531！REITs认购开启，买哪个呢？怎么买？

5月26日，9单基础设施公募REITs陆续发布发售公告，发售价、募集规模和募集期都定了。

9单项目募集总规模314.03亿元，其中，广州广河拔得发行价和募集规模的头筹，募集总规模高达91.14亿元。其次是普洛斯仓储物流，募集58.35亿元。

5月31日（下周一）将正式开启认购大幕。

但是，到底什么REITs，国内与国际REITs有何不同？值得投吗？投哪个啊？有风险吗？今天我们就来继续聊聊REITs投资的那些事。

一、国内与国际REITs有何不同？

关于什么是RETIs，相信在近期各种新闻的狂轰下，大家已经有所了解。

简单地说，REITs基金就是一种不动产投资信托基金，主要是通过发行股份或是收益凭证，向普通投资者募集资金，再投向房地产、基础设施等不动产，投资者的主要收益是不动产的营运收入（租金收入或是高速收费等）和资产增值的收益。

国际上，REITs投资范围较广，比如在美国，基础设施类、住宅类和零售类，医疗类、数据中心，住房融资类和商业融资类（抵押贷款）都可以打包成REITs基金。

近30年，富时全美REITs指数的年化回报率为10.26%，富时全美权益型REITs指数年化回报率为10.73%，高于同期标普500指数10.42%和道琼斯工业8.42%。

长期来看，REITs是比较稳定的资产，也为投资者带来了稳定、良好的回报。

与国际市场REITs基金相比，国内本次发行的REITs基金全部投向基础设施，包括产业园区、高速公路、仓储物流和市政工程等，不含住宅和商业地产。

二、值得投吗？风险大吗？

是否值得投，搞清楚了三个问题（国内REITs的特点、风险和收益和流动性），答案可能也就清晰了。

1、国内REITs的特点

国内REITs试点区域主要是：京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等经济发达地区。

基础设施项目要求权属清晰、已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

你懂的，经济发达地区，不管是产业园区还是高速公路、市政工程，整体的收入或是现金流情况都不会差。所以，首批9单试点项目的质量无需怀疑。

2、国内REITs的风险和收益

现阶段大部分公募REITs产品将风险等级定在中等风险，总体风险收益特征基本介于股票和债券之间。

但因为REITs基金的80%以上的资产都投资于基础设施项目，所以项目本身的运营风险依然存在，比如系统性风险带来的资产贬值风险和项目运营管理风险等。不过一切主要看中国宏观经济的发展动力和运营团队的管理能力与服务能力。

至少从未来10到20年的时间来看，中国经济持续发展额惯性很难阻挡，这就决定了经济发达地区的资产质量不会差。

至于项目的运营管理团队，都是金融行业的老手了，加上运营管理团队的收入主要来源项目的增值收益（及浮动管理费），所以，尽职尽责的动力还是有的。

REITs的收益主要来源于：分红收益+资产增值收益

根据要求国内REITs要求强制分红（不低于90%的收益用于分红），从已经发布的发售公告来看，9单项目近两年的预测现金分配率，最高的达到了11.71%，最低的也有4.15%，分红收益还算理想，但需要注意的这仅仅是预测收益，不代表兜底。

3、国内REITs的流动性

本次试点的9单基础设施REITs项目全部采取封闭式操作（最短20年，最长的99年），有投资者很担心，封闭式操作难道要持有20年、50年或是99年，后期如果需要用钱该怎么办呢？

其实，完全没有必要担忧，因为9单项目后期都会在上交所和深交所上市流动，也就是说它们会像股票一样上市交易，后期如果需要用钱，直接通过二级市场卖出操作即可。

但是，既然是上市，未来价格就会有波动，会出现折价的风险。但是，对于优质项目来说，折价真的是风险吗？

三、选哪个？如何买？

下周一开始，9单基础设施REITs将进入募集期，那么多REITs，到底该选择哪个呢？

根据已公布的资料显示，即将发行的REITs主要分为两类：一类是特许经营权类REITs，一类是产权类REITs。

产权类指拥有的是某项资产的产权，比如以上5个REITs产品，拥有产业园、仓储物流园的资产产权，是永续存在的。

而特许经营权是指拥有的是某项资产的经营权，经营权会到期，比如高速公路，收费期限届满后，相关资产需要无偿归还给国家，基础设施 REITs 不再拥有相关权益。

相对而言，产权类资产的预测现金分配率稍低些（4%-5%），但网下认购热情却较高；特许经营权类资产的现金分配率要更高一些（5%—12%），环保类认购热情较高，高速公路相对低些。

当然，认购倍数不代表未来的收益，只是市场的一种态度，但是态度或许也能说明一些问题，你说呢？

至于具体项目的增值空间，则需要结合单个项目的质量和运管管理机构的运营管理能力来决定，想要了解详情的，可能需要去仔细看看各个项目的募集说明书了，但是很厚。

最后，虽然REITs的整体投资风险中性，尤其是长期投资的风险更是有限了，但还是建议大家结合自己的风险承受能力来选择。

至于如何购买？

基础设施公募REITs场内认购三步骤：

第一步：开立证券账户（股票账户或是封闭式基金账户）；

第二步：签署风险揭示，开通权限；

第三步：认购委托（场内份额）。

为什么建议大家场内认购？

因为虽然REITs可场内认购也可场外认购，REITs基金不提供申购和赎回操作，所以想要转让，场外认购的部分后期必须要转入场内来交易。如期这样，不如一开始就在场内认购，不是更方便嘛。

认购注意事项：

1、场内认购时间：9:15-11:30，13:00-15:00；场外认购时间：9:15-17:00。

2、场内认购数量：

上交所：单笔首次认购最低金额为1,000元，追加认购最低金额为单笔1,000元；

深交所：认购起点为1,000份，追加应当是1,000份的整数倍。