昨天零野写了关于济南楼市取消限价的文章。

当时提到，今天会好好分析一下济南的楼市情况。这一篇会分析一下楼市的基础，就是济南的人口和经济情况。至于2018年以来济南的楼市走势，再单独写一篇，否则文章太长了。

在分析济南基本情况之前，3月22日早间，有一些新闻报道指出，济南没有取消楼市限价政策，更会“坚持房地产调控不动摇”。

一开始报道济南取消限价政策的源头“大众网”自己也发布新闻，否定了自己先前的报道。具体新闻贴在这里，大家可以自己看看。

这里也没有细究的意义，我们还是回到这篇文章的重点：

济南楼市的长期基础，也就是济南的人口和经济现状如何？

济南人口现状

根据济南统计局公布的《2018年济南统计年鉴》，济南的户籍人口在2017年末为643万，根据公开资料，济南同年常住人口大约在730万左右。济南近年来常住人口是保持增长的。

山东一直是我国的人口大省，在2018年的常住人口统计里，山东排名第二。济南的人口总量虽然比不上北上广深，但是在二线城市中，也算很不错。

济南大明湖景区

2017年中国有30个城市人口超过了800万，其中13个超过了1000万。重庆以超过3000万人口名列第一，上海和北京超过2000万名列二三位，接下来分别是成都（1404万）、天津（1293万）、广州（1270万）、保定（1119万）、哈尔滨（1063皖南）、苏州（1046万）、深圳（1035万）、南阳（1026万）、石家庄（1016万）、临沂1004万。武汉列第14，差点进入千万。

从人口来看，济南应该是二线城市中的“二线”人口城市。

看一个地区的人口，也要动态地分析其人口政策。如果落户门槛较低，那么可能以后人口增长会比较强劲。

目前看济南的落户政策，还是相对比较容易的，济南也加入了去年掀起的“抢人大战”。

我们着重看济南的人才引进落户政策的门槛：

45周岁以下，具有国家承认的研究生学历或本科学历(含教育部认定的留学归国取得同等学力人员)，签订劳动合同且按规定参加本市城镇职工养老保险的人员本人、配偶及未成年子女;

40周岁以下，具有全日制普通大专、中专学历(含职业院校及教育部认定的留学归国取得同等学力人员),按规定参加本市城镇职工养老保险分别满1年、2年，并签订劳动合同且取得居住证的人员本人、配偶及未成年子女。

可见，只要是年轻人，大专、中专毕业生缴纳社保满1年、2年即可落户。而本科及以上学历毕业生，则基本可以直接落户，没有社保年限要求。

其实落户政策也可以看做房价调控政策的一环。

如果落户政策相对简单，那么限购政策其实就相当于开了口子。比如一个本科毕业生，只要愿意落户，立即可以买房。限购对他就没有任何约束力。

严格的限购，比如北上广深，是“难落户”叠加“严调控”，而济南这种限购，其实可以采用落户政策“曲线救国”。

济南经济情况

一个地方的楼市长期看有没有支撑，我们反复强调的一点，就是人口加经济、产业情况。

济南的人口目前看来还是比较健康的，而且山东的生育率远超全国平均水平，因此未来人口也不会太差。

济南的地区生产总值（即地区GDP）逐年增长，2017年达到约7200亿元。但是增速近年来有所减缓，和我国总体的经济增速情况基本一致。

但是济南的工业近年来发展并不乐观。不但增速放缓，2017年的规模以上工业利润总额竟然还下滑了。

还有一个有意思的数据，济南的移动电话用户数量居然在逐年下降中。宽带用户倒是在逐年增长。所以是外来人口近年来持续流出济南？还是济南人不爱用手机了？

这和公开资料中，济南常住人口逐年增长出现了一点矛盾。

说到经济数据情况，那可以说个没完，也没办法一一列举。

简单总结一下，济南近年来经济持续增长，但是增速下滑，工业利润下滑，经济增长缺乏亮点，中规中矩。

中规中矩的人口加中规中矩的经济增长，济南楼市的支撑也是中规中矩了。但是短期内房价情况还受其他因素影响，我们下篇文章细说。

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