集中卖地，打击地王，能抑制房价吗？

事到如今，在中国再谈房价，是一件非常辛酸的事情。房产企业抱怨管控太严格，束手束脚生意不好做，买房人抱怨房价太高，每个月那点工资连房贷都不够还，但抱怨终归抱怨，房价上涨起来可是一点都没犹豫。

房价一直涨，最大的影响因素在地价。房企不搞慈善，地价连年上涨，企业利润可以适当压缩，但企业也得生存下去，基本利润点不能破，最终上涨的地价成本还得转移到房价上，买房人要么狠心不买房，要买就得承担这部分成本转嫁。

纵观国内一年几百次的楼市调控，鲜少看到限制地价政策。房价的百分之六十也以上是地价，地价一天不控制，房价还有得接着涨，很多人提议从地价入手，让房企能拿到便宜的房子盖楼。这话说得容易，实际操作起来难度相当大。

一方面，中国六百多个城市中，部分城市地方经济发展局限很大，这十几年靠着卖地充实着财政收入，很多房产企业也是当地纳税大户，限制地价等于砸了自己饭碗。

另一方面，房企要赚钱，就得不停拿地盖楼，地方供地量和时间都没法确定，房企就只能想办法尽可能多拿地，“口袋有粮，心里不慌”，每次拿地一众房企也是拼尽全力的，地价也就给推上去了。

有关部门在楼市调控方案中可谓是绞尽脑汁，但效果终究不太理想，这也变相证明，有些事推迟不能不干！一天不在地价上下重手，未来楼市调控政策再多，也别指望取得显著成就。

结果大家也看到了，这两天市场就传来好消息，说是住建部会在22个主要城市，实施集中发布、集中供地“两集中”，且在这些城市里，一年集中发布次数不得超过3次。当然啦，这些消息目前还没有得到官方亲自盖章认可。

空穴来风，有城市已经用实际行动证实了消息的真实性，这其中就包括天津、青岛和郑州，都说城市集中发布和供地了，不过细节上还是有偏差的，其他城市估计也会在将下来几天陆续发布通知，这些城市包括北京、上海、广州、深圳，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、无锡。

“两集中”消息传出来之后，资本市场首先做出反应。整个地产板块难得出现集体大涨局面，龙头房企更是直接涨停收盘。这其实很好理解，“两集中”对房企来说，利大于弊。

前文也谈到过，之前由于一年供地量和拿地时间的不确定性，在供需端口，房企始终处于弱势地位，不仅如此，面对一块优质供应土地，房企们必须拿出“十足诚意”才能拿下，这背后付出的资金成本绝对不少。

而集中发布、集中供地，一次性推向市场的土地多了，房企有了更多的选择权利，再也不用挤破脑袋抬高地价，资金的分散能有效抑制新地王诞生，房企整体资金压力跟着降下来。

地价就好像面粉，而房价就是产成品面包，拿地成本低了，意味着面粉降价了，在其他条件不发生改变的前提下，保持原有成本利润不变的话，那么未来盖出来的房子售价也会有所降低，双方都是“两集中”的受益者。

有利就会有弊。“两集中”确定了土地发布时间和供应量信息，能让房企有更多时间和精力提前做准备，但如果某家房企想要拿更多地，其短期必然要面临更严峻的资金压力。

2020年底，两部门发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确房地产贷款占比上限，房企通过银行融资的渠道受到极大限制，在这之前，房企想要通过上市渠道融资也被堵得死死的，这意味着未来房企得依靠自身充足的现金流或者借助其他渠道用更高成本来完成融资。

目前国内房企整体都是“高负债”经营，这两年还得积极完成降负任务，降负就得转抓紧时间卖房加速资金回流，若房企手里持有足够存量还好，若没有那又得赶紧买地建房，此时若真的在重点城市实施“两集中”，房企资金方面绝对是一个巨大的挑战，尤其是中小房企。

这个过程必将经历“优胜劣汰”，顶不住的房企不是破产就是被兼并，头部房企优势更加明显，若土地集中到这些房企中来，未来房屋售价会不会有被操控的风险呢？如果被控制，房价估计又得大涨一波！

当然啊，咱们大可不必杞人忧天，“两集中”政策目前并没有官宣，短期内对楼市影响有限，即便未来真的实施了，我相信其可能带来的影响有关部门早已做了评估，至于房价能否得到有效抑制，交给时间来证明吧。