楼盘概况

首开万科璞悦山位于新圩同新路与进场路交叉口西南侧厦门翔安其实早在18年就更新了预售许可证，规划用户183套。2020年10月又开盘了一期，于今年4月23日再次取得新增的预售许可证，规划用户数97套，预售的面积达到9644.4平方米。时间已经又过去了三个多月，目前去化率堪忧，这次新增的97套预售在过去三个多月仅卖出六套。

楼盘规划是以山景为卖点的改善置业，有七十年产权，容积率1.1算是很低的，但是别墅和高层的容积率是不一样的，这个要注意，因为小区是板塔结合的有别墅有高层，这只是楼盘总的容积率。绿化率30%也不算太优秀，不过楼盘在山里，小区以外树还是挺多的，虽然山本身不大。规划的车位数比较多有1456个车位，在车位数上还可以，目前还是在等待交付的过程中。

地段分析

首先楼盘位于翔安区，本身就是在岛外的，而且周围并没有什么特别高端的产业链之类的，周边很偏僻，位置离市区很远，周边基本没有什么配套，还有不少民房，离山很近，但是山本身并不大。周边还有一些厂房，有大的公司也有小的公司，景观度上不是很理想，整体区位无论是作为改善型住房，还是干脆是养老住房区位效果都很一般。

交通配套

交通配套整体比较一般，出门基本上主要还是靠自驾，因为最近的公交车也要九百米以上，走路都需要十分钟，还不算走出小区的距离。周边是没有轨道交通的，位置比较偏僻，离厦门岛内的距离比去泉州还要远，所以轨道交通目前是没有的。公共交通比较方便的就是公交车了，但是附近公交车线路比较有限，可能多少会有一点点不方便。

教育配套

周边是没有什么教育配套的，教育配套情况很一般，周边的教育配套在整个厦门内都很难拿得出手，不过楼盘整体的定位也和学区房没有什么关系，毕竟是改善置业，很多人买来是用来养老的，而不是上学。周边的学校不仅少，而且并不是优质的教育资源。

商业配套

商业配套稀缺，最近的超市的距离500米开外的时利和超市，但是也不是什么大型的商超，仅能满足购买一些比较零碎的生活用品而已，剩下的商超都在一公里开外的距离，这个距离很不方便，对于一些本意是养老的购房者来说并不是一个很合适的配套。

医疗配套

周边没有大型的医疗配套，仅有一个门诊部和一个卫生院，并且距离都在1.5公里以外，如果是处理一些简单的感冒发烧的话还是没有问题的但是要稍微重一点点的疾病或者损伤就不够用了，需要去一些的综合医院，最近的就是厦门市第五医院了，但是距离非常远，加上附近公共交通系统并不是很发达所以很不方便。

户型分析

其实别墅的户型整体上都不会太糟糕，总体空间规划不会太乱，生活区和休息区是分开的，但是别墅很重要一点就是楼间距，楼间距一旦小了对于别墅的私密性来说打击是很大的，另外还会有采光的问题，从璞悦山的规划效果图来看，别墅安排是非常紧密的，这一点尤其影响隐私性。

从置业顾问拍的实景也可以看出来，楼间距很紧密，这样就会影响居住的体验，更何况楼盘是规划有高层建筑的，一定程度上会进一步加剧私密性的问题，因为很多别墅的购房者对于别墅的私密性要求会比较高，毕竟谁不想要自己的一方天地呢？

生态环境

楼盘以临近郭山森林公园为卖点，但是实际上距离郭山森林公园并不是特别近，还是有一定距离的，重点在于楼盘附近的生态环境怎么样。楼盘背靠着山，也就是传说中的山景，但楼盘对面就是就是中澳城，本身也是一个很大的楼盘，周边还有工业园和食品加工厂，这些都离楼盘非常近，难免有所影响。

周边还有不少是民房，还没有开发，而且看起来稍微有点破旧，对于整个楼盘的定位来说是有点不符合的。不过另一方面可能会稍微对生活有点帮助，比如洗车之类的，但是整体的环境并不是太理想，毕竟山景在福建也不算什么稀缺的资源。作为一个改善型的住宅并且还有很多养老目标群体的楼盘的话，这个环境其实不是很吸引人。

价格分析

其实价格分析的话最好对比的就是对面的中澳城了，因为两个楼盘位置就差一点点，区位上可以说没有什么区别。目前璞悦山的均价在幸福里APP上的是31900元，但是目前最低价是405万起，也就是说一平米均价大概38000左右，因为带装修和温泉入户还有车位。

目前中澳城早就已经卖完了，但是在二手平台上还是很容易看得到中澳城的身影的。中澳城目前在幸福里APP上的参考报价也就16379元/平，我们还可以看到的是在新圩这个区域内的房价均价差不多也就2.22万一平，整体房价也并无上涨的趋势。璞悦山的房价还是有所溢价，毕竟周边并没有什么配套，工厂还很多，另外还有很多农田，区位不太好。

说起装修这个问题18年刚开盘的时候因为去化不理想，开发商直接把精装改成毛坯，总价直接降到230万-320万，导致第一批买的业主拉横幅退房，这次去化依然不是很理想，毕竟三个月才6套确实速度不是很快，不知道这次万科会怎么办。

网友评价

网友更多的是介意环境问题，因为距离楼盘三四公里左右就有一个垃圾场，而且比较大，部分网友对于垃圾场的位置和是否可能产生异味的问题非常介意，不过目前据说厦门的固体垃圾处理情况还不错，味道应该问题不大。主要还是位置比较偏，配套比较缺乏的问题，毕竟离岛实在太远了，多少有点不方便。

总结分析

厦门首开璞悦山整体来说景观方面其实并不是非常稀缺的景观，毕竟山景在厦门实在不怎么罕见，周边生活配套也不齐全，并且有不少工厂和民房，还有不少的农用地，区位和环境整体并不是非常吸引人。

在价格层面上璞悦山的价格还是有所溢价的，因为整个新圩区域内的房价都是比较低的，房价上涨空间不大，距离市区比较远，到岛内完全不堵车的情况下也要四十几分钟，但是厦门的路况一直以来都不是特别顺畅。如果不是那种极其刚需的住户的话其实倒也没有必要买这么远，毕竟教育资源和医疗资源也不好。对于需求是养老的购房者来说周边的工厂是值得仔细考虑的点，毕竟周边的工厂确实有点多，环境在厦门范围内也并不是特别优越。