北滘新城，退潮后的机会......

这不但能检验股票市场，在楼市也万试万灵。那今天的主角，接下来会裸泳吗？

文末我再说我的结论。

如果你3、4月份去过北滘新城，最近你再去北滘新城，两相对比，一定会感慨万千。

因为两者相比的反差太大了，倒不是说当下的北滘新城行情差到极点，而是3、4月份的场面实在太过爆棚。

当初这个弹丸之地在3、4月份是佛山最热的板块，应该没多少老铁反对吧。

当初全国有头有脸的楼市大V大旗一挥，集结北滘新城，在4月份清明前后，达到了顶峰，足够碾压佛山任何一个板块。

彼时我们陪一些老铁去北滘探盘，基本是自助看房，销售没空搭理，经常是一拖三。

彼时北滘新城的路上，外地车牌，粤ABTS、桂牌湘牌赣牌浙牌豫牌......

将几个销售中心围得水泄不通，还隔三差五大巴车，一车一车地输送炒家进场，售楼部充斥各种方言。

后随着陈村DW横空出世，将北滘新城再炸上了巅峰。涨价、封盘的戏码在不断上演......搞得有关部门不得不出手干预，暗访，限签......

当北滘新城房价涨太快，已上车的炒家就飘了。口号喊得可上头了，对“下一个千灯湖”的头衔都不屑......你要是提出质疑，他们能用口水喷死你。

但随着各地调控的收紧，外地大V们散场转战其他城市后，北滘新城的外地流量几乎戛然而止。

再加上对外地人信贷收紧和房票审批从严，北滘新城在经历6、7月的行情式微后，如今的8月对比3、4月，可以说很凉。

最近，我们深入北滘新城，再次实探各盘行情，特简单整理如下。

关于北滘新城的症结，我留在文末做个总结吧。

此处声明：在北滘新城有货的老铁注意情绪，我们不是否定北滘新城的价值。而是想说，楼市行情起伏，是很正常现象。没有只涨不跌的楼市，之前涨太多，现在回调，是健康的。放平心态，等待下一个浪潮吧。

北滘新城各盘现状概况

当下北滘新城几个在售盘的情况，我梳理如下：

美的云悦江山

在售B区2座，面积为83-116㎡带装修三四房，报2.5-2.8万/㎡；另外A区1座还有30来套尾货，北向低楼层单价去到2.5万/㎡，跟高峰期相比，约有至少2000元左右的调整。

不过前些天，该盘也有中介打出23xxx的价格。不过想想都知道是噱头，是低楼层的北向特价。

实际在售价格折完多在2.5万/㎡以上，但跟高峰期相比，下调是明显有的。

合景天銮

在售4期9/10座，楼高31层，2梯5户，面积为95-139㎡带装修三四房，报2.6-2.8万/㎡。

跟高峰期相比，约有至少2000元左右的调整。

无独有偶，该盘近期也打出23xxx的起步价，也是一套超低楼层做噱头，正价房源折完也都在2.5万/㎡以上，降幅肯定是有的。

金地翠园

此前没靠中介打江山，在售7座高层，面积为89-110㎡带装修三四房，报2.7-3万/㎡，另外还有40来套小高层单位。

项目倒没有开启价格战，就是一副慢慢卖的操作，未知后续价格会否下调。

绿城杨柳郡

相对距北滘新城核心区较远，但距离江边最近，在售1期6座，面积为85-115㎡带装修三四房，报2.5-2.7万/㎡，20/22座部分望江户型还挂着“3”字头吹风。

不过整体跟高峰期相比，约有至少2000元左右的调整。

这个盘最近还打出2.2万/㎡起的价格，好似回到开盘价？其实就是一两套低楼层采光很差，被遮挡严重的房源。

但整体的正价房源并没有明显下探，如今这个行情，销量肯定是大不如前了。

中海悦林熙岸

北滘新城价格涨最猛，已处于清尾货阶段，每一栋楼都有一两套，面积涵盖103-140㎡带装修三四房，报3-3.7万/㎡，另外部分2楼单位报2.8万/㎡。

如今行情急转下降，根本不用担心，货都高价出了。

该盘的营销可谓教科书式神话，起初开盘的头半年不温不火。

但今年初搭上某大V，外加各路白衬衫的助攻，硬生生把销量和房价干上去了。

一些外省买家连房子都没看过，就空中下定，甚至有郑州炒家扬言要包机来扫货，让你惊掉下巴。

你也不能说他们人傻钱多，他们只是办事效率比普通人高一点而已。相比认真看大半年才下手，跟网上看半天就下手，都是一样的选择，你说谁的成本更低？

但我肯定不推崇普通人这么玩！

为什么此前北滘新城能被“炒”起来？

北滘新城这一波行情，靠的是全国大V的流量聚集效应。

但那些建仓的买家也不是个个都傻，究竟哪些原因触动他们不远千里跑来建仓呢？

撇开对大V的信任，我总结了三方面的原因：

①对资产贬值的恐慌，对自身所处城市没信心；

他们手头有钱，认为湾区有前景，破限购不难，当地“有觉悟”的中产阶级，被社会焦虑冲刷，迫切想拥有一套湾区物业；

所以，当时玩得开的大V们，把珠海的唐家湾、广州南沙和顺德北滘新城一块做了3选1的组合，总有一款能“收割”到；

②北滘新城当下的基本面和未来的配套兑现颇有想象空间；

北滘舍得花钱砸配套，城市界面可观，部分配套已现成。

且未来，教育、交通、医疗、市政配套将悉数上马，给人一种强烈的确定性，非纸上画饼。

还有几条重磅的轨道交通即将开通，尤其是广州地铁7号线迁入；

③未来北滘产业大跃进，不缺各路接盘侠；

两个500强企业压舱，有一定产业积淀，人才众多。

后续还在招商引资，带动各式产业链进驻，给人营造一种以后大把接盘侠的安全感。

以上的楼市逻辑叠加一起，被大量灌输到了那些身处毫无投资价值城市的外地买家脑海里，他们怎能不陷入疯狂？

反而我们身处这个城市，却觉得这些东西，习以为常了。因为我们可以拿来跟它对比的板块，有好几个。

一个被外地投资客炒起来的板块，后续大概率出现阶段性横盘、再回调。

事实的确如此，当前的北滘新城已经大不如从前。各项目人气不足巅峰期的十分之一，大多要靠中介助攻。

而二手房方面，业主心态也出现变化，此前成交较猛的雅居乐英伦首府不少房源出现降价现象，且中介还说降价后还存在谈判空间。

写在最后

回答文首的问题，退潮后，北滘新城在裸泳吗？

我觉得没那么夸张，北滘新城并非“金玉其外败絮其中”，这波潮水褪去，至少它还有底裤。

比如年底就要通车的地铁7号线，明年底通的佛山3号线，外加一批学校、医院会兑现。

于自住人群来看，未来的配套可谓相当到位。但它终究难企及到佛山之巅的高度，我认为有几点深层次的原因：

①大部分顺德镇街土著很难跨入北滘买房，他们买房相对分散，要么留存镇街要么去大良；②北滘新城处在7号线尾端，距离广州南不近，对广州海珠、天河、越秀一带客群吸引力弱，容易被三山、平洲、甚至陈村截胡；③依靠产业带来的购买力，还需要时间培育，且这些购买力在未来3~5年内有多庞大，还真不好说。

当然，我并非否定北滘新城的价值，而是想告诉各位，北滘新城未来还有盼头，只是过去服用了太多兴奋剂，需要消化排出。

目前北滘新城各盘还未有真正大幅度的回调，暂时多搞特价房，但对于自住客而言，是可以多出去走走寻找机会了。

但对于投资客而言，当下还不是最好的布局北滘新城的机会，再等等看呗。兴许还有其他降价板块可入