世茂帝封江，什么样的江景才配得上这样的价格？

01楼盘概况

2020年5月20日，世茂集团以61.5亿拿下宗地2020-23号（环岛路北侧，帝封江片区出让地块二），楼面地价11832元/㎡。出让面积569亩，住宅用地面积295.5亩，容积率1.37，并且限高50米。

02地段分析

首先整体帝封江板块是比较荒凉的，从下图可以看出来，几乎没有什么东西，帝封江位于三环外，附近并没有什么商业配套，属于一个非常新的地段。如果是在市中心上班的话估计会很不方便，地段硬伤比较大，比如棚户区太多，另外还有义序机场的噪音问题，战斗机的轰鸣可不是开玩笑的，加上又在三环快速附近，噪音是无法避免的。

03交通配套

目前交通配套可以说比较糟糕吧，没有公交站，最近公交站也要1855m的距离，将来规划的三地铁交汇的帝封江站直线距离1.9公里，实际远不止1.9公里，在规划内的地铁站最近的义序站也要800多米，根据正常的行走速度至少要十多分钟，骑电动车或者自行车会快一些，虽然不太方便，而且与市中心相近的F1快线最快也要2024年才能开通。

04教育配套

教育配套比较少，两公里范围内的小学只有义序中心小学、福州市乾元小学、福州市螺洲中心小学，而福州二十一中又是福州比较差的中学，不过后期应该还会有相关的学校入驻，毕竟是比较新的板块，配套多少有些不齐。

05商业配套

商业配套目前也是没有现成的，全部都在规划当中，但是世茂帝封江有一半左右是商业用地，也有规划做商业配套大致三五年以后才可以看到。目前离得最近的商业是距离840米的味宝超市、距离1751米的阿花焖鸭、距离1569米的福州市农村商业银行义序分理处，不过问题不大，以后慢慢的就会有相关商业配套建设。

06医疗配套

医疗配套的话分别有距离1541米的仓山嘉伟传统中医门诊部，距离1695米的盖山镇卫生院和1724米的仓山螺洲镇卫生所，总体来说并不太远，可以满足日常的医疗需要，相对来说比较方便，但是总体来看医疗资源也是少得可怜。

07生态环境

生态环境还不错，旁边就有帝封江钓鱼基地，正对闽江，环境还可以，目前周边的公园正在规划中，目前的江景还是比较原始。而且由于楼层限高影响体验，所以看到的江景可能会不太理想。

再看小区园林本身，世茂的园林做得还是可以的，整体园林设计优美自然，住宅立面采用米白色石材和涂料，搭配咖色，稳重典雅，园林景观与楼面相互融合，用园林的轻柔彰显建筑的稳重，如果后期物业能够维护好的话还是比较惬意的。

08户型分析

89平户型 3室2厅2卫

首先这个户型比较方正，没有太多浪费的空间，从面积上来说是一个刚需户型，但是户型缺点很明显，并没有动静分区，整个客厅加上卫生间可以看到三个门，尤其卫生间竟然紧邻餐厅，这一点在居住体验上非常不好，谁住谁知道。但是呢由于空间没有浪费太多，所以89平的小户型各个房间空间还可以。

105平户型 4室2厅2卫

户型整体还是一个非常方正的户型，但是还是同样的问题动静不分区，这样只要有人在餐厅有所动静就会影响到所有人，也会影响到隐私问题。另外一个问题是客卫居然没有干湿分离，一般情况下使用频率最高的应该是客卫，没有干湿分离的话很容易将水渍带到其他地方，家里有老人小孩的还是比较危险。而且这个户型是单面采光，进深又比较大，所以靠近餐厅的会比较暗，不过问题不大，可以从中间的书房引入光源。

130平户型 4室2厅2卫

这个户型就比较合理了，虽然没有动静分区，厕所依然在餐桌旁边，但是各个房间的空间都比较宽敞，能够有比较大的储物空间，餐厅空间宽敞，双阳台设计可以避免的景观阳台被生活需求侵占，但是由于厨房遮挡没有真正的达到南北通透。

140平户型 4室2厅3卫

大横厅设计，独门独户，在隐私问题上体验比较好，有生活阳台，而且景观阳台比较大，厕所也终于不在餐厅旁边，但是长辈房的卫生间没有明卫，横厅设计也注定没有动静分区，也非通透户型。

09价格分析

世茂帝封江的单价最低是25000元/平，这个单价显然是过高的，距离不远且离地铁站更近的恒大江滨左岸单价最低为19500元/平，从地理位置上来看恒大江滨左岸更加方便却便宜了近6000元/平，在楼层低江景观看不够理想的形况下，世茂帝封江的价格确实有些过高了，更何况沿江的单价基本30000元起步。

我们以另一个盘为例，龙湖迪鑫九里晴川位于老仓山，虽然没有地铁，但是生活配套、教育配套、交通问题都远远胜过目前的世茂帝封江，但是单价仍然比帝封江低2000元/平。帝封江的价格溢价是很大的，如果要投资的话还是需要冒比较大的风险，尤其帝封江板块的均价近几个月一直在走跌，世茂帝封江的价格究竟可以创造多大的神话呢？

10网友观点

有部分网友对世茂帝封江进行了一定的吐槽，主要还是位置太偏、价格太高、环境不太好的问题，有部分网友实地探访后觉得实在太荒凉了，生活不太方便。教育问题也是网友们关心的点，周边没有好的学校很难配上这个价格。

11总结分析

世茂帝封江整体位置并不太理想，虽然将来会有三线交会的地铁，但是目前来看交通并不便利，离最近公交站仍然有1.9公里，而且实际距离帝封江站并不太近，在通勤问题上还是比较不方便。

小区容积率比较低，是低密度的住宅，在生活体验感上会比高层并且高密度的小区好，但是小区的户型不太理想，另外虽然是江景房，但是只有十一层，看江体验不好，风景受到局限。

周边配套还很不完备，生活上会比较不方便。附近因为有机场的原因还有可能会有噪音困扰。说是豪宅太夸张了，说是刚需又很是不方便，但是要是说作为成长性住宅倒是可以勉强算，因为周边配套还不完善，如果等地铁都通车了，配套可以完备起来或许还是一个在生活上有成长空间的楼盘。