这不是广告！凭什么狮山能卖2.7万+？

是的，标题说的不是别墅类的产品，是普通的平层住宅。

去年初，狮山博爱湖有盘别墅喊出600万/套起步时，市场没啥质疑反应。但当洋房喊出2万+时，市场多了大片质疑，尤其是身处禅桂的吃瓜群众。

后来这盘没管那么些耳边风，就一路卖到售罄，到现在部分单位已经收楼了。你知道是哪个盘吗？卖个关子。

今年板博爱湖块另一个盘的部分单位，成交价继续走高，去到2.7万+了。“狮山凭什么能卖这么高，已经比肩禅桂”的质疑声，依然没有停止。

鉴于我们经常被狮山外区的老铁问到这类问题，今次我们想一次性说个明白，顺便说说博爱湖板块。

觉得狮山能卖到2.7万+，比肩禅桂的老铁，大概会有这三个模糊的错配没有拎清：

①错把狮山最好的板块，去对比禅桂普通的板块；②错把狮山最好的景观大户型，去对比禅桂普通的刚需、刚改产品；③错把狮山企业高管、老板级的购买力，去对比禅桂普通工薪阶层的购买力；

以上3点错配，导致了不少老铁质疑“狮山凭啥能卖那么贵，竟然比肩禅桂”的思维。

总结成一段话：在狮山最好的板块--临近博爱湖的望湖大平层（甚至两梯两户），真就有相当的购买力以2.7万+的价格消费这样的产品。

价格能卖得起来，本质上就是供求关系的失衡，供小于求。狮山的企业高管、中小企老板，当然知道禅桂好了，但自己在狮山上班，没理由天天开车往返禅桂狮山这么折腾吧。

所以，当狮山博爱湖有优质的望湖产品时，自然也愿意花高价消费享受型物业。

而在禅桂市场，虽然是限购区，楼市能级高过非限购区的狮山，但普通的刚需、刚改产品，选择面很多，甚至有点供过于求。

你也别讨论狮山开发商有没有割韭菜，但那2.7万+的价格的确是真实成交的。这个最本质的“供求关系”逻辑，你能明白吧。

Ok，开篇啰嗦了。今天咱们是想简单聊聊狮山博爱湖板块，目前几个盘，究竟在卖什么价。

但得先看看本周五待拍的一块临湖地块。今日小凯哥已经先期探营：

佛系楼市，

在“广佛副中心”头衔的加持下，狮山要持续独占鳌头，博爱湖崛起正当时。

视频号

这块地起拍楼面价就干到了11080元/㎡，已成博爱湖No.1，有没有可能刷新大狮山地价呢？周五拭目以待。

说实话，这宗地基本面一般，占地才1.4万㎡，不方正，只能西向或西南向望湖。

不过地块比较靠近地铁4号线博爱路站，距离狮山镇政府约1.5km。

为啥它的起拍楼面价能这么高？我觉得有以下2点原因：

①当前国家严控炒地价，不希望地块有太高溢价率，因此提高起拍价，竞拍溢价率自然就低了；②正如前往说了，临湖单位的改善户型，价格号召力强，这也是底气。

当然，整个大狮山的楼市，区域分化相当严重。一个狮山面积，占了南海区1/3。狮山便宜的房价，还有8000~9000多一方的次新房，不可思议吧。

偌大的狮山，最有前途、住得最舒服的，就博爱湖周边了，这是导致狮山改善购买力优选博爱湖消化的直接原因。

不过，最近我们也收到了博爱湖有盘降价的消息，最低1.3万/㎡不到有成交。看看博爱湖周边，都存在明显的分化行情。一起来瞅瞅是何方神圣！

博爱湖5盘在售情况

#1首创禧瑞园著--最高干到2.7万+/㎡

项目位于博爱湖南湖边上，目前在售4/5座165㎡的四房，望湖单位报2.6-2.7万/㎡，望园林报2.35万/㎡。

另外20/23座还有少量87㎡北向户型在售，报1.9-2万/㎡，100㎡南向报2.3万/㎡，未来还有会有165㎡的毛坯大平层加推。

#2奥园弘阳公园一號

项目位于狮山老牌富人区穆天子山庄对面，直线距离博爱湖有好几百米远。项目主推9/11座，面积为97-123㎡带装修三四房，报2-2.1万/㎡。

另外未来会加推3/5座毛坯大平层，面积为143/165㎡，报2.3-2.6万/㎡。

#3新城博爱湖首府-刚需上车首选

该盘原本叫新城璟城，如今改名，距离博爱湖北湖步行约1km。它在博爱湖卖了近4个年头，部分楼栋早已交付。

目前在清3期26座尾货，面积为95-140㎡带装修三四房，报1.35-1.6万/㎡。其中，佛系有多位老铁入手的90多方三房，价格约在1.45~1.55/㎡之间，但四房相对便宜，在1.3~1.4万/㎡之间多。

现场也有部分120㎡尾货做一口价单位，此前1.2-1.3万/㎡的特价房源，全都是8楼以下户型，被前面小学遮挡严重。

相比高峰期的1.7~1.8万/㎡，该盘价格下探也是比较明显，毕竟也接近尾声。

据说该盘此前一月成交上百套，足以傲视狮山。当日，我非周末前往项目，都人头攒动人气十足。

当下的价格，对于吃力的刚需老铁，的确也比较诚意了。感兴趣的老铁，可以跟我聊聊。

#4美立方花园

该盘最早在2013年首开，由本地开发商开发，没有回款压力，一直都比较佛系，卖得断断续续。

目前主推8号楼的1/2座，其中1座主打大户型，面积为143㎡带装修四房，报2.5-2.8万/㎡；2座主打90㎡小户型，报1.9-2.4万/㎡，即买即入住。

#5锦绣半岛

该盘同样是买了有些年头的大盘，分了几个组团，锦绣半岛是最后一期。

当前在售47号楼，面积为130-137㎡带装修三四房，报1.86-2.2万/㎡。

另外还在清部分小高层尾货，面积为108㎡，报2.2万/㎡。司机在贝壳上看到，隔壁锦绣华庭的二手价多在1.4-1.7万/㎡，你懂的。

谁在买入博爱湖

博爱湖的房价在非限购区，绝对是第一梯队的存在。

其中，支撑的购买力超一半以上是狮山本地客，而2万+以上的单位，基本都是新老狮山人买入，尤其是一些开厂的企业主或企业高管。

他们主要看中博爱湖的居住环境，而且离上班近。

博爱湖算是狮山当前居住舒适度较高的板块，四房占比高，契合这帮购房者的需求。

另外，还有部分顺着4号线、桂丹路的禅桂/罗村客，这里也少不了中介的功劳。

但3号线虽说也有在博爱湖附近设站，但是当前在售的项目基本步行不可及。

然而4号线则不同，其中奥园弘阳公园一號步行300米就是科技西路站，锦绣半岛步行500米左右就是博爱路站。

沿着桂丹路过来的禅桂客，主要依靠开车通勤，大多是看在价格份上买过去，尤其最近新城博爱湖首府降价后，不少这类客群。

▲博爱湖北区航拍 图/李仁生

还有一部分买家的需求比较独特，是奔着狮山的私立教育而来，尤其是狮山几个石门系的学校，名气大，不乏外区的家长“孟母三迁”到狮山陪读。

不过，未来随着“民转公”政策的推进深入，狮山在公立教育上，将实力大增，有望跟桂城掰手腕。

尤其关注南海公立教育的家庭，又不希望门槛太高的，可以重点关注狮山。

买博爱湖的人，会与哪些板块对比？

很多博爱湖的客群都会去对比罗村的孝德湖，两者都是非限购区，都有湖居卖点。

但罗村城市面貌及规划不及博爱湖，但胜在距离禅桂广近，一条桂丹路，无红绿灯到广州。

早年破限购难的年代，禅桂广的外地客没少外溢罗村。

有部分买家会去对比绿岛湖，因为两者城市面貌及居住环境相差无几，但绿岛湖胜在“限购区”的名头，甚至价格比博爱湖亲民一丢丢，不乏狮山刚需、刚改买入绿岛湖。

另外，预算过低的买家也会选择跑到丹灶和三水买，尤其是翰林湖及三水新城、北江新区一带，都是丹灶及三水相对综合配套最优，且房价较亲民的板块。

写在最后

博爱湖板块是狮山毋庸置疑的中心，规划能级高，是狮山绝对的门面，狮山财力雄厚，政府没少往里花钱。

加上它距离狮山主城区非常近，直线距离不到2km，部分配套可以实现共享，也能承接城区人口溢出，所以板块要发展起来，比较容易。

博爱湖板块，对于狮山本地自住群体，自然属于首选板块。而对于外区的买家，尤其禅桂广的刚需群体、或上班相对自由的群体，可以考虑这个板块，前提是也能接受通勤距离。

尤其，在楼市行情波动之下，如果板块内有个别项目价格大幅探底，更可大胆入手，毕竟前面有高位入手的买家托底。

随着地铁3/4号线的推进，再加上民办教育转公办的，未来或许会有更多买家涌入狮山。

但对于投资的炒家来说，如果想着短期内就实现暴击翻倍，我劝你还是打消这个幻想。