批了！批了！REITS即将发行，一文看懂投资要点

批了！批了！

5月17日晚间，证监会、沪深两市交易所宣布，首批9只公募REITs产品正式获批。注册完成后，下一步就是公开发售，也就是说公募REITS产品即将登陆A股。

REITS！REITS！

从年初到现在，总能看到这个词，那到底啥意思啊？它和股票、基金又有什么区别？投资收益很好吗？怎么买卖的？今天我们就来聊聊REITS投资的那些事。

什么是REITS？

REITS（全称Real Estate Investment Trusts)，即不动产投资信托基金），是一种以发行股票或者收益凭证，募集投资金，投资于不动产（比如高速公路、仓储物流、公寓等），并将投资的综合收益按比例分配给投资者一种信托基金。

举个例子来说，一个产业园区，一般来说资产规模较大，普通投资者想要参与，基本不可能。这个时候，将这个产业园区证券化为REITS，普通投资者就可以通过REITS来投资并分享园区经营的收益（园区的租金收入+园区资产增值收益）了。

图片来源：深交所 REITS的基本架构

REITS与股票、债券和基金有什么区别？

整体来看，REITS的投资收益有一定的安全垫（即收益90%以上的高分红），而主要的成长性来源于基础资产的运营增值收益。所以，整体风险低于股票和基金，但高于债券，收益也是一样，整体收益低于股票和基金，但会高于债券，算是是一项风险相对适中的优质长期投资品种。

基础设施公募REITS的投资风险大吗？

2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITS)试点相关工作的通知》。

通知中对基础设施REITs试点项目提出了这样的明确要求：

从昨日证监会注册的9单项目来看，首批项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等，聚焦优质资产，创新规范并举，具有良好的示范效应。

整体来看，试点项目主要位于经济发达地区，而收费公路、产业园区、仓储物流和污水处理等市政工程，这些项目虽然成长性不一定突出，但都有一个共同特点，现金流和收益都会比较稳定，持续经营能力会比较好，整体投资风险可能相对有限。

REITS如何认购？

REITS的公开发售，主要有三类投资者认购：网下战略投资者配售、网下专业投资者配售和公众投资者线上认购。

具体的配售比例是：战略投资者配售比例不低于20%，网下专业投资者认购不低于70%（扣除向战略投资者配售部分后），剩下的就是公众投资者认购的部分（最高不超过24%）。

战略配售的限售期：

1、基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，战略配售的比例合计不得低于发售总量的20%，20%以内的限售期为五年，超过20%部分限售期三年，基金份额持有期间不允许质押；

2、其他专业机构投资者参与战略配售的，限售期一年。

参与网下认购的投资者必须是在中国证券业协会注册成为专业投资者，且通过交易所询价平台参与了询价入围的才可参与进一步的配售。

网上公众投资者认购，需通过基金管理人公告的销售机构进行认购。

认购方式：与LOF基金认购方式一致，场外、场内均可认购。

场内认购（需开立股票账户或封闭式基金账户）

场外认购（开立场外基金账户）

相比场外，场内认购的优势：可以直接在场内进行交易；场外认购需要转托管至场内才能交易。

REITS如何交易？

（一）交易方式

1、竞价交易、大宗交易：适用基金交易相关规定；

2、询价交易：指投资者作为询价方向被询价方发送询价请求，被询价方针对询价请求进行回复，询价方选择一个或多个询价回复确认成交的交易方式。

（二）申报及成交价格范围

1、涨跌幅限制：上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%；

2、有效竞价范围：涨跌幅限制范围内的申报有有效申报，超出为无效申报；

3、大宗交易和询价交易：成交价格在该证券当日涨跌幅限制价格范围内确定。

（三）申报数量限制

1、竞价交易：100份或其整数倍（卖出时不足100份，一次性申报卖出）；单笔申报最大不超过10亿份。

2、大宗交易、询价交易：1000份或其整数倍。

注意：投资者首次认购或买入前需签署《风险揭示书》