碰到了好运气，无心插柳柳成荫。2年之后的2015年开始，该城市迎来了房产大跃进，特别是在拆迁棚改的带动下，住房市场一路绿灯，房产价格也一天一个样儿，在高峰时期的2019年底，大明这套房子单价挂牌达到1.8万元/平米（总价158.76万），按照88.2平米计算，在短短的6年时间内，大明因为这套房产财富增值了127万元。

当然，这并非实际财富，房产在没有转手卖出的情况下，这种财产增值只算是字面意思。随着他家里的二孩出生，这套两居室的房子已经住不下了，于是家庭成员商量，开始有了置换二套房的打算，他们的想法很简单，卖掉这套房子可获得158万，在同区域加上50万元，就可以重新购买一套三居室房产，算下来不赚不亏。然而，在售房的时候，大明遭遇到了“难题”：158万元的价格，市场上买房人似乎并不买账。从2019年底至2021年中，这套房子挂牌价格从158万持续下调，155万元、150万元、145万元一步一个台阶的滑落下来。

至此，大明已经没有了售房的念头，价格跌这么多，还不如继续持有。即便是有了二胎、三胎，在原来的房产格局上重新改造，还是可以修修补补住几年的。

其实，新房售价下滑，二手房售价阴跌，并非个例。如果你认为下滑20万元已经足够让人咋舌的话，那么还有让你更加“感慨”的降价行为。原价3千万房降至1千万，背后原因让人深思：多套房人该早打算了。

根据《每日经济》的报道，在房地产“龙头城市”（深圳）就屡屡出现二手房爆冷门的现象。举个例子，这个城市有一套价值3000万元的房子，最终以1000多万元成交，降幅达到了2000万元，可谓“打骨折”，这是一个法拍房，房子拍卖之前的起底价格，已经在市场价格的基础上降低了近500万，按照常理，降幅这么大，参与竞拍的人应该很多才对。然而竞拍者也寥寥无几（只有5个人参加），5个人竞拍，结果自然一目了然，说明购房者们普遍不喜欢这个房子、不愿意接受竞拍价格，最后，该房以1035万成交，单价为9.89万元/平米。

是这个小区的房子太差价格提不起来、还是本来市场价格就是如此低廉吗？都不是，根据2021年1月份，相同小区一套房子的成交价计算，本小区的二手房售价应该在30万元左右（案例：7个月之前，一套面积为10平米的房产销售，单价为32.27万，最终成交价格为1420万）。10平米的房子就能达到1420万元，那么100多平米的房子才1000万元出头，显然这种情况是不合常理的。

房子跌至1/3出售，背后原因让人深思，未来10年，这1类房子慎买。

“怪事”之下必有妖，一位房主竟然可以把自己的房子从3千万降低至1千万销售，这背后的深层次逻辑显然并不是“二手房阴跌”这5个字可以解释得通的。房地产专家分析认为，这套房子之所以出现“跳楼价”，核心因素还在于8月初出台的一项房地产“新规定”（《经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》），在这份文件中，针对房产与学校的挂钩机制做出了新的意见要求，提出将要进一步探索入学平衡机制，例如大学区办学机制，老师的流动机制。

虽然看起来，只有短短几行字，但是对房地产而言，犹如暴风骤雨。我们都知道，在北京、上海、深圳、广州等一线城市里，楼市平均价格在6万元以上，市中心的价格普遍在10万元-20万元左右。然而也有“天价”房产，那就是“学校房”。在一校一区的旧规定下，只要买到了对应小区的房产，那么孩子就可以就近入学，可以享受到独特的教育资源。然而一旦执行教师流动策略，那么“资源”将被彻底打散，优势不再唯一的情况下，高价也难以维持。

所以说，房产价格从30万元跌至10万元普通房产价格，实属正常市场价格机制（根基失去了，高房价自然要打回原形），这同时也告诉购房者一个道理：房地产不可能只涨不跌，特别是对于那些“政策性”房产，今后购买的时候，要更加慎重，手上多套房的人，该醒醒。

1、“资源型”房产。1998年住房改革时，全国房地产的价格才不到2000元/平，而到了2021年的8月初，重点城市的新房销售价格平均达到10702元/平。涨幅超过400%。可以说，房地产是过去20多年时间里，中国最保值的居民投资类型，如果房地产排第二的话，那就没有任何资产可以说第一。就拿人们习惯中认为的黄金来说，80年代黄金价格为108元/克，2020年底，黄金的价格整体涨到了390元/克，涨幅不到300%，在住房面前，显得微不足道。

除了房产均涨之外，优质学区房、地铁房、火车站房、湖景房、海景房等资源型房产呼之欲出，10年前，沿海城市一波“房产泡沫破裂”让大家都知道，海景房建立在吹捧之上，没有任何实质性的功用和根基。海景房破灭之后，火车站房、湖景房开始被提升热门，然而随着时间的推移，实践证明这两类房子对实际居住的意义不大。现阶段，学区房、地铁房成为了当当红炸子鸡，未来走向如何？似乎已经知道了答案。

2、“灰色型”房产。这一类房子，主要是指小产权房，很多人说，小产权房是游离在“法律灰色地带”的一种特殊房产，但是指闻君的观点是，既然不符合法律规范，那么就属于“违规”房产。人民日报在《小产权房为何屡禁不止》一文中就批评道“国家自始至终禁止小产权房建设，禁止小产权房交易，为何屡禁不止呢？”

从根本上而言，购买小产权房的有2类人：第一类是买不起商品房的人，商品房售价太高，不少需要住房的人只能退而求其次购买小产权房，实属无奈之举；第二类是炒房客，有很多人带有“赌”的成分，他们认为将来小产权房会得到转正，现在买入10万元，转正之后可能涨到100万元，可以凭借小产权房赚得盆满钵满。一旦风向变了，这类房子可谓直接砸手里。

总结：房地产发展，三十年河东三十年河西，没有一成不变的事情，随着楼市“平稳”预期越来越强，购房人也应该提前有打算了。