房子，衣食住行之一，是人们最基本的生活需求，也是多少人心头之痛。

一、前言

年轻人置身于都市之中，望着满眼的高楼大厦，钢筋水泥，再看看那已经涨到天上的房价，似乎听到了一声声沉重的叹息。

中国的房价到底有没有泡沫？所在角度不同，答案也就不同。但无论如何，房价几个小时就上涨几十万显然是不正常的，由此引起了更加严厉的调控。

房地产调控已实施多年，房住不炒也已经是一个长效机制。房价有没有泡沫不敢说，但房价不能再疯涨却是一个不争的事实。

为了进一步控制房价的上涨，让银行的房地产贷款融资控制在一个合理的水平，2020年终，央行和中国银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

二、、为什么要出台这样一个制度？

1. 房地产贷款集中度新规建立的目的是为了进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。
2. 推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，严禁信贷资金违规流入房市。
3. 便于银行优化信贷结构，加大对制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节的融资力度，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

三、制度重点内容解读

在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

两个指标的计算公式：房地产贷款余额占比=房地产贷款余额/人民币各项贷款余额*100%；个人住房贷款余额占比=个人住房贷款余额/人民币各项贷款余额*100%。

为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。可以在新规中第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的基础上，在增减2.5个百分点的范围内进行调整。

管理制度还设置了差别化过渡期：两个集中度指标占比超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年，以保证政策的平稳实施。

四、统计口径的变化

现在监管部门关于房地产贷款监管报送的口径有两个：一个是银监口径S67房地产贷款风险监测表，另一个是人行口径A1460房地产贷款存量统计月报表。

这两个表的统计口径本身就存在差异，那么此次的房地产贷款集中度监管指标该采取哪个标准进行报送呢？制度当中并没有明确说明，那么各家银行在报送的时候，两个口径可能都需要进行计算，然后都进行保送。

但是由于分子和分母都存在差异，两个口径的结果一定会存在差别，后续监管部门应该会给出明确的计算标准。

五、新规执行情况

新规从发布到现在刚好一个多月了，各家银行的新规执行情况如何呢？

近期，我们看到了各地的房贷政策有了微妙的变化，个人住房贷款也在悄然收紧。有的地方提高了房贷利率，而有的地方则暂停了房贷。

这说明银行为了满足房地产贷款集中度新规，已经开始采取措施抑制增量，压降存量了。据统计，目前有不少银行当前房地产集中度指标都是突破了限额的。

根据人行最新发布的2020 年金融机构贷款投向统计报告数据来看，房地产贷款余额总量是增加的，但房地产贷款增速是持续下降的。

2020 年末，人民币房地产贷款余额 49.58 万亿元，同比 增长 11.7%，比上年末增速低 3.1 个百分点，连续 29 个月回 落。

2020 年末，房地产开发贷款余额 11.91 万亿元，同比增 长 6.1%，增速比上年末低 4 个百分点。其中，保障性住房开 发贷款余额 4.65 万亿元，同比增长 1%，增速比上年末低 5.7 个百分点。个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%， 增速比上年末低 2.1 个百分点。

从数据上来看，新规的执行已经初见成效。

六、结语

房地产调控是一项长期的任务，要坚持不懈地执行下去，稍有松懈就有可能前功尽弃。

2020年疫情期间，货币政策的宽松让房地产又有一点蠢蠢欲动，一些银行为了利益不惜铤而走险，信贷资金违规流入房市，进而推升了房价。

近期，监管部门对银行信贷资金投向展开了集中检查，不少银行因为信贷资金违规流入房地产市场，而被银保监会开出了巨额罚单。

相信在政策的严格调控之下，在监管部门的严厉监督之下，房地产市场必然回归健康稳定的运行环境，房价也会回归到合理水平。