这是济南楼市系列文章的第三篇，前面已经讲了济南楼市取消限价的传闻（已经辟谣）和济南城市的经济、人口基本面情况。本篇，就讲讲目前济南楼市的趋势。

2018年济南楼市

数据来源CREIS

2018年，济南楼市显然并不好过。

上图是2013年到2018年的济南市住宅用地楼面地价和溢价率。这个指标主要是看开发商拿地的热情如何。

开发商作为在楼市摸爬滚打多年的生意人，最能预判一个地区未来楼市涨跌。如果开发商拿地积极，拿地价格高，溢价率高，那么也就证明看好这个地区的未来房价，即使价格比较高，也愿意囤地。

济南夜景

2013到2015年，济南楼市比较平稳，开放商拿地意愿没有明显涨幅，且溢价率还在2015年达到底部。

2016年，房价上涨启动，伴随着宽松的信贷政策和棚改政策，房价飞起，全国范围内迎来楼市牛市，而济南也跟上步伐，开发商大幅拿地，2016年的溢价率达到顶峰。

2017年，虽然开发商拿地不少，但是地价明显下来了，溢价率显著降低。而到了2018年，开发商拿地面积缩减的同时，溢价率跌回了2013年的水平。

数据来源CREIS

而2013年到2018年的济南宅地规划建面及销售面积则很能说明问题。2016年基本是有多少房子，就卖掉多少房子，库存都去得差不多了。

2017-2018年，规划建面没有减少太多，但是销售量却大打折扣，几乎是销售量减半！

而同时期，济南的人口却没有下降，常住人口稳步上升。且山东是我国常住人口第二多的超级人口大省，从刚需的数量上看，绝对没有问题。

数据来源CREIS

这就形成了一重矛盾，人没变少，房子却卖不动了。

济南房价在过去的2013年到2018年上涨了多少呢？

数据来源CREIS

济南房价均价，已经由2013年的7600元左右，上涨到2018年的接近14000元。这还是全市平均价，刨去比较偏远的郊区上涨较少，市区新楼盘价格突飞猛进，涨幅远超平均水平。

再看看济南的人均工资水平。

数据来源济南政府官网

根据济南官方公布，2018年济南城镇居民累计全年可支配收入约为5万元。而农村居民全年累计可支配收入不到2万元。

济南居民打泉水

按1.4万/平方的房价均价计算，一个济南人不吃不喝一年大概可以买3平方的面积，买一个70平的两居则需要不吃不喝23年攒钱买。看来，不靠“六个钱包”，济南年轻人买房很难啊！

综上，2018年的济南楼市在全国范围内的严格调控下，已经进入“有价无市”的阶段。虽然房价依旧显示上涨，但是成交量比2016年减半，大多数购房者呈现出“观望”状态，房地产开发商也进入“观望”中，减少了拿地，降低了拿地溢价。

2019开年大动作：莱芜并入济南！

济南作为山东的省会城市，坐享许多倾斜，却依旧在全国城市中存在感不强。

GDP在省内仅排名老三，落后于青岛和烟台，这种尴尬的境地让济南不能再忍了。2019年开年，莱芜被并入济南！

合并莱芜之后，济南城市面积扩大到1.02万平方公里，区域人口增加到870万人，合并之后，新济南GDP超越烟台，位居山东省第二位，城市竞争力大大增强。

对楼市而言，有几个短期影响：

1，济南楼市供应量增加、住宅可供应用地也增加

2，济南楼市均价下降，因为莱芜房价较低，拉低济南整体价格

3，原莱芜人口在原济南城区置业需求提升

4，原莱芜和济南的交通要道区域楼价可能上升

长期看，济南的城市竞争力会随着城市体量增大而增强。但是还是要看后续发展，城市发展不是摊子铺得越大就越好的。

济南大明湖

我个人认为，莱芜并入济南，短期内可能有一种“强心针”楼市刺激效应。更多的是心理上的。叠加每年的春季行情，出现一波春季小行情。

但是综合上看，济南住宅供应量比较大，地产商拿地意愿下降，土地溢价率降低，刚需可以选择的余地增多，济南楼市在目前的调控环境下，2019年维持平稳的概率较大。如果成交量继续萎缩，价格甚至会缓步下降。即使春季“小阳春”出现一波行情，2019年可能走出前高后低的趋势，因为基本面没有任何改善。

如果限购政策调整，那就是另外一回事了，到时候我会再分析。谢谢大家的关注，不少济南粉丝私信问我楼市相关问题，这里就算统一回复了。注意，这只是平均、整体情况，具体到楼盘、学区，这种宏观分析就还要结合具体情况了。