房地产就看谁活到最后

经常有人问：房地产行业整体的估值不到10倍，为什么不涨？我觉得这行业现在不是考虑估值的时候，而是风险。

地产行业的整体负债率都比较高，行业高增长的时候负债高点没啥问题，但一旦增速刹车，高负债的都要面临生存危机。

这几年市场调控也有不少上市公司都出现了问题，比如华夏幸福，前几年每年净利润都是百亿级别，而且每年都分红，这两年一下子流动性危机了。

事后大家才明白，原来连每年分红的钱也都是借来的，参与投资的中国平安也是踩雷血亏。

还有那个泰禾集团，旗下的泰禾院子在业内也算比较出名的，债务说违约也就违约了。

所以财报上的净利润真的就只是一串数字而已，真的重要的是欠了银行多少钱？借贷成本是多少？

对于行业整体来说，增速肯定会继续下滑，上面制定"三条红线"就是要限制行业的增速，所以活下来是当下最重要的事情。

三条红线的每一条都是冲着负债来的，细节我就不贴了，总之踩线的就要控制负债的增速。

行业万科是我认为一定会活下来的那一家公司，因为公司的整体融资成本很低，而且超过一半的融资是银行借贷。

在银行那，只要负债端有瑕疵的通常很难拿到借款，通过其他机构渠道拿到的贷款，成本一般会高于8%，也有愿意支付10%以上成本借款的，之前泰禾在出事之前发的美元债都是15%以上。

最近碧桂园、万科、佳兆业都发了最新的融资计划，碧桂园是直接配股，万科发的公司债利率不到4%，佳兆业发行的3亿美元优先票据年利率11.65%。

估计低息不好借了，不然佳兆业不会融这么高的。

佳兆业在深圳还是比较出名的，主业是地产开发和酒店，但他跟传统的地产开发商不一样，佳兆业主要是干旧改。

我在看财报之前以为在深圳干旧改的肯定超级赚钱，负债肯定没啥问题，结果佳兆业也踩了三条红线的一条（剔除預收賬款的資產負債率為70.3%）。

公司总负债2325.29亿元，总资产3098.99亿元，资产负债率为75%，净资产负债比率97.9%，财务杠杆很高。

公司2020年总利息开支115亿元（资本化92.4亿），2019年开支108.8亿元，利息开支是净利润的两倍。

如果利息费用化的话那净利润就没法看了，所以地产行业的净利润和估值真的没啥参考价值。

我觉得这行业，要么就不参与，要么就搞那个财务基本面最好的，最赚钱的那家。

最近市场开始转暖，手里的中概互联ETF和沪深300ETF扭亏为盈，股票仓也在回血中，继续卧倒捂。